验房师复习题 下载本文

以认定开发商延期交房, 但开发商方面否认这是延期交房, 只承认有责任。 作为验房师,你给张先生什么建议?

案例5:验房师在查验某单元房时发现:柱和墙面局部空鼓(见图1、图2),明显违反《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB 50210-2001)第4.2.5条“抹灰层应无脱层、空鼓”的规定;

在客厅发现,地面多处也空鼓(图三),也违反了《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB 50209—2002)第5.2.5条“面层与下一层应结合牢固,无空鼓、裂纹,空鼓面积不应大于400cm2,且每自然间(标准间)不多于2 处可不计”的规定;同时还发现地辐热管道外露的现象。

图一

图二 图三

作为验房师,你将建议如何处理?

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案例6:业主汪女士,在2008年10月向某房地产开发实业有限公司购买了位于彩虹小区的一套公寓。2010年11月交付时,汪女士发现该房内的卫生间地面存在明显的结构性裂缝,且伴随向楼下渗水的现象。在与该楼盘主管交付的部门交涉之后,对方也曾派人专程上门维修。但往往只是在裂缝表面用石灰抹平,无法实质性解决裂缝的漏水问题,而且该问题尚未解决。因此房子未能按期正常交付使用。按合同规定,开发商应支付滞纳金,可至今拒赔。 作为验房师,你给汪女士什么建议? 案例7:请计算下图所示建筑物的建筑面积。 栏 杆A-AA600024003.600上栏 杆上3600360036006000240一 层 门 厅±0.0002402100变形缝3600360036009000300360036003600A二层平面图 12

答案:

一、单项选择题

1-5 BCBBA; 2-10 DDACB; 11-15 DBBDB; 16-20 DBAAB; 21-25 DBCAA;26-30 AAABC; 31-35 DBAAB; 36-40 BBDCC; 41-45 AACCC; 46-50 BCABD; 51-55 BAAAD; 56-60 AAABB。

二、多项选择题

1-5 ABC; ACE; ABCD; ABC; ABCE; 6-10 ABCD; BCD; ABCD; ABE; ABC; 11-15 ADE; ABCD; ABCD; ABD; ABCD; 16-20 ABCD; ABDE; ABDE; ABCD; AB。

三、问答题(答题要点,学生需适当展开说明) 1.答:

第一,地段。好地段要满足交通方便、生活方便、环境优美,当然也要相对自己的工作方便。

第二,户型。优质的户型设计是讲究大开间小进深的,这样不仅符合人们的一贯审美需求, 同样更主要的一点是可以满足室内通风的效果, 便于室内空气形成对流,有益人的身心健康(要留意窗户的位置和可开面积, 这个也是很重要的)。除了满足以上所描述的基本生活需求外,房屋的户型布局也是相当要注意的。常见的是客厅、主卧、次卧均应朝南设计,特别提到的是客厅和餐厅要做到动静分开等等。

第三,小区的配套。就是要留意小区的整体规划与配套设施,我们要重点关注道路的设计、绿地、车位预留、房屋周边有没有配电房等等。周边的生活配套是否齐全,如与生活息息相关的医院、学校、菜场等。当然也要留意小区外的生态环境,比如高压线、化工厂等对人体有害的东西。

第四,房屋的质量。具体的房屋质量要具体对待,但要提醒的是,想购买顶楼的业主要注意顶楼容易产生渗水,而且保温隔热功能相对较差,导致墙面的裂缝也相对较多;想购买底层的业主主要是担心地下的回填土填充不实,地面容易产生沉降裂缝、返潮等诸多问题; 想购买小高层的业主要注意避开9~11层的空气污浊的悬浮层。

第五,房屋的价格。目前,房地产市场高度火热,广大业主买到房就已赚钱了,根本不在乎房屋的价格,甚至出现了开发商上午和下午同等户型、同等面积而价差每平米400元增长的神话。

第六,开发商及物业的信誉。

2.答:

第一项是看主体。主要包括室内外的构造和装饰,首先看墙壁,毛坯房看有没有裂纹、空鼓、脱皮、粉化,精装修房看壁纸的缝隙是不是过大;然后看门窗的封闭灵活情况如何。应该特别留意的是,看一下窗户上是否安装了控制开启角度的限位器,以及限位器上是否有螺丝;接下来,看房屋的各个角落是不是方正,

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墙面是不是平整垂直,地砖是否有色差、开裂、空鼓等情况;然后重点看一下卫生间和厨房,看看防水是不是完好,同时可以往地板上倒比较多的水,看水是否会漫到外面的地板上。有些房子由于建得比较粗糙,地漏可能会比卫生间地板还高或者与之相平,或者卫生间门槛太低,这些都是不合要求的。

第二项是看给排水和燃气。主要看管道铺设是否合理、燃气安装是否标准、下水是否通畅。可以拿水桶往下水道倒水,如果听到哗哗声,则说明下水比较好,如果水只是缓缓往下渗,则说明下水不畅通,需要整改。对于燃气,如果所买房屋是远郊区的小区尤其要注意,很多远郊小区都存在燃气不通或安装不合标准的情况。

第三项是建筑电器安装。主要应看电线、开关安装的位置是否方便合理。看房屋的用线是不是符合国家标准的铜线,强弱电是不是相距25 厘米以上的距离。对于电表什么时候安装,小区用的是不是临电,什么时候能转成正式电都应该问清楚,必要的时候和开发商写一个备忘录。

第四项是通风、空调和采暖。选择有风的日子去看房,顺便测试一下房屋的通风效果。在看通风效果时不要忘记检查房屋的密封效果,即将房屋门窗紧闭后,看室温是否能快速上升,并在门窗的缝隙处感受一下是否有空气流进的现象,如果只注重通风不关注密封的话,那么房屋预期的采暖效果将很难得到保证。采暖方面,主要是看一下燃气壁挂炉是不是装好。

第五项是电梯、消防工程。现在80%的楼盘虽然装了消防栓,但是里面根本没有消防水袋、消防枪和干粉灭火器,最好能仔细看一下消防工程,可以免除后患。

3.答:

(1)户外检验项目:配套设施;景观;绿化、容积率;车库;停车位;架空层;防盗设施;小区单元;周边环境;

(2)户内检验项目:楼道、电梯;裂缝;漏水;空鼓;门、窗;层高;卫生间;阳台;管道;空调、空调位;配电装置;设计变更;面积核实;

(3)其他检验项目:物业公司;口头承诺;售楼广告;沙盘模型;逾期交付。

4.答:

《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《竣工验收备案表》、《面积实测表》和《管线分布竣工图(水、强电、弱电和结构)》。

5.答:(可任意答一项)

(1)门:

1、门的开启关闭是否顺畅?

2、门插是否插入得太少?门间隙是否太大?

3、门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音? 4、大门、房门的插销、门锁是否太长太紧? (2)窗:

1、窗边与混凝土接口有无缝隙?窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙。

2、开关窗户是否太紧?开启关闭是否顺畅? 3、窗户玻璃是否完好?

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4、窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。 (3)地板(面):

1、地板有无松动?爆裂?撞凹?行走时是否吱吱作响? 2、地板间隙是否太大?

3、柚木地板无大片黑色水渍?

4、地脚线接口是否妥当?有无松动? 5、地面是否有裂缝?有否起砂现象? (4)顶面(棚): 1、顶上是否有裂缝?一般来说,与房间横梁平行的裂缝,属眼下的质量通病,虽有质量问题,但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角呈45 度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房屋沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题。 2、看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”,是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点,对室内装潢将带来很大的不利影响。 3、顶棚有无水渍?裂痕?如有水渍,说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户,那么观察一下顶层是否渗漏。

4、特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 (5)墙身:

1、墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声?

2、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪和隆起或凹陷的地方? 3、墙身、墙角接位有无水渍或裂痕? 4、内墙墙面上有否石灰爆点? (6)厨厕:

1、厕、浴具有无裂痕?包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。 2、坐厕下水是否顺畅?冲水声响是否正常?冲厕水箱有无漏水声? 3、浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当?

4、厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格,砖块不能有裂痕,不能空鼓,必须砌实。 5、砖缝有无渗水现象?

6、厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗? 7、水池龙头是否妥当?下水是否顺畅?

8、卫生、厨房内有否地漏,坡度是否对头,绝不能往门口处倾斜,不然水要流进居室内。

9、出水是否通畅,会不会出水口内留有较多的建筑垃圾? 10、您楼下的邻居家是否漏水? (7)其他:

1、厨柜柜身有无变形?壁柜门是否牢固周正?门能否顺利开合?

2、试一下全部开关、插座及总电闸有无问题?各种电路、闭路电视、电话插座的位置等,也应仔细了解。30%的火灾是由于电气事故引起的,这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便,《住宅设计规范》规定每套住宅回路数不宜少于5 个。增加回路可以保证电线的使用寿命,减少短路火灾事故的发生。

3、供水管的材质?上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管,目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50 年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质,铜可以抑制细茵生长,增长水中的铜含量,有益健康。

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