（四）评估结论及分析。 （一）评估对象与评估范围的说明

从内容上讲，本次起草的国资报告指南中，评估对象和范围在报告和说明中是重复的，编写时也可以采用相同的内容。但具体项目编写时，下列六个问题应当尽可能明确：

1.对于与评估对象存在密切关系而不在评估范围内的资产，应特别说明（如房屋建构筑物所占用的土地情况及是否在评估范围内）。 2.关于委托评估的资产账面价值应特别说明是否经过审计，以及审计报告类型及简要情况。

3.资产权属状况应重点介绍评估范围内房产、土地、矿业权等办证情况。

4.企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。 5.企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量。

6.引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。同时应关注专业评估报告评估对象的价值定义，当评估对象存在土地出让金、矿业权价款等预计负债时，评估范围应包括这部分负债。 （二）资产核实总体情况说明

该部分主要说明资产评估过程中，进行资产核实的总体情况，包括：

? 资产核实人员组织、实施时间和过程； ? 影响资产核实的事项及处理方法；

? 核实结论。

具体各项资产和负债的清查核实情况，企业价值评估中的收益法和市场法，其尽职调查工作，在相应资产和负债评估技术说明中反映。 （三）评估技术说明——资产基础法

采用成本法评估单项资产或者资产组合、采用资产基础法评估企业价值，应当根据评估项目的具体情况，以及资产负债类型，编写评估技术说明。各资产负债评估说明应按评估项目涉及的资产类别或会计科目分类、逐一撰写资产负债的清查情况和评估情况。

1、每一科目评估说明的基本内容

①基本情况。主要说明的是“评估什么？”的问题。委估资产名称、经济业务内容、技术性能参数、账面价值内涵等（根据会计准则，列出指南中表样中的科目，以及期末金额的涵义；核算主要内容；实物资产的数量和技术特点等）。

②清查。采用的清查核实方法（现场查验、函证、访谈、会计资料查实等）；重点关注的事项、清查结论）。

③评估值确定。采用的方法模型、主要参数的确定、计算过程、结论、案例。

④评估值与账面值相比的变动分析。 2、需注意的几个问题： （1）关于新科目的问题：

发布的国资资产报告指南涉及新的《企业会计准则》中部分会计核算科目，评估实践时间不长，对其科学评估仍需深入的理论研究和

系统的实践总结，在暂时缺乏相对科学的、成熟的具体评估方法和标准的情况下，应当坚持“充分核实、掌握内涵、合理作价”的基本原则，根据资产评估的基本原理，充分披露其核实的方法与结果、评估值确定的方法和结果。

（2）关于“账面价值”、评估变动的分析问题：

根据企业会计核算规范，不同的资产负债，其账面价值的内涵不同，应准确说明申报的、委托评估的资产负债的账面价值的内涵。

评估价值与账面价值的差异及其原因分析，应当首先考虑账面价值内涵。

因资产负债账面价值的内涵不同，评估价值与账面价值的差异及其原因分析时，应首先分析比较的基础是否一致。如，

账面价值为扣除坏账准备的余额（应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、长期应收款）；

账面价值为扣除减值准备的余额（存货、可供出售金融资产、反映为在建工程准备的各种物资的成本、持有至到期投资、长期股权投资、固定资产、在建工程、工程物资、生产性生物资产、无形资产、商誉），评估价值实际考虑了资产减值的因素，对“坏账准备”和“减值准备”评估为零，分析比较时，应当与未计提“坏账准备”和“减值准备”账面余额进行比较。

账面价值为摊余价值。对无形资产、长期待摊费用、在用周转材料等，期末借方余额反映的是尚未摊销完毕的无形资产、长期待摊费用和在用周转材料；持有至到期投资账面价值反映的期末借方余额的

摊余成本；

企业采用公允价值模式计量的投资性房地产账面价值、可供出售金融资产账面价值反映的是投资性房地产的公允价值和可供出售金融资产的公允价值，评估价值已经考虑了资产的使用、市场价格水平的变动，分析比较时，应当与未计提“坏账准备”和“减值准备”账面余额进行比较。

（3）债权类资产（应收账款、其他应收款、预付账款、应收票据、应收股利、应收利息、长期应收款）的评估说明问题：

债权类资产评估的对象是原值（即借方余额），所以清查核实说明和评估技术说明均应说明原值，而且应是“帐面余额”（不是“帐面价值”），例如：纳入评估范围内应收帐款的帐面余额为XXX元，应收帐款调整后帐面余额为XXX元。评估结果应与原值（借方余额）比较从而分析增减幅度，分析时，如果涉及因减值准备影响评估增减时，应单独说明。减值准备评估值以零列示。

新会计准则资产负债表各会计科目的账面价值，是抵减减值准备后的余额，评估预计的损失小于会计计提的减值准备额时，往往出现所谓的“评估增值”。如应收账款评估的预计损失，如小于会计计提的坏账准备，就会造成评估结果表中表面上的增值。因此，单独说明减值准备以及评估增减值，有利于报告使用者理解评估结论。

债权类资产评估，由于存在三种不同的情况，即：有充分证据表明可以全额回收的（不存在回收风险和回收价值减损）、有充分证据表明全额损失的债权、可能有部分不能回收或有回收风险的。评估说

明应当首先说明三种情况的金额比例，并按照这三类情况分别说明评估作价方法。

（4） 存货的评估说明问题：

发布的国有资产评估报告指南评估说明指引中，明确为“按照分别按材料采购（在途物资）、原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品（库存商品）、在产品（自制半成品）、发出商品、在用周转材料等进行说明”。这也是按照《企业会计准则》的核算科目设计的。实际上在具体的评估项目中，由于行业的不同和企业的差异，以及各企业根据管理和经营需要设定的不同核算科目，与此并不相同。如房地产开发企业，其存货就存在“开发成本”、“开发产品”、“出租开发产品”、“在建开发产品”等；出版企业存在“图书”存货；施工企业存货中有“在建产品”等。无论何种存货类型，只要明确说明存货的种类和金额，均认为符合国有资产评估报告指南的要求。所以，在具体的评估项目中，应当按照企业实际的存货核算科目，分类进行说明。

存货盘点，并非存货数量和品质核实的必要手段。“存货监盘” 和评估师自行进行的“抽查”认定为“存货盘点”欠妥。评估说明应当说明存货核实的真正方法。

（5） 长期股权投资评估说明问题：

评估对象所属各级次全资及控股子企业，通常认为应采用两种评估方法进行整体评估，全资及控股子企业整体资产评估说明可参照投资企业评估说明内容编写。各级次全资及控股子企业整体资产评估说明，是否单独编制，需要根据国有资产监督管理部门的要求确定。