趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。 小结：

从上述分析看，未来五年南昌房地产市场将健康平稳的发展，供需缺口仍然较大，房地产开发的市场前景稳步向上。本项目地处新城区与老城区的交汇处，位置好、交通便利是多数购房者的首选地段，并且项目的一期、二期销售状况良好，为项目三期销售奠定了良好的基础，项目风险较小。

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第三节

一、定价方法

1、“成本＋利润”定价法

将产品的成本加上预期利润，具体额度由开发商调控，即为最基本的定价方法。此法虽简单，仍须考虑市场行情及竞争状况，才能订出合适的价格。

2、市场比较法

主要依据相近物业及附近区域竞争状况而订。在竞争激烈时，条件相当的两个物业，定价较高的项目会被客户舍弃。

3、顾客感受定价法

当购房者对物业及发展商实力有信心时，纵然定价相对较高，购房者仍会欣然前往。但若购房者对推出个案的发展商没有信心时，一旦定价过低，购房者反而会怀疑物业的品质而不敢购买。

由于顾客感受定价法只能感知楼盘定价的高低定性，较难确定量化指标，因此以下主要进行前两种方法的测算。

二、“成本+利润”定价法

1．项目土地获取价格为56万元/亩（按委托方提供的土地出让合同和专用票据为准），楼面地价为307.68元/平方米（平均分摊到可出售建筑面积土地成本）。

2、项目单位开发成本

项目每平方米开发预算成本包括：建筑、规费、市政道路和绿化等综合设施配套、税收、管理费、营销费用和银行利息。

价格定位

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单位开发成本测算表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 成本名称 土地成本 建安成本 各项规费 装修费用 景观 智能化 照明及弱电 给排水 高层 （元/㎡） 308 1400 80 80 50 40 30 30 81 30 114 598 30 20 20 2,911 商业 （元/㎡） 308 1400 80 80 50 40 30 30 81 30 114 598 30 20 20 2,911 酒店式公寓 （元/㎡） 308 1500 80 780 50 40 30 30 87 30 114 598 30 20 20 3,717 销售费用 前期工程费 财务费用 销售税费 管理费用 不可预见费用 其它费用 成本合计

3、开发商预期利润目标期望值

高层 酒店式公寓 元/㎡ 元/㎡ 2,911 3,717 35.05% 40% 873 1,487 3,784 5,204 商业 元/㎡ 2,911 50% 1,456 4,367 成本合计 预期利润率 利润 成本+利润价格 （元/㎡）

预期利润目标期望值：高层住宅为35.05%，酒店式公寓为40%，商业为50%。

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三、市场比较定位法

区域周边物业状况

天赐良园 东方海德堡 凤凰城 洋房 高层 别墅 （元/㎡） （元/㎡） （元/㎡） 7,600 4,800 5,400 4,300 红谷滩市场上普通商品房销售平均价位为：4300-8000元/㎡左右。 四、项目价格设定

本项目由三栋高层住宅及一栋酒店式公寓组成。产品销售时主要考虑下列因素的影响：

1、项目自身的特殊性质 2、当前市场发展形势。

据上述分析，给出两种价格定位方法对本项目销售价格的综合影响及结果。据此，测算项目销售价格如下表：

项目销售价格一览表

物业类型 高层住宅 酒店式公寓 商业 均价(元/平方米) 5,600元/平米 6,600元/平米（精装修） 9,000元/平米 这里的价格，是一种展望预估价格，是对地块价值未来竞争态势及本项目楼盘供应量等诸多因素综合权衡而初定价格，由于诸多因素的不确定性，因此本处给出的仅为项目整个销售过程中的均价。

定价结论：综合上述因素，本楼盘销售整体均价设定为：高层住宅5,600元/㎡，酒店式公寓6,600元/㎡，商业9,000元/㎡。

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第四章 场址主要建设条件

第一节 场址及用地现状

一、场址现状

丰和新城项目地处南昌市红谷滩新区凤凰洲片区，项目北靠凤凰路，西临城市主干道丰和大道，南接庐山南大道，东部则为南昌市第二十六中。

项目三期主要由B1号楼、B2号楼、D2号楼及20#商业公寓综合楼四栋楼组成，目前B1号楼、B2号楼已基本完工，D2号楼及20#商业公寓综合楼目前为空地。

B1号楼及B2号楼位于20#商业公寓综合楼的后面，居为整个项目一期的中央位置；D2号楼位于项目的西南角，紧靠丰和大道；20#商业公寓综合楼位于项目的最北端，处于凤凰路及丰和大道的交汇处。

二、土地权属及占地面积

本项目总用地面积374.0683亩，其中A-3地块为51.9651亩、A-5地块为104.9582亩、C-1地块为217.145亩，土地权属通过公开挂牌出让交易方式由南昌南昌绿苑房地产开发有限公司取得，并已签订了国有土地使用权出让合同，取得国有土地使用权证。

第二节 主要建设条件

一、工程地质、水文情况 1、工程地质

从整个区域来看，项目区属于构造盆地。园区内未见大的断裂和大的褶皱，小型断裂亦不发育，岩层产状比较稳定。此外，项目区内未见含矿地层和含矿构造，园区建设不会存在压覆矿产问题。

根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准《中国地

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