地产行业再迎狂欢 下载本文

地产行业再迎狂欢

房地产企业改头换面、转危为安,再度玩起了捂盘、涨价、追逐地王等游戏。从寒冬的哀号到盛夏的狂欢,这一切是怎样发生的?背后又隐藏着哪些致命的风险?

短短半年间,房地产行业上演了一场惊心动魄的绝地大逆转。

2009年1月上旬的某天,在广州富力地产(2777.HK)总部,一场气氛紧张且压抑的会议正在进行。在严峻的形势下,压缩开工面积、合理安排资金、勒紧腰带过苦日子,是这次会议的主题。这是一场事关富力能否安然度过灾荒之年的动员大会,包括富力地产董事长李思廉在内的公司的“一到五把手”全部参加了这次会议。

2008年12月初,富力的股价已经跌到历史最低点的2.29港元,富力地产大幅度裁员引发员工不满。由于前两年的高价拿地,以及大量资金沉淀在商业物业上,加之国内住宅商品房销售回款的剧减,富力已经成为业界公认的资金链最紧张的房地产公司之一。截至2008年底,富力地产的负债率已经高达123.8%,成为各大基金抛售的对象。

但是仅仅三个月之后,情况开始发生改变。一季度富力销售额达61.5亿元,较去年同期增长80%,并创下历史最佳季度销售业绩。“4月份我们又在总部开了一次会,只有各地

公司的一、二把手参会,这次会议基调轻松多了。”富力地产执行董事、华东区总经理吕劲说,“‘小阳春’的回款情况出乎意料,一些在1月会议上决定停下来的项目在这次会议上又决定动工。”

又过了三个月,局面好得完全超出富力的预期。截至2009年6月底,富力的销售额已经达到128.3亿元,2008年富力的销售总额不过160.2亿。有上百亿的销售回款在手,危险似乎已经成为过去式。6月底,富力的股价重新回到17港元的高位,几乎是7个月前股价的8倍。有了底气的富力开始在土地市场上有所行动。5月22日,富力以10.22亿元的价格拍得了北京广渠门10号地,楼面价高达1.6万/平方米,与底价溢价近200%,成为2009年北京的首个“地王”。 短短数月,富力完成了从资金链紧张的风声鹤唳到全身而退、转危为安、转守为攻的跨越。

富力的转变是大多数房企这半年来的一个缩影。一季度并非只有富力取得了不错的业绩,大大小小的开发商都有斩获。根据国家统计局的数据,一季度楼市成交金额和成交面积同比增加23.1%和8.2%。连续数月成交量萎缩的状况正在改变,但还没有人敢对楼市作出已经“回暖”的乐观判断。但是到了6月,业界关于楼市“回暖”的判断已经很坚定。北京、上海、深圳等一线城市的房价均价比5月份上涨了千元以上,但成交量仍旧维持在高位,楼市呈现价量齐升的局面。开发

商的开发投资意愿也陡然升高,土地市场再度升温,“地王”现象再度出现。

“今年的楼市只要有东西都能卖,好东西不够卖。”吕劲说。

“经过2009年上半年,资金链紧张的开发商基本上都解套了。现在很少听说谁的资金链有问题了。”深圳兰江地产总经理杨大谷说。

2009年上半年,已经有8家销售额突破100亿,销售额超过60亿的房地产企业已经有19家。

这样的销售业绩,连楼市最疯狂的2007年也相形失色(2007年全年也只有12家企业销售额过百亿)。狂欢的时代似乎又到来了——不仅仅是因为脆弱的资金链得到了救赎,而且在流动性过剩的局面下,楼市似乎面临新一轮机遇。 5月中旬,东莞某玩具厂董事长张先生一口气买下广州核心区域、珠江新城领峰W公寓项目19套酒店式公寓,他的工厂已经停工数月。该项目户均面积80平米,年初均价为1.8万/平方米,他购买时价格已经涨到2.8万/平方米。“制造业现在很难做。如果把这些钱存进银行,只有不到3%的收益,但是这些房子的出租回报率在5%以上。加上各国都在印钞票救经济,通货膨胀是迟早的事,现在买房子应该是资产保值最好的办法了。”张先生说。此外,当经济恢复时,这些房子也可以作为抵押从银行贷款。像张先生这样打算的