的项目。

因南昌经济的高速发展，置业观念在不断转变，从前以住市中心为荣，逐步转变为到环境好的新城区而居。项目建成后，将为南昌市人民提供一处良好的人居精品，解决数百户的居住，有巨大的社会效益。

2、经济效益

通过以上分析，该项目总投资19,578万元，销售收入30,075.3 万元，税前利润总额7,549.92万元，总投资税前利润率为38.56%，净利润5,662.44 万元，净利润率为28.92%，盈亏平衡点为72.17%，财务内部收益率9.32%>Ic=6%，财务净现值为2,094万元>0（Ic=6%时），投资回收期1.87年。

项目共融资8,000元,贷款偿还期为2.5年。

贷款及还款计划表

时间 2008年3季度 2008年4季度 2009年2季度 2009年4季度 2010年3季度 贷入资金 2,000万元 2,000万元 4,000万元 还款金额 4,000万元 4,000万元 该项目财务指标较好，表明该项目财务上是可行的。 3、结论

本项目采用国际招投标进行设计，以欧式新古典主义建筑主义风格为蓝本，融入现代时尚元素。项目位置好、环境优，开发商实力强。近几年南昌房地产市场持续平稳上涨，项目具有良好的社会效益和经济效益，并且将极大加快南昌市经济发展；在经济效益与社会效益上都是可行，应大力支持，尽早组织实施。

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第二章 项目建设的可行性

第一节 项目背景

一、南昌概况 南昌，江西省的省会，全国 35 个特大城市之一，地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市； 105、 320、 316 国道纵贯南昌；昌北国际机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。从经济学意义上看，南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。

南昌的自然环境优美，山环水绕，风光绮丽。西挽西山，北望梅岭，赣江穿城而过，“城在湖中，湖在城中”。文化底蕴深厚，有着众多国家级、省级重点文物保护单位。

南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县等四个县，东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区等5个区，以及南昌经济技术开发区(昌北区)、南昌高新技术产业开发区(高新区)和红谷滩新区。全市总面积7402.36平方公里，其中水域面积2204.37平方公里。 二、宏观经济

1、南昌市GDP生产总值走势分析

作为江西省的省会，南昌市依托于国内良好的经济环境，从两方面入手加快经济的快速增长，对外积极改善投资环境，整顿和规范投资体制，大力进行招商引资；对内加大经济结构的调整力度，加快产业结构调整的升级，实现产业结构逐步优化，提高企业竞争力。2007年，我市完成国内生产总值1368.18亿元，比上年同期增长15.5%。第三产业增加值402.19亿元，增长13.4%。

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2000-2007年南昌市GDP总值增长走势图 ( 亿元) 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 20.00% 18.10% 1368.181184.57 18.00% % 15.50% 15.5016.00% 13.50% 1007.716.80.80% 12.70% % 14.00% 770.4 12.00% 12.10% 641.02 10.00% 552.37 8.00% 435.1 485.62 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 进入新世纪以来，南昌市致力于建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，创下南昌市近几年最好成绩，走在全国、全省发展的前列，出现了持续、快速、健康发展的新局面。

2、2007年南昌市社会经济发展指标分析

指标 GDP总值 第一产业总产值 第二产业总产值 第三产业总产值 城镇居民人均可支配收入 社会消费品零售总额 社会固定资产投资总额 城市人口总数 城市户籍人口总数 城市建成区面积 2007年 1368.18亿元 100.15亿元 831.35亿元 571.23亿元 13266元 426.69亿元 641.64亿元 450万 483.96万 210平方公里 较去年同比增长 15.5% 31.10% 29.00% 23.20% 17.90% 19.10% 22.10% 净增25平方公里

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3、产业结构发展不断完善，第二、三产业发展迅速。 2007年南昌市一、二、三产业结构配比图 5.8 39.1 55.1 第一产业 第二产业 第三产业

南昌市的工业经济增长迅速，规模以上工业增加值387.7亿元，同比增长20.5%，在2004年的基础上连续第二次超额完成“三年翻番”的目标。规模以上制造业增加值达到377.37亿元，增长21.1%。其中，十大产品制造业基地发展强劲，共完成增加值308.81亿元，占全市规模以上工业的79.7%，在全市经济中的重要地位日益显现。

2007年1-9月，南昌市第一产业投资累计完成0.59亿元，增长71.1%；第二产业投资累计完成207.99亿元，增长48.3%；第三产业投资累计完成259.34亿元，增长27.4%。在这组数据中，第二产业投资比重比上年同期上升了3.8个百分点，增速加快，对全市投资贡献明显加大。而第三产业投资发展缓慢上升。

4、财政税收

2007年全年实现财政收入190.61亿元，增长26.6%；地方财政一般预算收入87.20亿元，增长28.92%。税收收入累计完成174.7亿元，增长27.9%，占财政收入比重为91.7%。1-11月，规模以上工业实现主营业务收入1132.52亿元，增长31。0%；实现利税116.02亿元，增长22.8%；实现利润45.08亿元，增长26.0%；工业经济效益综合指数214.28，比上年同期提高29.93个百分点。

5、全社会固定资产投资

2007年1—12月，全社会固定资产投资完成137239亿元，同比增长24.8%，增速比上年同期上升0.9个百分点。其中：城镇投资117414亿元，同比增长25.8%；

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农村投资19825亿元，同比增长19.2%。12月当月城镇投资增速19.6%，比上年同期提高5.8个百分点，比11月当月下降6.5个百分点。

8006004002000南昌2007年固定资产投资表288.05134.55314.46固定资产投资(亿元)工业投资(亿元)房地产投资(亿元)其他投资(亿元)687.64

6、城乡居民收入

城市居民人均可支配收入13253元，增长17.9%，增幅高于上年8.8个百分点，快于GDP2.4个百分点。占主导地位的工薪收入增长较快，增长21.6%。农民年人均纯收入在连续三年两位数增长的基础上首次突破5000元大关，达到5034元，增长 14.6％，增幅高于上年1.4个百分点。其中，工资性收入大幅增长，达1945元，增长19.3%，占农民人均纯收入的38.6%，增收贡献率为49.0%。

三、城市建设 2006年全市城市基础设施建设项目完成投资158.55亿元，比上年增长43.7%，总量占城镇以上固定资产投资的33.2%。其中，几个重大项目中，乐温高速公路已投资13.1亿元、西外环高速公路5.8亿元、生米大桥3.3亿元。东外环竣工通车，西外环完成路基；完成青山南路、上海路改造；阳明路东拓延伸进展顺利，机场路、南高公路、高新南大道二期基本完工；青山湖湖东路网三横二纵全面竣工。开展了第3轮百路大会战，改造小街巷路143条。玉带河西支4.7公里、主支1.8公里、北支1.8公里已竣工；东支1.9公里、南支4.7公里，正在抓紧实施。

小结：南昌由于近两年对外招商引资的力度加大，以及花园城市的建设和中部崛起的口号，使得很多片区的面貌都较前两年焕然一新。道路交通的改善对房地产市场的发展起了十分积极的推动作用，给房地产带来前所未有的发展契机。配套设施的修建、道路交通的改善，使得周边地区物业不断升值，吸引众多房地

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