第四章 城镇土地定级因素选择及权重确定
表4-2-3 工业用地定级因素因子体系
工业 用地 交通 条件 基础设施状况 产业集聚规模 道路 通达度 对外交通便利度 供水 状况 产业集聚程度 汽车站 (货运)
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第四章 城镇土地定级因素选择及权重确定
第三节 城镇土地定级因素分析
城镇土地定级入选和落选的各因素因子是否合理实用，应对各因素因子进行具体分析，便于更好地把握城镇土地定级因素的特点。
一.选择的土地定级因素因子与某市实际情况相符。
某市选择确定的土地定级因素、因子，它们与《城镇土地分等定级规程》所提供的参考因素和因子基本一致，但针对自身特点作有局部调整。主要的调整如下:
对外交通便利度是在商服、住宅、工业三种用途土地定级中被选择的因素,但它在不同用途土地定级中内涵是不一样的.按《城镇土地分等定级规程》，商服、住宅用途土地定级中对外交通便利度体现客运、工业用途土地定级中对外交通便利度体现货运。 商服繁华度因素是在商服与住宅两种用途土地定级中均被选择的因素，而在工业用途土地定级中却未选择，这是根据某市主城区实际情况而定的。在某市主城区，商服中心对商服和住宅两种用途土地定级影响较大，其用地类型分布及功能分区与商服中心有着密切的关系，而在工业用途土地定级中，商服中心对其影响极小。 环境条件作为住宅用地定级的因素，本次包含大气污染、噪声污染、水污染、临河状况四个因子。其中，临河状况因子是课题组结合某市主城区的实际情况，经过周密调查、征询后确定的。某市主城区近年来随着河流的整治改造，河流两侧住宅用地价值日益彰
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显，所以课题组将临河状况作为环境条件的因子之一。
目前，工业用地均严格按照规划布局在工业园区内，产业集聚规模不仅反映了产业在一定范围内的集中程度，同时也体现了相关城市产业区域政策。故在某市主城区，产业集聚度对工业的影响甚至超过了其它因素。
二.商业用地定级因素因子体现了城镇土地的自然、社会和经济特性
（一）商服繁华影响度：指不同类型的商业和服务业中心对土地质量的影响程度。商服中心繁华度越高，吸引范围越大，土地质量越高。商服中心繁华度，营业额、营业面积、商店数量、单位面积租金、服务范围等指标表示。这是土地定级中最重要的因素。 （二）道路通达度：指到达某特定土地区位的道路运输条件，由道路的类型（主干道、次干道、支路），数量和与道路的相对位臵体现。道路越宽，车道数越多，道路通达的方向数越多，距道路越近，通达度越好。如宽阔道路、十字路口、沿街土地比一般土地通达性能好。
（三）对外交通便利度：指对外交通设施（汽车站）的齐全程度及运输能力。它的高低反映城区人、货物向城区外流动的方便程度。
（四）公共交通便捷度：是衡量某一区域公共交通优劣状况的因子，用在不同街道上公交线路的密集程度来体现，它的高低体现
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了该区域购物人流乘公共交通流通的便利程度。
（五）基础设施完善度：主要指供水、供电、供气、排水等为城区生产、生活服务的设施配套齐全程度、服务水平和使用保证是土地定级中一个比较重要的因素。
三. 住宅用地定级因素因子体现了城镇土地的自然、社会和经济特性
（一）商服繁华影响度：指不同类型的商业和服务业中心对土地质量的影响程度。商服中心繁华度越高，吸引范围越大，土地质量越高。商服中心繁华度，营业额、营业面积、商店数量、单位面积租金、服务范围等指标表示。这是土地定级中最重要的因素。 （二）道路通达度：指到达某特定土地区位的道路运输条件，由道路的类型（主干道、次干道、支路），数量和与道路的相对位臵体现。道路越宽，车道数越多，道路通达的方向数越多，距道路越近，通达度越好。如宽阔道路、十字路口、沿街土地比一般土地通达性能好。
（四）对外交通便利度：指对外交通设施（汽车站）的齐全程度及运输能力。它的高低反映城区人、货物向城区外流动的方便程度。
（五）公共交通便捷度：是衡量某一区域公共交通优劣状况的因子，用在不同街道上公交线路的密集程度来体现，它的高低体现了该区域购物人流乘公共交通流通的便利程度。
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（六）基础设施完善度：主要指供水、供电、供气、排水等为城区生产、生活服务的设施配套齐全程度、服务水平和使用保证是土地定级中一个比较重要的因素。
（七）公用设施完备度：主要指与日常生活密切相关的中小学、医院、邮电、文体设施等完备程度。公用设施可以使人们顺利地进行社会经济活动和便利日常生活。
（八）环境质量条件优劣度：主要指大气、噪声、水、临河状况等对环境的影响状况。其优劣程度对人们生产、生活居住有一定影响。
四. 工业用地定级因素因子体现了城镇土地的自然、社会和经济特性
（一）道路通达度：指到达某特定土地区位的道路运输条件，由道路的类型（主干道、次干道、支路），数量和与道路的相对位臵体现。道路越宽，车道数越多，道路通达的方向数越多，距道路越近，通达度越好。如宽阔道路、十字路口、沿街土地比一般土地通达性能好。
（二）对外交通便利度：指对外交通设施的齐全程度及运输能力。它的高低反映城区人、货物向城区外流动的方便程度。
（三）基础设施完善度：主要指供水、供电、供气、排水等为城区生产、生活服务的设施配套齐全程度、服务水平和使用保证是土地定级中一个比较重要的因素。
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