第二节 房地产市场分析
一、2007年南昌房地产发展状况
1、2007年南昌房地产市场分析
随着宏观经济的持续、快速发展，南昌市房地产市场总体呈现稳定、理性的发展态势，投资和新建规模均有增加。
2007年1月－12月，南昌房地产开发投资累计完成投资134.55亿元，比上年同期增长7.8%。其中住宅投资累计完成71.66亿元，增长39.8%；经济适用房投资增长253.2%；别墅、高档公寓投资则下降88.7%；办公楼、商业营业用房投资分别下降了28.3%和49.7%。
全市商品房施工面积为696万平方米，同比增长10%，其中商品住宅施工面积637.14万平方米，同比增长28.3%；全市商品住宅新开工面积354.98万平方米，同比增长1.7%；全市商品房竣工面积51.91万平方米，同比增长48.9%，其中商品住宅竣工50.80万平方米，同比增长73.5%。
上半年，全市（含四县）商品房预销售面积322.7万平方米，同比增长44%，销售金额117.3亿元，同比增长75%。其中，商品住宅预销售24930套，同比增长3.6%，预销售面积292.3万平方米，同比增长40.6%，销售金额98.20亿元，同比增长71.7%。
上半年，全市市区商品房预销售面积208.5万平方米，同比增长58.2%，销售金额89.26亿元，同比增长84.5%。
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市区存量房成交额上涨10.05%：截至2007年5月底，全市商品房空置面积为7.83万平方米，同比下降50.1%，其中商品住宅空置面积6.68万平方米，同比下降38.2%。
1-6月，南昌存量房交易12157件，面积114.48万平方米，成交额25.63亿元，同比增长8.87％；其中市区完成存量房交易9274件，面积82.45万平方米，成交额20.89亿元，同比增长10.05％。
1-6月，全市归集公积金48973.57万元，同比增长24%；累计提取公积金91304.04万元，其中2007年上半年提取住房公积金22220.51万元，同比增长65%；已累计向22685户家庭发放住房公积金贷款264794.49万元。
2、南昌房地产近几年交易情况
年份（年） 交易面积（万㎡） 其中住宅（万㎡） 2001 42 2002 77 64 8679 2003 128 100 13335 2004 160 130 16344 2005 191 146 18506 2006 320 280 2007 337 34180 住宅交易件数（件） 4724 3、南昌房地产近几年价格走势情况
年份（年） 2001 2002 2003 2004 2005 2006 3,884 3,194 2007 4,400 3,740 市区商品房价格（元/㎡） 1,814 2,250 2,722 2,807 3,285 市区住宅价格（元/㎡） 1,640 2,046 2,438 2,611 2,959 4、南昌市住宅市场近三年供应情况
2007年南昌市房地产住宅市场总供应量为4,545,444.58㎡，销售面积为3,542,830.96㎡，销售率为77.94%；与05年相比，供应量增加189,484.48㎡，去化量增加58,375.93㎡，而去化率却有所下跌，下跌了2.05个百分点；与06年相比，供应量增加了669,990.08㎡，去化量增加302,461.12㎡，去化率下跌了5.67个百分点。
从近三年南昌住宅市场供求关系上来看，由于06年受国家宏观调控的作用，总供应量在05年的基础上有所下降，但销售情况较05年较为良好，上升了3.62个百分点；从06年到07年，在经历了一年宏观调控过渡期和随
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着城区范围的不断拉大，07年南昌市房地产住宅市场供应量增长较大，达到17.29个百分点。
从上市楼盘数量来看，07年南昌市房地产住宅市场共有100个楼盘新推、续推，与上年76个楼盘相比增加24个，其中新推楼盘41个，续推楼盘59个。
二、区域房地产市场分析
红谷滩新区规划总面积78平方公里，由红谷滩中心区及周边地区、凤凰洲片区、红角洲片区和生米大桥以南等四大片区共同组成。现区域内有世纪中央城、保利国际高尔夫花园、联泰香域中央、万达华府、第一街区、东方海德堡、中航国际广场、西雅图国际会馆、洪城比华利、一品域邦、海航白金汇、天赐良园、红谷凯旋、联发广场、名门世家、洪客隆国际金融中心、中兴华庭、丰和都会、阳光风情、凤凰城、鹿鼎名居、江信国际花园等。 楼盘均价在4300-8000元/平米。
1、楼盘总体分布特征
按照市委、市政府的总体部署和“控制老城区，储备朝阳片区，发展城市新区”的建设方针，红谷滩新区的开发建设立足高起点、高品位、高标准，坚持以人为本，实现人与自然的和谐统一，充分利用山水优势来展示“一江两岸”的都市风采和滨江城市的特色魅力，营造“美的空间、人的乐园”。红谷滩中心区建成以行政办公和居住为主，融文化、商务为一体的城市新型中心区；凤凰洲片区为以居住为主的城市生活新区；红角洲片区定位为教学、科研、旅游、体育和高级商住区。城东板块道路通畅，是距老城区仅有一江之隔、环境最好、具有大规模开发潜力的区域。
红谷滩板块2007年以市28.84%的份额，基于市场供应量的主导地位，而板块供应量主要来源于红谷滩中心区和红角洲两大片区市场，所占红谷滩板块总供应量的84.64%，而凤凰洲片区受区域面积较小的影响，其供应量不足20%，
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但片区市场随着新盘东方?海德堡来年的上市将会给片区市场注入新的发展动力。
凤凰洲板块位于八一大桥与赣江大桥之间，属于红谷滩新区范围,南邻庐山大道、东接赣江、西望碟子湖，规划居住人口10万，并有1.3公里商业步行街，占地面积约16万平方米，沿赣江将建成3公里的滨江风光带。
2、板块基本情况
红谷滩新区是南昌市委、市政府为适应现代城市发展的需要，拓展城市规模，加速城市化进程，加快“一江两岸”城市格局的形成，实现现代文明花园英雄城市建设目标，经批准于2002年5月15日正式成立的城市新区。红谷滩新区规划总面积78平方公里，由红谷滩中心区及周边地区、凤凰洲片区、红角洲片区和生米大桥以南等四大片区共同组成。
按照市委、市政府的总体部署和“控制老城区，储备朝阳片区，发展城市新区”的建设方针，红谷滩新区的开发建设立足高起点、高品位、高标准，坚持以人为本，实现人与自然的和谐统一，充分利用山水优势来展示“一江两岸”的都市风采和滨江城市的特色魅力，营造“美的空间、人的乐园”。红谷滩中心区建成以行政办公和居住为主，融文化、商务为一体的城市新型中心区；凤凰洲片区为以居住为主的城市生活新区；红角洲片区定位为教学、科研、旅游、体育和高级商住区。
红谷滩中心区是红谷滩新区开发建设的起步区，南起南昌大桥引线、北至庐山南大道，东临赣江，西靠昌九高速公路和瀛上河，由临江4．28平方公里的核心区和6平方公里的周边地区组成，规划人口15万人，为集商贸金融、行政办公、信息、文化、居住等多功能为一体的现代化新型城市中心区——中央商务区（CBD中心区）。南昌CBD定位于依托华中地区、重点服务江西省城的区域性CBD，是未来南昌的又一中心，功能上有别于老城中心，着力培育商务聚集区，是以高层次商务办公、金融贸易等功能为主体的综合中心。
从2002年成立红谷滩新区管委会到今天，短短几年时间，红谷滩新区一改往日荒滩沙洲的面貌，一跃成为南昌展示“一江两岸”现代都市风采、滨江城市特色魅力的现代新城。随着市委、市人大、市政府、市政协、市纪委等党政机关的迁入，红谷滩新区已成为英雄城南昌的政治中心。
（1）完善新区路网
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红谷滩新区以经营的理念抓开发，围绕精品战略的实施，按照先策划、后规划、再实施的原则，先后完成了红谷滩跨江发展研究、沿江景观城市设计、新区临江16公里天际轮廓线的设计、红谷滩中央商务区控规调整、外环线以南控规初步方案、红角洲南昌水城控制性详规、红谷滩新区城市色彩规划、夜景照明设计、公共艺术景观规划等一系列重大规划和电力、燃气、环卫、公交等工程专项规划。
新区不断完善基础设施，规划建设道路总计62条118公里，其中：中心区道路共14条总长约22公里、周边地区道路共14条总长24公里、凤凰洲片区道路共14条总长约25公里、红角洲片区规划道路中由新区建设的共有21条总长约47公里。截至2007年底，已累计建成道路48条总长约102公里以及 35座桥梁，水、电、气、通信等各类综合管网也与道路建设同期下地铺设完成。
（2）建设人文景观区
红谷滩新区依山傍水，东面紧临赣江，区内有卧龙山、前湖等，如何体现滨江特色成为大家关心的问题。2003年，红谷滩新区管委会利用中心区1100米的月牙形赣江岸线，因地造景，修建了占地面积8.37万平方米的音乐喷泉广场——秋水广场，其中仅绿化面积就达4万平方米，香樟、银杏、杜英、桂花等高档树种以及雕塑、小品等精心点缀其中，彰显出秋水广场非凡的气质。2004年，该区又按照实用性和景观化相统一的理念，完成总面积约70余万平方米的赣江市民公园，并向两头延伸，为新区居民提供了一处休闲娱乐的好去处。 绿让城市充满活力，水让城市富有灵性。为创造优美、清新、舒适的人居环境，红谷滩新区坚持以环境塑造形象、以环境吸引项目和以环境聚集人气的理念，先后完成了秋水广场、赣江市民公园、世界第一高摩天轮等一批重大景观工程建设。
截至目前，红谷滩新区累计完成绿化面积917公顷，其中城市道路绿化面积228公顷，公共绿化面积337公顷，单位居民绿化面积352公顷，初步实现把红谷滩建设成为“滨江城市、生态城市、花园城市和环保城市”的目标。
（3）提升新区人气
随着基础设施的建设，红谷滩新区展现出欣欣向荣的景象。新区不断完善生活配套功能，有选择地引进一些知名度大、品牌好、有实力的商业和服务企业，发展大型商业业态；积极引进国际、国内知名的教育、医疗等配套服务项目，提
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