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第十三章 项目财务评价

一、财务的盈利分析

1．项目全部投资现金流量表见表九，根据表九计算有关财务指标。 （1）财务净现值

FNPV=∑（CI-CO）t（1+10%）-t=2832 万元>0 （2）静态投资回收期

P t=（4-1）+|-7509|÷31572=3.24 （年） （3）动态投资回收期

P t’=（4-1）+|-17882 |÷20714 =3.86（年）

根据以上计算成可以看出，项目财务内部收益率远远大于行业基准收益率Ic=10%； 项目财务净现值为2832万元，大于零。表明该项目从全部投资角度盈利能力已满足了行业最低要求，在财务上可以考虑接受。另外，项目的静态、动态投资回收期分别为3.24年和3.86年，均小于行业基准回收期5年。表明项目投资完全能在规定时间收回。

2．由项目损益表和项目投资估算表，可计算以下指标： 投资利润率=年平均利润总额÷项目总投资×100% =12700 ÷23360×100%

=54.4%

投资利税率=年平均利税总额÷项目总投资×100% =（12700+ 2089 ）÷23360×100%

=63.3%

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资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100% =12700÷15360×100%

=82.7%

本项目投资利润率、投资利税率、资本金利润率均大于行业平均水平。表明项目单位投资对国家积累的贡献水平达到并超过行业平均水平。

二、清偿能力分析

根据本项目资金来源与运用表（见表十）该项目在营运期的三年内即可还清借款，该项目是可行的。

表十 资金来源与运用表 单位:万元

序号

项目 资金来源 利润总额 自筹资金 银行贷款 摊消及折旧 流动资金借款 回收固定资金余值 回收流动资产 资金运用 固定资产投资 销售税金及附加 经营成本 所得税 盈余资金 累计盈余资金 建设期 1 7680 7680 0 7028 7028 652 652 54

营运期 3 7680 7680 7509 7509 171 1314 4 14789 14789 6578 2089 1314 3175 8212 9525 2 8000 0 8000 7509 7509 491 1143 可行性研究报告

表十一 项目资产负债表 单位:万元

序号 项 目 1 7680 7680 7680 0 7680 7680 0.00% 建设期 2 15680 15680 15680 8000 7680 7680 51.02% 3 23360 23360 23360 8000 15360 15360 0 34.25% 营运期 3 24885 15360 9525 24885 24885 15360 9525 0.00% 1 资产 1.1 流动资产总额 1.2 累计盈余资金 1.3 在建工程 1.4 无形资产净值 2 负债及所有者权益 2.1 流动负债 2.2 长期负债 2.3 所有者权益 2.3.1 其中：资本金 2.3.2 累计未分配利润 3 资产负债率（%） 三、敏感性分析

本项目分别就项目经营成本、经营收入二个主要因素，对财务净现值进行单因素敏感性分析。取变化率±10%，计算结果见表十二。 表十二 财务敏感性分析表

变动因素 固定资产投资 经营成本 经营收入 变化率 10% -10% 10% -10% 财务净现值 613 5052 5335 329 较基本方案增减 -78.37% 78.39% 88.39% -88.37% 由表可见各因素变化对财务净现值影响不同，按敏感程度不同排序由大到小依次为： 经营收入、经营成本。另外，在±10%变化范围内，财务净现值均大于零。表明项目有较 强的抗风险能力。

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四、结论

由上述财务评价结果看，本项目财务内部收益率高于行业基准收益率，财务净现值也远大于零，投资回收期低于行业基准投资回收期，项目各年的财务状况好，具有较强的抗风险能力。因此，从财务上讲项目可行。

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附 件 目 录

一、 招标基本情况表 二、 自主招标说明 三、 国有土地使用权 四、 项目总规效果图 五、 项目总规平面图 六、 企业法人营业执照 七、 组织机构代码证 八、 税务登记证

九、 房地产企业开发资质证书 十、 其它

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