三、 投资环境研究

(主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用

制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。 )

6

四、 市场研究

(按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场、 房地产市场整体和特定物业类型子市场进行分析研究。市场研究的关键是占有大 量的第一手市场信息资料，通过列举市场交易实例，令读者信服你对市场价格、 供求关系、发展趋势等方面的理解。)

7

五、 项目策划

1 土地一级开发项目的开发深度

2 项目实施进度计划安排

3 项目组织与实施方式

4 项目融资方式

5 项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理

8

六、 投资与成本费用估算

(这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项

目进度安排情况做出项目资金使用计划。项目总投资的估算，应包括项目投资概 况、估算依据、估算范围和估算结果，一般投资估算结果汇总中应包括（1）土 地取得费用、（2）地价款、（3）前期工程费、（4）市政基础设施建设费、（5）公 共服务设施建设费、（6）管理费用、（7）财务费用、（8）销售费用、（9）开发期 税费、（10）其它费用、（11）不开预见费。项目资金使用计划实际是项目财务评 价过程中有关现金流入的主要部分。此外，根据土地一级开发项目的特点，还要 在本章制定出确实可行的成本控制措施。)

9

七、 项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定

(这一部分的主要目的，是分析确定土地一级开发工作完成后，所形成的土地一级开发产品（熟地）的市场价值，确定合理的处置时机与处置方式，形成项目收款计划（财务评价中现金流入部分）。土地价值分析应采用市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价修正法中两种或两种以上评估方法。项目评价基础数据的预测和选定，主要是就项目成本和收益以外的其他相关参数，如基准收益率、贷款利率等参数进行选择。)

10