第四章

4.1单项选择题 1 C 2 B 3 B 4 D 5 C 6 C 7 C 4.2 多项选择题 1 ADE 2 ABC 3 ACE 4 ACD 5 ABCD 4.3综合分析题

题干为：开发商的说法对吗？为什么？ 答案： （1）新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制订业主临时公约，作为与住宅买受人签订住宅转让合同的附件。经过业主书面确认业主临时随着住宅转让合同的生效而生效。住宅使用公约在前期物业管理阶段对全体业主、使用人都具有约束力。

（2）建设单位在未出售一些房屋前，是这些未售出房屋的业主，应当受到业主临时公约的约束。同时，使用人也受到业主临时公约的约束，所以开发商应当承担责任。 （3）开发商或是业主将其所有住宅出租时，应告知并要求使用人遵守住宅使用公约和物业管理有关规定。

第五章

5.1 单项选择题 1 D

2 D 3 C 4 D 5 D 6 A 5.2 多项选择题 1 ACDE 2 BCDE 3 BCDE 4 AB 5 CDE 5.3 综合分析题

（1）拒绝移交的理由不成立，理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途径解决（答因合同已经终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料也可得分）。

（2）通过如下途径进行：第一，乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验纪录；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作；第二，自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案；第三，乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。

第六章

6.1 单项选择题 1 B

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2 B 3 C 4 A 5 B 6 B 7 B 6.2 多项选择题 1 AB

2 BCE 3 ABC 4 ACE 5 ADE 6 ABCD 6.3 综合分析题

不会得到法院支持。原告侯、陈夫妇的住房虽然在1998年12月27日发生了入室盗窃事件，其财产权受到了侵害，但侵权人并非物业公司，而是入室盗窃的罪犯。物业公司在管理小区治安方面已作了自己应作的工作，既设置了门岗，又进行了必要的巡视，而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动。所以物业公司在原告家因入室盗窃的财产侵害中没有过错，不承担民事责任。

至于 “朝南窗不允许安装防盗窗”，这是业主和物业公司之间的约定，在实施该“约定”的过程中发现了盗窃事件，业主提出要求物业公司承担民事责任、赔偿财产损失无法律依据。

第七章

7.1 单项选择题 1 B 2 C 3 A 4 C 5 C 6 A 7 D 7.2 多项选择题 1 ABE 2 BCD 3 ACD 4 ABCD 5 ACD 6 ABDE 7.3 综合分析题

问题1：

（1）根据《商品房实行住宅质量保证书》的规定，开发企业对管道渗漏保修期不低于1年，业主购房已经4年，因此开发商不应该承担责任。

（2）水表接头老化断裂的问题发生在业主房屋内，虽然不是业主认为造成的，但是由于房屋的所有权归业主所有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查，也没有其它途径可以不进入业主房间便知道其中的设备状况。所以，水管老化造成的损失应该由业主个人承担。

（3）当然，也不排除物业公司承担责任的可能性，若在本例中，物业公司在接到楼下业主的举报后没有及时采取措施，如马上联系楼上业主，而是采取了消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司就应当承担一定的责任。

第八章

8.1 单项选择题 1 D 2 D 3 C 4 C 5 D 6 A 7 A 8.2 多项选择题 1 AB 2 ABCD 3 ACDE 4 CDE 5 CDE 6 ABCD 8.3 综合分析题

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问题1：

物业公司在设置了地滑警示标志的情况下无需承担责任，否则需要承担责任。

第九章

9.1单项选择题 1 A 2 A 3 A 4 D 5 C 6 D 9.2 多项选择题 1 CDE 2 ABCE 3 ADE 4 ABCD 5 ABC 9.3 综合分析题

问题1：

停车场并未实际控制该车辆，李某和停车场间也不曾有任何口头或其他方式的协议。因此，李某只是租用了一个停车位，而并没有与停车场之间产生委托占有的寄托关系。所以停车场不应赔偿李某的损失。

第十章

10.1单项选择题 1 A

2 C 3 A 4 C 5 C 6 B 10.2 多项选择题 1 CE

2 ABCE 3 BDE 4 ABD 5 ADE 6 ABD 10.3 综合分析题

问题1：

（1）一般情况下，物业管理公司使不可以破门而入的。因为物业公司没有调查清楚原因就擅自破门而入，侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯的权利。但是，若接到报警，并有明显的迹象表明住户家中存在危险情况，并无法采取其它方式或来不及采用其它方式（比如通知家人）进入的，属于法律上的紧急避险的情形，可以破门而入。

（2）值得肯定的是，物业公司对报警反应迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避免了与业主见的矛盾激化。不足在于，物业公司对报警系统管理不善，检查不及时。 问题2

参照教材146-147页。

第十一章

11.1 单项选择题 1 A 2 D 3 C 4 C 5 C 6 C 7 B 8 B 9 C 10 C 11 D 12 C 11.2 多项选择题

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1 BCDE 2 ABE 3 ACDE 4 CD 5 ABDE 6 CD 7 11.3 综合分析题

（1）第1.2.3.4.7.8.10.12.13项属于物业管理服务费成本的范围，其余几项都不属于。 （2）把第1.2.3.4.7.8.10.12.13项加总即可得出物业服务的总成本（支出），共为：200万元。 若采用酬金制，该项目单位物业服务费标准为： 200万×（1＋10％）÷15万m2÷12月＝1.22元/m2·月

（3）如果采用包干制，则该项目单位物业服务费标准为： （200万＋30万）÷15万m2÷12月＝1.28元/m2·月

第十二章

12.1 单项选择题 1 A 2 A 3 A 4 A 5 A 6 B 12.2 多项选择题 1 ACE 2 ABDE 3 ABE 4 AC 5 BC 6 BCD 12.3 综合分析题

物业管理企业信用档案工作的目标是：以物业管理电子政务系统、物业管理行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖物业管理行业所有企业及执（从）业人员的信用档案系统，并通过中国住宅与房地产信息网实现各级物业管理行政主管部门、行业协会网站的互联互通。

国家建设部对物业管理企业信用档案系统建设的要求是：（1）各级物业管理主管部门要提高认识，加强领导，积极组织、指导和推动物业管理企业信用档案系统的建设工作。（2）扩大物业管理企业信用档案的覆盖面。（3）保证物业管理信用档案系统信息的全面、准确。（4）及时做好信用档案记录信息的更新工作。（5）统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享。（6）物业管理企业信用档案记录信息的报送、传递及有关事宜的联系，主要采用电子邮件方式。

第十三章

13.1 单项选择题 1 D 2 D 3 D 4 C 5 A 6 D 7 A 注①：该题的体干改为：招聘过程中的心理测验不包括（ ）。

13.2 多项选择题 1 ABCD

2 ABDE 3 ABC 4 BCDE 5 DE 13.3 综合分析题

薪酬体系设计的步骤包括：（1）职位分析；（2）职位评价；（3）薪酬调查；（4）薪酬定位；

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（5）薪酬结构设计；（6）薪酬体系的实施和修正

第十四章

14.1单项选择题 1 B 2 D 3 C 4 C 5 C 6 B 7 14.2 多项选择题 1 BCDE 2 ABCD 3 ABE 4 CD 5 ABC 14.3 综合分析题

1）不合理。物业服务费是物业公司为业主提供《物业服务合同》中的义务所收取的服务费，物业管理公司的服务是针对整个物业的公共部位和公共设施。而业主家里的管道维修，一般不属于合同约定的范围。如果在保修期内，由开发商负责保修；若不在保修期内，则应由业主自行负责。 在本例中，物业承诺提供此特殊服务，物业公司与业主之间就订立了维修合同。但是这个合同和物业服务合同是两个合同，尽管由于物业公司违约（没有及时修复）可以抵扣部分物业费，但不能成为不履行物业服务合同的理由。

2）具体的解决办法有：致意歉意，派公司的专业人员马上进行维修；由于拖延给业主带来的不便应向业主支付部分违约金，金额可以从物业管理费中扣除；要耐心向业主说明其交费义务不受水管渗漏影响的缘由；继续催缴物业费，并保存催缴依据；如果业主在如上情况下仍不交纳，可以考虑向人民法院起诉。

第十五章

15.1 单项选择题 1 A 2 C 3 D 4 C 5 C 6 B 7 B 15.2多项选择题 1 AD 2 ADE 3 ABE 4 ABDE 5 ACE 6 ACD 15.3综合分析题

在I）中，不规范的地方及修改意见如下：

（1）报告文种与请示文种混用，应改为“沪北分公司关于更换员工服饰和增设翻译岗位的请示报告”。

（2）没有做到一事一请示。该例中同时请示了两件事，应当分别请示。

（3）“以上两件事关系到沪北公司的长远发展，请务必批准”。其语言措辞不够谦敬，不得当，应该用“妥否，请批示”比较合适。

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