企业自由现金流量和权益自由现金流量模型的不同，直接导致相关参数的确定。

评估实践中，很多评估报告中未明确收益模型的情况下，直接确定参数，实际上时概念问题。

（5）收益年限的确定

通常情况下，应根据法律法规、合同约定、以及自然条件约束等相关因素，确定受益年限。常见的几种情况：

① 对于正常经营且在可预见的未来不会出现影响持续经营因素，这样的企业收益年限通常采用“永续”方式，即在明确预测期以后，假设企业持续经营；

② 对于在章程中明确约定了经营期限的企业，特别是外商投资企业，应根据章程的约定的经营期限进行预测，并保持收益年限与经营期限的一致性，但应注意在经营期末价值的确定，倘若章程中经营期限届满，一方退出，另一方将继续经营的，应注意分析经济行为，保证经济行为及评估目的与收益期限具有一致性和匹配性；

③ 资源要素限制下的企业，收益年期通常考虑资源要素的使用情况。比如矿山企业，根据保有的矿产资源储量和确定的生产规模，估算的矿山开采年限通常可以作为企业收益年限，但有依据表明企业在矿产开采时生产勘探能够增加资源储量，收益年限可以考虑延长。再如房地产企业，如果企业没有新增土地储备的计划，通常考虑按照现有土地开发周期的收益年限。

④ 如果目前被评估企业正在享受某些税收优惠，通常应当预测

到税收优惠期结束，企业按正常税率缴税，预测收益具有代表性为止；

⑤ 对于具有周期性波动的企业，预测期应当包括一个完整的周期，以便据此估算预测期后的收益情况；对于迅速成长或刚经历重大变动的企业，应当预测到企业经营相对稳定，预测收益具有代表性为止；

⑥ 对于在可预见的未来存在影响企业持续经营的状况时，处于谨慎原则应在收益年限做特殊考虑，结合经济行为和评估目的一并审慎分析确定。

（6）评估值测算过程与结果

指南提出列表说明公式中的各参数值以及测算过程，终值的估算，列示评估结论。通常情况下，各参数值以及测算过程可通过一系列表格体现。测算表格主要包括：

? 主营业务收入的测算表格，并包括由此演变出来的销售单价和销售量的测算；

? 主营业务成本的测算表格（主要成本项目应一一列示）； ? 其他业务利润的测算表格，并应就其他业务收入和其他业务成本分别测算；

? 管理费用的测算表格； ? 营业费用的测算表格；

? 付息债务价值的测算表格（其中应包含财务费用的测算）；

? 营运资金的测算表格；

? 折旧的测算表格； ? 资本性支出的测算表格等。

测算格式可参照企业的内部管理报表，在设计测算表格时注意行业和企业的特殊性，要突出企业的特点，确保未来预测期间的适用性和反应企业的获利模式，与企业经营模式匹配。

（四）评估结论的分析 1、使用概念的误区

91号文件、已经发布的实施的评估规范，以及本次发布的指南，均未使用“增减值分析”的概念。而使用“评估结论与账面价值比较变动情况及原因”

而评估实践中，一直使用“增减值分析”的概念，这是不正确的。 2、建立比较基础

所谓评估结论与账面价值比较变动，是评估价值与账面价值相抵的结果，所以应从账面价值和评估价值两个方面进行比较分析，说明比较的基础。在分析时首先应详细说明账面价值与评估价值构成要素，将不可比的因素（非评估增减）剔除后，说明构成要素中同一要素的变化幅度及理由。

3、收益法评估结论的分析

首先应说明收益法“以利求本 ”思路下，求出的现值是否与会计准则核算规范反映的资产范畴一致。如，大量不符合会计资产定义、或符合资产定义无法准确计量的资产，往往是企业产生收益的基础。实践中，企业的商誉、无法确指的无形资产等，这时候将收益法结果

与账面值相比本身就不可比，当然也无法说明变动原因。

4、成本法评估结论分析 （1）固定资产

固定资产价值变化不但取决于资产要素市场价值水平的变化（固定资产原值评估值的变化），很大程度上取决于企业的折旧政策，因此增减分析还应分析企业账面“折旧率”与评估“成新率”的差异。

首先，建立比较的基础，分析原值的变动原因。实践中，很多企业申报的单项固定资产账面原值，根本就是不准确的，甚至是编造的，这样无论评估值多么准确，增减值率都会奇高奇低；反之，和这样的账面值比较增减正常，评估值实际上也已经是大大偏离实际市场水平了。因此，在不对账面记录发表专业意见的前提下，为了建立科学的比较基础，评估增减分析说明应首先介绍账面原值的构成内容。

（2）存在备抵情形的资产

资产评估通常不考虑“备抵科目”（即将各种准备评估为零）。评估对这些资产科目的评估增减分析，不应当与资产负债表记录的“账面价值”进行比较，而是与“账面余额”进行比较。尽管《资产评估操作规范意见（试行）》中对坏账损失准备等备抵项评估处理作了原则规定，但由于《企业会计准则》中对“资产负债表”格式的调整，实践中也出现了很多不仅仅是列示方面的、实际是因概念不清而导致增减分析错误的问题。

（3）土地使用权评估分析

土地账面值有多种形成方式，同一形成方式其价值定义也不同，

而且有原始入账价值、账面价值（摊销余额）的区别。正确分析变动原因，首先要了解土地账面值的构成，然后进行比较。

原始入账价值，除房地产开发企业外，都按照法定的年限进行摊销形成了账面价值，而且变成了评估增减变化分析的比较基础。增值本身就包含了摊销额；其次以入账的部分价值作为评估增减变化分析的比较基础，增值本身也包含了未入账的部分（假设评估价值完全与入账时的价值一致）。实践中，评估说明中反映的 “×××市土地价格上涨造成评估增值。”内容显然是错误的。

（4）矿业权评估分析

矿业权账面值有也有多种形成方式，同一形成方式其价值定义也不同，而且有原始入账价值、账面价值（摊销余额）的区别。正确分析增减值原因，首先要了解矿业权账面价值的构成，然后进行比较。（而且存在储量前后不同，价值发生差异的情形）

作为“无形资产”核算的采矿权，其会计核算采用摊销方式核算，评估价值与原始入账价值比较，显然不存在可比较的基础。根据现行有关规定，矿业权取得方式有以缴纳矿业权价款“出让”取得，通过二级市场的“转让”取得两种方式。通过缴纳矿业权价款“出让”取得的矿业权，原始入账价值是经矿业权评估、并经国土资源行政主管部门确认的、已缴纳的矿业权价款。

当以经矿业权评估、并经国土资源行政主管部门确认的全额价款作为所取得矿业权价款入账时，未缴纳的部分体现在“其他应交款”中；当以经矿业权评估、并经国土资源行政主管部门确认的、已缴纳