浅析我国政府加强对房地产业宏观调控的必要性 一、房地产作为商品的特点

房地产是指土地及其房屋建筑物的总称,属于不动产范围。

它与老百姓的生活息息相关,因为 “ 衣食住行 ” 是人最基本的需求。房地产业也因其本身 与许多其他产业之间相当高的关联度而被世界上许多国家政府作为国民经济的支柱产业。 因 为房地产业的繁荣势必会带动一大批与它相关的产业的繁荣, 从而带动整个国家的经济。 根 据 2004年上海第六届中国住房交易会上的统计数据, 中国房地产业已经成为国民经济的重 要支柱产业。在 2003年中国 GDP 增长的 9.3个百分点中,有 1.8个百分点是房地产业直 接贡献的。中国房地产业直接带动了 57个产业的产出增加,没有一个其它行业有如此广泛 的行业推动力。

另一方面,房地产作为商品具有唯一性,没有可以替代它的其它商品。其数量短时间 内不仅不会减少, 反而会增加。 据统计, 2001年 1月至 7月, 全国房地产开发完成投资 2652亿元,同比增长 31.6%,高于同期固定资产投资增速 13.2个百分点,占同期固定资产投资 的比重为 23.9%。而且,房地产的使用价值在相当长的时间内(至少 70年不会减少,再 加上其开发所需资源的客观垄断和较强体力劳动的大量凝结,更导致了它目前的高价值性。 值得一提的是,所有行业中,房地产业实际上是政府参与力度最强的。显而易见的原 因就是我国政府才是土地资源的所有者, 开发商要开发房产, 须直接向政府购买土地。 这就 形成了土地资源的垄断。出售土地的使用权也因此成为了各地方政府创收的重要来源。 二、我国房地产业发展现状(特点

1. 住房价格偏高,已大大超过普通老百姓的购买能力

最常用的指数是房价收入比,对此,联合国人居中心的标准是 3:1,世界银行的标准则 是 5:1。由此可以推断,一般国家的房价收入比大致应该为(36~60个月的平均家庭工薪积 蓄 /100平方米中等住房 。再来看看我国的相关数据:

根据 2010年 11月的全国百城房价指数资料显示,全国 100个城市住宅平均价格为 8487元 /平方米,较上月上涨 0.82%,其中 86个城市价格环比上涨, 14个城市环

比下跌。 11月百城住宅价格最高的十个城市分别是:深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、广州、 宁波、福州和南京。深圳以 24601元 /平方米继续排名第一位。而百城价格指数对北京等十 大城市的全样本调查数据显示, 11月十大城市平均价格为 15407元 /平方米,环比上涨 0.41%。具体来看,除南京环比下跌 0.07%外,其他 9个城市价格均环比上涨,其中武汉涨 幅为 1.72%,居于首位,成都、重庆介于 1%至 1.5%之间,广州、上海等 6个城市涨幅低 于 1%。

显然,我国现在的住房价格远远超过了普通工薪阶层的购买能力,以至于民怨迭起。 2. 房地产市场空置面积总量较大,住房空置率高

住宅空置率是反映住宅市场运行情况的重要指标,世界上有很多国家和地区都在统计 住宅的空置率, 从美国、 欧盟到香港都从很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据。 然 而国家统计局却表态,目前中国还不能精确统计住宅空置率,所以并没有确切的相关数据。 但国家统计局今年 8月公布的数据显示,今年 6月末全国房地产开发企业商品房待售 面积为 19182万平方米,同比增长 6.4%。根据这个数据,国内有关专家对我国的住房空置 率进行了初步估测 —— 我国住房空置率的上限应该不到 5%。但即便如此,这个空置率还是 比较高的。因为国际上普遍认为合理的空置率为 3%~5%。譬如,美国的住房空置率从来没 有高于 3%,英国也基本在 4%以下。

3. 房地产市场住房供应单一,缺乏 “ 以人为本 ” 的开发建设宗旨,许多追求豪华奢侈却缺乏 实用性的房屋,不适合一般工薪阶层。

三、我国房地产业的发展历程

第一阶段:1979~1991年,中国房地产市场复苏成长。

1980年 4月,邓小平发表了关于建筑业和房地产业的谈话,此后中国开始了城镇 住房制度的改革。到 1991年,房地产市场呈现了明明显的回升趋势。

第二阶段:1992~1997年,中国房地产市场初步形成。

1992年初,在邓小平南方谈话的推动下,中国房地产业得以全面发展。 1993年, 在上年市场迅速发展的推动下, 中国房地产业发展出现过热趋势。 政府随即采取了一系列调 控措施,房地产业告别疯狂,迎来理性。 1994和 1995年,中国房地产开发投资额分别只 比上年增长了 31.8%和 23.3%, 1997年更是出现了负增长,为 -1.2%。

第三阶段:1998年至今,中国房地产市场进入了新的发展时期。

在政府采取政策的鼓励和引导下,中国房地产市场明显回暖。房地产业经过几年 调整, 加上宏观经济开始进入稳定发展时期, 房地产业开始复苏。 近十年来,房地产业已成 为我国发展最快的行业之一,市场规模化程度也日益提高。房地产开发规模正以每年平均 20%左右的速度增长,在整个国民经济中占有举足轻重的地位。

四、国外对房地产业进行宏观调控的情况

世界各国为保持房地产业健康发展都制定了本国的宏观政策。例如: 日本为应对房地产泡沫推出了三大符合市场发展规律的改革措施:一是通过增加国债 来投入建设代价昂贵的公共配套项目, 恢复房地产及其他经济部门的活力, 提高房地产的附 加价值:二是放宽限制,刺激经济:三是调整了建筑标准以便于房地产项目的开发。 美国为防止和解决经济过热和房地产升温的主要方法是对美元再行加息,进行金融创 新,进一步放宽限制。然而随着 2008年次贷危机的爆发,美国房地产业受到了重创。 俄罗斯在进入 21世纪后, 通过了该国新的 《房地产法》 。 这项法律规定, 从当年 4月 1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售, 开发商只有在获 得土地所有权和建筑所有权, 比持有经批准的房屋建设方案后, 才可以与消费者签订房屋销 售合同。

五、政府宏观调控的必要性

政府对房地产经济的宏观调控是以政府为主体, 通过经济、 法律、 并辅之以计划与行政 的手段和机制, 对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节和控制, 以发挥房地 产经济在国民经济中应有的作用,保证其健康可持续的发展。