六、 投资与成本费用估算

(这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项

目进度安排情况做出项目资金使用计划。项目总投资的估算，应包括项目投资概 况、估算依据、估算范围和估算结果，一般投资估算结果汇总中应包括（1）土 地取得费用、（2）地价款、（3）前期工程费、（4）市政基础设施建设费、（5）公 共服务设施建设费、（6）管理费用、（7）财务费用、（8）销售费用、（9）开发期 税费、（10）其它费用、（11）不开预见费。项目资金使用计划实际是项目财务评 价过程中有关现金流入的主要部分。此外，根据土地一级开发项目的特点，还要 在本章制定出确实可行的成本控制措施。)

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七、 项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定

(这一部分的主要目的，是分析确定土地一级开发工作完成后，所形成的土地一级开发产品（熟地）的市场价值，确定合理的处置时机与处置方式，形成项目收款计划（财务评价中现金流入部分）。土地价值分析应采用市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价修正法中两种或两种以上评估方法。项目评价基础数据的预测和选定，主要是就项目成本和收益以外的其他相关参数，如基准收益率、贷款利率等参数进行选择。)

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八、 项目财务评价

(这是项目可行性研究报告中最关键的部分，在这里，要充分利用前述各部分的分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析。这部分的内容一般包括（1）现金流量分析、（2）资金来源与运用表与（3）贷款偿还分析。

现金流量分析，要从全投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的财务内 部收益率、年投资回报率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。

资金来源与运用表集中体现了项目自身资金收支平衡的能力，是财务评价的 重要依据。

贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在 何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，计算贷款偿还期，以帮助开发商安排融 资计划。)

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九、 社会评价

(社会评价是从全社会的角度，对项目预计可以取得的社会效益、环境影响进行分析，就项目开发完成后对周边交通环境的影响进行评价，可以用效益

费用分析的方法判断项目的可行性。部分土地一级开发项目与政府公共配套工 程、市政工程、绿化和广场项目等的建设相关，此时土地一级开发的效益可能主 要表现为社会效益，此时社会效益评价的结果，就会对项目的可行性产生决定性 的影响。)

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