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房地产业发展对当前工业运行的影响研究

作者：陈文峰 原 磊

来源：《中国经贸导刊》2011年第02期

一、房地产业、工业同为国民经济的重要组成部分

据国家统计局测算，2009年我国房地产业对GDP的贡献率超过13%，成为财政和税收的重要来源。此外，房地产业由于其基础性、支柱性以及先导性的特征，对其他产业的发展存在极其广泛的前向、后向与环向关联作用。一些业内人士估计，房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对经济增长的总贡献率应当已经超过20%。从投入产出表的分析来看，房地产业与38大类工业行业之间相互作用、相互影响，关系密不可分。 （一）推拉并重，房地产业与工业显著关联

房地产行业关联度高，在房地产开发与投资中，对钢材、水泥、玻璃等50多个行业具有后向拉动作用；同时，房地产业的发展，又间接对家电、家具、纺织等行业具有前向推动作用。根据2007年的投入产出表实证分析，在与房地产业关联效应系数居前10位的部门中，化学工业、金属冶炼及压延加工业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、通用、专用设备制造业、电力、热力的生产和供应业、电气机械及器材制造业等工业行业占了6位。 （二）间接传导，工业促进房地产业的兴起

新型工业化进程的不断推进，使工业生产向城镇聚集，推动城镇化的发展。同时，城镇化所释放出的内部需求导致了人口与资本向城市聚集的倾向，生产集中带来居住集中，促进了房地产业的兴起。按照“十一五”规划的要求，我国在2050年要达到中等发达国家的水平，平均每年将有1400万以上的农村人口向城市转移，按照现有城市人口人均居住面积，每年需要商品房至少是6亿平方米以上。如果加上配套的机关、医院、学校等等，每年对房地产业的需求至少是在20亿平方米以上，因此，房地产业的规模还将进一步扩大。 二、房地产业的过度繁荣不利于工业发展

房地产业的高速发展为经济的增长提供了直接推动力，但房地产业的虚假繁荣所表现出的高利润、高房价对社会资源进行诱导，不但带来了严重的社会问题，而且严重挤压了实体经济，阻碍了工业的可持续发展。

（一）诱导社会资源倾斜，制约工业创新发展

目前，我国工业平均利润率在6%左右，而房地产业的平均利润却维持在20—30%的水平。房地产的刚性需求和高回报率吸引大量的社会资源特别是资金与土地资源流入房地产业，降低了社会资源的配置效率，对工业竞争力的提高形成明显的“挤压效应”。工业升级将缺乏资

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金、技术和资源等方面的支持，从而使工业竞争力的提高面临巨大障碍。同时，房地产既是一个资本密集型产业，又是一种技术层次偏低、高耗能型产业，与其密切相关的如钢铁、水泥等都为“三高一低”的传统行业，房地产业的过度发展所产生的巨大需求将不利于工业结构调整。 （二）挤占居民消费空间，弱化工业升级动力

产业结构决定消费的质量与水平，消费结构对产业结构具有导向作用。消费结构变化不仅能引导投资决策改变方向，而且能通过消费结构的调整缩短某些产品的技术生命周期，催生新产品和新技术，促进产业结构升级。尽管政府采取了一系列宏观调控措施，但由于市场需求巨大，投资性、投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理、开发建设成本提高等原因，房价上涨仍然过快。高房价和高按揭严重透支了购房者的未来，严重削弱了消费增长的后劲。2009年，我国居民消费率为35.6%，不仅低于低收入国家平均水平（74.1%），也低于中等收入国家的54.6%。居民消费率长期偏低，造成部分行业产能过剩，从而导致商品供大于求和供求结构失衡。

（三）阻碍人才区域流动，构筑工业发展智力壁垒

“十二五”期间，我国工业面临着转型升级的压力，沿海地区的许多技术密集型工业企业水平还较低，需要引进大批的技术人才和经营管理人才。为了吸引高级人才，企业只能提高待遇，不少企业因为外来人才住房难题无法解决，不得不承受人才流失的阵痛。 三、2011年我国房地产业将在博弈中出现企稳降温

高房价是事关国计民生、事关和谐稳定的“两难”问题。从2010年国家对房地产市场所采取的一系列宏观调控措施来看，尽管房价仍然上涨，但涨幅有所收窄，宏观调控取得一定成效。在整个宏观经济政策的大背景下，预计2011年，我国房地产业将出现企稳降温的趋势。 （一）趋紧的房地产调控政策不会改变

在通胀预期、流动性过剩的背景下，2011年，国家对房地产的调控政策绝不会有丝毫放松。继续紧缩银根、实行严格的土地制度以及加强外资进入的管理等将会是2011年房地产调控政策的主要手段。

（二）投资者对房地产投机逐步回归理性

房地产兼备消费品与投资品的双重属性，在原本房价高企的期间，投资和投机进一步加快了房价上涨的势头。2010年，加息、提高贷款首付以及限购等措施给想进入房地产的投资者增加了成本和压力。2011年，通胀预期可能引发再次加息，同时，房产税的试点也让资产持有成本增加使之成为投资品的属性就会弱化，需求将会降低，而回归到本原消费品属性。 （三）税制改革将释放地方土地财政压力

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自1994年分税制改革之后，土地财政对缓解地方财力不足、公共品供给融资难，创造就业机会和提升城市化水平等都有很大促进作用。但当土地出让金在地方财政收入中所占比重逐步增大，土地出让目标是为了实现地方财政利益最大化时，就会出现高地价进而产生高房价，大多数居民家庭获得住房的能力减弱、机会减少的诟病。“十二五”期间，我国将实施一系列税收体制改革，赋予省级政府适当税政管理权限，培育地方支柱税源，重点增强地方财政收入的能力。

（四）保障房建设将缓解住房供需矛盾

2010年，政府加快了保障房的开发及供应步伐，各地政府也纷纷出台相关政策并付诸行动。根据温总理讲话精神，2011年将是中国保障房建设提速年。2011年，我国将开工保障性住房1000万套，并且，保障性住房及中低价位商品房土地供应将继续保持70%以上。这将进一步有利于抑制房价过快上涨和改善供需矛盾。 四、牢牢把握房地产业变化给工业带来的机遇

2011年，面对房地产业的走势，工业的发展要从技术创新、发展战略性新兴产业以及优化工业发展环境等方面进一步加强。

（一）以低碳环保为目标，加快工业技术创新

2011年是我国建设资源节约型、环境友好型社会，加快转变经济发展方式的开局之年，发展低碳环保的房地产业将成为必然趋势。房地产业对工业的需求以及工业对房地产业的支撑对工业的发展提出了新的要求。工业发展应紧紧围绕低碳环保、节能降耗的目标，改造升级传统产业，提升产业核心竞争力。一是加强工业企业技术创新体系建设，充分发挥技术创新型企业的引导示范作用。二是搭建产业技术创新服务平台，为工业转型升级提供技术支撑。三是完善技术创新政策，创造工业技术创新的良好环境。 （二）以房地产业为市场，大力发展战略性新兴产业

“十二五”是我国加快经济发展方式转变、提升产业竞争力的重要时期，也是战略性新兴产业发展的重要机遇期。工业应加快发展面向房地产业市场的新能源、新材料、节能环保、信息技术等战略性新兴产业，这既可降低房地产能耗，走低碳环保之路，也可扩大战略性新兴产业的市场范围，普及新兴产品的应用。

（三）以吸引社会资源为重点，优化工业发展环境

良好的产业发展环境是吸引资金、技术、人才的重要前提。房地产业过热所导致的社会资源倾斜严重阻碍了工业的发展，因此，应该牢牢把握宏观政策对房地产市场调控的机遇，进一步优化工业发展的环境，引导社会资源朝工业聚集。一是优化工业投资环境。清理和修改不利于社会资本投资发展的法规政策规定，清理整合涉及社会投资管理的行政审批事项，支持民营