56、2014年6月19日星期四

今天继续研究项目不予备案的问题，研究法条，寻找突破口。 57、2014年6月20日星期五

今天在办公室没有什么重要事情要做，做着发呆的时候，突然想起约见当事人的相关问题，发表一些自己的想法。

首先，会见当事人的场所选择上是一个重要的问题。一般最好让当事人到律所。这样的好处有一下几点：

一是，让当事人熟悉和了解到你不是“黑律师”，让他更相信你。 二是，如果要发生聘请律师，聘请律师合同，授权书也方便取用。 三是，遇到法律难题或者有什么疑问可以很及时的得到其他律师帮助。 四是，通过第一次会见达成一些初步聘用意向，在告知需要其补充相关材料，律师收费方式，诉讼费用等问题后，可以要求其回去思考后预约下次会见以便形成正式的聘用协议，收取律师费。

其次，要是非得在其他场合会见当事人。要做好相应准备。

一是，在电话中获得大致的案情，在会见前收集一些信息了解相关法律并且带上。

二是，在电话中约定好一个宽裕的时间充分了解相关信息。

三是，通过第一次会见双方能达成初步聘用意向，预约第二次会见或者在电话中预约，并且告知其准备好材料，费用。

最后，律师做事最好有个大局观，做好工作统筹，千万不要想到什么做什么或者用半天或者好几个小时去做一件并不是很重要的事情。还有，现代的通信工具也要充分利用，比如传真，电子邮件，快递等等，记住事必躬亲并不是非常有效的工作方式。

58、2014年6月23日星期一

为什么我们会对一个已经知道可以得到的证件这么重视，非常渴望早点拿到手呢？有几层原因：

一是，有了这个证后，才是一个律师真正独立执业的开始；

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二是，终于可以摆脱律师前面的那实习两个字了；为什么实习律师们这么讨厌这个实习字眼呢？那是因为它给我们带来了很多不方便，有时候出去调查点东西，实习律师还不能查；不能独立接案子，要真有自己的案子还的带上别的执业律师的名字，在自己的名字上还得写实习两字，接着面对当事人那不信任你能力的那种质疑的眼神；不能独立办案子，非要请个执业律师一起出庭，哪怕就像功菩萨那样坐在法庭上一言不发也要把这个摆设请过去。我们所还好，一般性的帮忙只要专职律师不忙，请他出庭，把案子登记在他名下也是不分实习律师的钱的，其他律师怎么样我不知道，一般的原则是五五分的。实习律师本来就没案子，好不容易接个小案子，赚那么点钱，所里拿了一部分，还要分一半给专职律师，亏啊。所以，非常渴望独立啊，这样可以冠冕堂皇的接案子，不要看当事人的质疑眼神，不要麻烦其他律师，也不要分钱。 59、2014年6月24日星期二

今天在宁乡坐班，对养老山庄不予备案的事宜，基本定下如下几点，经和招商局商讨，也得到他们认同：

一、该项目租赁的集体土地拟用于非农业建设，不合法律规定。

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。农村土地要作为非农业建设用地，必须由国家依法征收为国有土地或只能是兴办乡镇企业和农村宅基地，或者用于乡（镇）村公共设施和公益事业建设。你单位拟办项目不符合上述条件。

二、该项目拟建养老中心建设用地尚未通过土地征收程序。

根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”根据第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途。你单位拟建设养老中心需征地4.2亩尚未通过政

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府的土地征收程序，提交的备案资料、文件显示该项目建设用地缺少相应手续。

三、该项目的土地租赁权转租行为未取得村民委员会同意。

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”；第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”我局根据现场调查及村民委员会提供的书面证明，文亮与宁乡楚风农庄有限公司达成的《<土地租赁经营合同书>权益转让协议》并未取得村民委员会同意，且文亮已逾期两年未缴纳租金，村民委员会已催告其履行债务并向其发出解除合同的通知。 60、2014年6月25日星期三

会见客户，签订聘用协议。要说这个问题前，必须要解决一个问题，那就是怎么样才有机会会见到客户？换种说法就是你是律师的信息怎么样才能让需要律师帮助的人获知并且有和你进行沟通的欲望？离开这个问题，一切都是虚假的！这是一个需要运用营销学的技巧去解决的问题。现在说会见客户，签订聘用协议的问题。意思就是说，现在客户在你面前了，客户有想和你沟通的欲望了，那你怎么才能让沟通的欲望变为实际的委托你对他进行法律帮助呢？这绝对是会见技巧的问题，这又是另一个复杂的问题。解决了这两个问题，接下来的工作，那就纯粹就是一个律师法学功底和经验的输出过程了。 61、2014年6月26日星期四

合同审核，是律师的基本功，不少资深律师分享了自己的经验。 一、合同审核与一万小时定律

一万小时定律，大致意思是，要成为某个领域的专家，需要训练一万个小时。合同审核也是如此，量的积累非常重要。笔者刚从事律师工作时，听一个前辈律师说过，律师助理必须审核过1500份以上的各类合同，才对合同审核有所感觉，这个过程中，会慢慢经历一开始的不知所措、到中间的事无巨细、到最后的举重若轻。有点类似《神雕仙侣》中，杨过大侠在不同阶段使用不同的剑。

二、合同审核时，应树立以合同履行为中心的理念

审核合同时，应始终坚持以合同履行为核心的理念。合同主体是否适格，合同是否有效，这是合同履行的前提；合同当事人的资信状况，直接和其履约能力相关联；合同义务，也是合同履行的具体内容；违约责任，也是规制合同无法正确、全

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面履行时的后果；合同担保，也是为了督促双方履行合同以及无法履行时寻找替代责任；合同解除或权利义务终止，也是为了达到不继续履行合同或者将已经履行的部分恢复至订约前的状态。

三、区分通用条款和商业条款，有助于提高合同审核的效率和突出重点 合同通用条款，是各类合同中经常出现的基本条款。合同商业条款，是针对特定交易出现的条款。从篇幅上来看，一份合同中，通用条款大致能占五分之二的内容。因此，提前把最全面的通用条款的表述背得滚瓜烂熟，审核合同时候，觉得篇幅少了，而且可以重点关注商业条款。不同合同文本，通用条款的起草质量不一样，根据客户及交易复杂程度，决定通用条款的全面性。

常见的通用条款，例如：当事人基本信息、鉴于条款、陈述与保证、保密条款、责任限制条款、违约责任、通知条款、知识产权保护条款、不可抗力、合同生效条款、合同变更解除、可分割性、合同份数、合同语言、双方关系、合同期限、完整协议、法律适用、争议解决、独立缔约条款。

要注意积累全面的通用条款的范本，见到好的条款表述，单独摘出存储下来。一般来说，英美外资所起草的中英文对照的大型交易合同，比如并购协议，商标或专利许可使用协议等，通用条款比较详细，表述也比较好。就举不可抗力条款而言，详细的不可抗力会包括，不可抗力本身的定义；范围举例，特别是国家政策的变动是否属于列举情形，比如美国对中国某产品征收反倾销税，在进出口合同中，卖方是否据此可以主张是不可抗力等；不可抗力的举证；不可抗力的通知；不可抗力的消除；不可抗力对合同履行及责任的影响等。笔者也见过最简单的不可抗力条款，就一句话，发生不可抗力情形，双方互不承担责任。

商业条款，要与客户多沟通，了解客户需求，特别是客户不同层级人员对商业条款的判断和授权。商业条款，也要了解行业一般规律，否则，客户老总会询问律师意见，比如，房地产企业的融资成本问题，商铺租赁合同中标的商铺周围的市场价格等。

四、合同的实体条款和程序条款

合同审核时，注意区分实体条款和程序条款。正如法律包括实体法和程序法一样，合同条款也可做如此区分。程序条款是为了保证实体的进行。程序条款是否详尽细致，直接决定了合同的实操性。日本企业的合同条款，相当细致，也十分注重程序性和实操性，很多条款会从时间、地点和方式上，落实具体的义务。

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程序条款，是否详尽，要取决于客户的要求以及交易的性质，如果客户作为商铺租赁合同的承租方，商铺租赁合同规定的过于详细，往往会造成客户动不动就发生违约的情形，而员工的遵守规则的意识不强，容易引发公司被动。特别是交易对方，因为别的事情，故意从另外一个合同找茬挑刺，以达到一个合同服务于另一个合同的目的。

五、合同审核的具体问题 1. 审核要点

合同审核具体过程中，最关键的是找准审核要点，如何寻找审核要点呢？ （1）通过网络搜索审核要点

首先在互联网检索，该类型的审核要点，这些都是律师和法务人员在实践的基础上总结出来。比如，审理商铺租赁合同时，使用百度网页搜索，搜狗微信搜索，输入下述关键词，（商铺、房屋）租赁合同审核要点、审查要点、如何审核、审核注意事项、（商铺、房屋）合同法律风险点，不断替换类似关键词，然后把相关文章汇总，归纳审核要点。

（2）通过裁判文书的争议焦点寻找审核要点

审核某类合同时，寻找此类合同的民事诉讼案由，然后查询一定数量的判决书，查看争议焦点以及法官评议内容，从诉讼角度，提前预防合同纠纷的产生。

（3）通过合同范本对比，来寻找要点

较为规范的合同，大多有条款主题，修改某类合同时，找几个归纳完整的合同范本，最好是真实使用过的合同版本，然后，不断对比。看审核对象，与其他合同版本差异在哪里，有没有其他范本的条款可以借鉴。

2. 合同审核的快与慢

快的角度。我方最关心的问题是什么？对方最关心的问题是什么？怎么实现我方合同目的？合同有什么风险和陷阱？有什么大的方面问题？双方卷入本合同诉讼的概率多大？

慢的角度。像起草合同一样去修改，从格式排版到内容措辞，精雕细琢。合同格式，有西式、中式以及混合模式。

3. 合同审核的技术

受高中英语短文改错的启发，归纳合同审查的三种技术，在审核合同中，时刻反问：（1）是否有不利条款需要删除？（2）是否有不利的表述或不正确的表述需要

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