360市场研究网 www.shichang360.com

第二部分 办公楼项目细分市场（行业研究）调查解决方案 一、创业板办公楼项目细分市场调查政策依据

二、细分市场调查（行业研究）在企业IPO上市过程中的重要性

6

360市场研究网 www.shichang360.com

三、博思远略IPO细分市场调查研究思路及关键问题说明

7

360市场研究网 www.shichang360.com

博思远略根据大量创业板、中小板上市咨询项目经验，对办公楼细分市场调查研究过程中应重点解决的问题做了详细总结，并提出了实际操作建议：

关键问题一：对办公楼上市企业所在细分市场和企业定位

需要根据上市企业主要产品和业务选定一个细分市场作为企业所在行业。选择的时候要注意以下问题：

1、不同的细分市场对应的市盈率不同，会影响募投项目总体的资金规模。

8

360市场研究网 www.shichang360.com

2、不同的细分市场会影响上市企业在该行业的市场地位。 3、主营产品的市场容量及市场份额要依据选定的行业论证。

4、选定的细分市场其发展前景和新产品发展方向会影响上市企业研发方向和研发项目设计。

5、选定的细分市场要与上市企业对自己的定位相匹配。

关键问题二：办公楼细分市场容量分析注意要点

上市企业产品细分市场容量大小及其发展趋势是证监会十分关注的问题。市场容量一般用该产品的市场需求量或者市场规模（销售额）来表述。涉及近三年甚至更长时间的历史数据和未来3-5年募投项目达产时的市场容量数据。

产品的未来的市场容量应该是不断增长的，历史的数据则尊重事实。历史数据如果有较大的波动还需要进一步解释其原因，表明其不会对未来有不利影响。如果确实是周期性规律，则要在未来的市场容量预测中考虑该周期性的影响。 产品的未来的市场容量还需要保障能够容纳募投项目带来的新增产能。而募投项目新增的产品产量和当前企业的产量之和是未来拟上市企业产品的总产量，其与市场容量的比值即为市场占有率。因此，未来市场容量数据也要考虑企业市场占有率是提升还是下降。企业市场地位的上升与下降要与行业发展的趋势和竞争格局的走势相一致。

关键问题三：办公楼细分市场调研数据来源 产品细分市场数据大致有以下几个来源渠道：

公开数据——权威机构或者国家公布的数据，如统计局、海关总署、办公楼行业协会、相关网站、办公楼行业期刊、办公楼杂志、办公楼研究院、知名第三方咨询公司等。

产业链数据——上下游产业数据，如关联产品数据、关键的原料或者配件数据可以用来估算产品细分市场数据。

发布数据——根据调研结果，由同行业权威机构（如报纸、协会、期刊杂志等）发布的数据。

推算数据——根据本行业及上下游行业的公开数据或者发布的数据用合理的估算方法来推算得到的数据。

9

360市场研究网 www.shichang360.com

四、博思远略办公楼细分市场（行业研究）调查大纲

一、办公楼行业主管部门、行业监管体制、行业主要法律法规及政策 1、行业主管部门及监管体制 2、行业主要法律法规及政策

二、办公楼行业概况（重点） 1、企业的行业定位

2、上下游产业链及关联产业关系

3、行业市场容量分析（总的市场容量、关键设备产品的市场容量） 4、行业发展趋势分析

三、办公楼行业竞争格局和市场化程度

1、行业竞争格局（自由竞争、垄断竞争、垄断）

2、市场化程度（完全开放、政府控制、国企垄断、外商主导）

四、办公楼行业内的主要企业和主要企业的市场份额（重点） 1、行业内主要企业（3—6家） 2、主要企业市场份额

五、办公楼行业进入障碍

10