关于国有企业员工住宅小区物业管理市

场化改革的思考

摘 要：国有企业员工住宅小区长期由所在单位进行管理，不利于企业发展，也不能满足住户高品质生活需求。国企住宅小区物业管理社会化、专业化、市场化已成为时代发展的必然趋势。因此，国企要积极争取广大员工的理解和支持；要加快建立业主自治机制；要逐步健全完善启动物业收费的软、硬件设施；要分步骤、分类别地实施物业收费。

中国论文网 http://www.xzbu.com/2/view-6527859.htm 关键词：国有企业；员工住宅；物业；市场化

随着国家城镇住房制度改革的不断深化，我国国有企业员工住宅小区房屋产权大部分已转入员工个人名下，许多国企相继成立了物业公司，引入物业管理的概念对住宅小区进行管理，这较之前的后勤管理有了明显进步，但企业依然承担了几乎所有的房屋维修及管理责任，与社会化、专业化、市场化的物业管理要求还存在很大差距。

一、大部分国企员工住宅物业现状

（一）企业承担过多的社会职能，住户过于依赖企业。长期以来，由于受计划经济的影响，国企承担了员工住宅小区供热、供水、供电和物业管理职能，每年要因此支付数额不菲的维修等

费用。同时，随着房地产市场化程度的不断深入以及《物权法》的颁布实施，国企小区住房也逐步从计划经济福利分房发展到市场化阶段。一些国企员工住宅小区房屋已出售给非本单位人员，国企小区居住人员结构发生了巨大变化，从前企业大包大揽的福利型管理模式已不再顺应社会发展趋势，也不能够满足广大业主对生活品质的更高追求。同时，企业也因此承担了非本单位员工的物业管理费，形成了企业的成本浪费。

而另一方面，企业承担物业费用，因企业经费充足与否、房屋面积大小差异等因素的存在，造成单位和员工之间苦乐不均，尤其是一些企业受经营效益等影响，物业管理经费得不到保障，导致小区物业管理无以维系。

此外，单位支付方式强化了物业管理的福利性、忽略了其商品性，不利于引导住户树立物业服务商品观、消费观，导致国企小区住户住宅管理福利性、供给制观念普遍较为浓厚。同时，国企住宅小区大都没有建立以业主大会、业主委员会为核心的业主自治机制，有的即使已经组建，但发挥职责不明显，物业自治主体缺位现象非常突出。因此，国企小区住户对企业服务有依赖思想，普通存在有事找企业的观念。

（二）小区物业专业化程度低，服务成本过高。大部分国企员工住宅小区采取的是后勤服务部门自管模式，企业有关管理部门和后勤服务部门存在职责不清、界线不明的情况，容易出现各部门都管又都不管的真空区域。同时，大多数企业没有形成一套

行之有效的后勤服务管理制度和体系，而后勤大多为安臵型、照顾型员工，且缺乏系统的职业培训，服务方式方法欠佳，专业技能较弱，服务水平较低。

由于企业后勤服务部门专业化程度较低，导致服务成本居高难下。如湘潭某大型国企1997年至2003年间陆续新建的住宅小区，因管道老化、疏于管理等原因，全体住户入户自来水表计之和仅为小区总表计量的一半，小区自来水流失量达到50%。该公司曾经作过测算，如果继续由企业后勤服务部门按现有模式运作，在企业完全停止对员工生活小区的投入情况下，比照当地同区域住宅小区标准对住户收取的物业管理费，根本无法维持小区现有物业管理水平。

（三）企业费力不讨好，小区业主满意度不高。随着国有企业经济体制改革的进一步深化，国企对后勤系统的资金投入受到了越来越多的规范和限制。由于物业改制的滞后，尤其是一些老旧住宅小区，由于设备老化、功能差、隐患多、问题突出，住户意见较大。同时，由于小区物业管理专业化水平较低，甚至业主一些基础的维修维护要求也无法满足。如湘潭某国企一个员工生活小区有37栋楼房、近1000户住房，仅配臵2名水电工人、4名保洁员及若干保安人员，且人员、职责到位情况不理想，公共区域卫生状况不佳，业主报修响应不及时，住户满意度不高。 二、物业管理市场化是国企住宅小区管理体制改革的必然选择