二、项目建设的必要性
1．国民经济发展的需要
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析与研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5~2个百分点。隆回县房地产占GDP的比重近几年虽在上升，但对于一个高速发展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着政策的看好、阻碍市场发育因素的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
同时，房地产对相关行业的带动作用很大，据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95，所以，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，使社会广泛看好的消费热点和经济增长点。正因为房地产投资的看好和推动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
2．扩大消费需求的需要
扩大内需，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，保持消费和投资需求对经济的双拉动，是我国目前和未来经济工作的指导方针。投资、出口、消费被称做拉动经济增长的“三驾马车”。一般情况下，消费对经济的增长的贡献率应达到七成，因此应着力扩大国内消费需求。
9
据有关资料统计，至2010年底，我国城乡居民储蓄已达到23万亿元，城市居民市场金融资产达20万亿元。近几年来，随着消费者生活水平的提高，在住房改革政策的引导下，城乡居民的消费已由过去的“温饱型”向“小康型”转变。由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件。因此，发展房地产业，开发建设价位合适，面积适中的住宅商品房，形成与社会购买力相适应的多层次供应体系，既满足了置业者对住房的需求，提高了生活质量，又起到了对地方经济的拉动作用。
同时，房地产的发展又可以拉动国民经济上下游诸多行业的发展，如钢铁、建材、家电、厨卫制造、装修装饰业等等。这些行业发展了，员工就业和收入增加了，又反过来会对房地产产生新的消费能力和群体。2005年以来，我国国民经济每年都增加8%以上，其中房地产贡献率就超过1%。房地产已经成为国家的支柱产业。
3．城镇化建设的需要
到2020年要全面实现小康社会的目标，其难点和重点在农村和农民。全国13亿人口，有9亿农民，中国每年新增劳动力1000万，进城的民工一般保持在1.2亿.“三农”问题长期以来，一直是困扰我国经济发展、社会发展和实现现代化，建设小康社会的核心问题之一。按照城镇化发展要求和十七大精神，要坚持走大、中、小城市和城镇协调发展的中国特色的城镇化道路，尽快把农村富余劳动力从土地上转移出来进入城镇，加快城镇化的进程。如果按照规划，到2012年，湖南省的城镇化水平达到40%，每年至少有100万农民工进入城镇。根据隆回县城市总体规划，到今后若干年隆回县将逐步发展成为40万人口的中等城市，届时城市人口将在现在的基础上增加180﹪。这些新进城的人，
10
势必会带来商业用房、住宅用房的消费需求。只有安居了才能乐业，按照建设部提出的实现全面小康社会的住房标准，即到2020年基本做到“户均一套房，人均一间房，功能配套，设施齐全”。所以项目建设市场前景广阔。
目前隆回县的人均住宅面积偏小，而且居住条件也较差，是我县住宅与房地产业发展问题之一。在隆回县整体规划中被定位于“高科技产业区”，随着区域经济的不断发展，城市建设用地越来越紧张，因此，项目的建设不仅可以适应隆回县城区域快速发展的需要，解决县城教职员工及高科技企业员工等的居住问题，而且还可以适应隆回县城市规划与市政建设的需要，这对美化城市环境、增加城市功能均具有现实意义。 三、项目建设的意义
项目的开发将进一步提高区域内的居住质量，促进区域房地产市场发展，有效地提升该区域内房地产的整体品质，对增加地方财政收入、繁荣本区域内商业与服务业起到重要作用。同时，项目的建设将为隆回县人民提供良好的园林式居住环境。
11
第三章 市场分析
一、邵阳地区市场状况
1.投资结构分析
根据邵阳地区2010年1-6月建筑行业投资统计表明,按构成分类,建筑工程投资27亿元，占总投资的52.9％，而去年同期建筑工程投资只占总投资的40.67％，比去年同期的21亿元，增长28.5％；其他费用（主要是土地购置费和土地开发费）18亿元，与去年同期基本持平，占总投资的35.3％，而去年同期其他费用占总投资的40％。说明经过2008、2009年大规模地引进开发项目及前期开发，今年开始进入了的施工建设阶段。
邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成(按构成分)
60504030201-06月 1-06月 10 12
0合计（按构成分）建筑工程安装工程设备工器具购置其他费用其中：置旧费建筑物购其中：土地购置费