以认定开发商延期交房, 但开发商方面否认这是延期交房, 只承认有责任。 作为验房师，你给张先生什么建议？

案例5:验房师在查验某单元房时发现：柱和墙面局部空鼓（见图1、图2），明显违反《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB 50210－2001）第4.2.5条“抹灰层应无脱层、空鼓”的规定；

在客厅发现，地面多处也空鼓（图三），也违反了《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB 50209—2002）第5.2.5条“面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹，空鼓面积不应大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2 处可不计”的规定；同时还发现地辐热管道外露的现象。

图一

图二 图三

作为验房师，你将建议如何处理？

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案例6：业主汪女士，在2008年10月向某房地产开发实业有限公司购买了位于彩虹小区的一套公寓。2010年11月交付时，汪女士发现该房内的卫生间地面存在明显的结构性裂缝，且伴随向楼下渗水的现象。在与该楼盘主管交付的部门交涉之后，对方也曾派人专程上门维修。但往往只是在裂缝表面用石灰抹平，无法实质性解决裂缝的漏水问题，而且该问题尚未解决。因此房子未能按期正常交付使用。按合同规定，开发商应支付滞纳金，可至今拒赔。 作为验房师，你给汪女士什么建议？ 案例7:请计算下图所示建筑物的建筑面积。 栏 杆A-AA600024003.600上栏 杆上3600360036006000240一 层 门 厅±0.0002402100变形缝3600360036009000300360036003600A二层平面图 12

答案：

一、单项选择题

1-5 BCBBA； 2-10 DDACB； 11-15 DBBDB； 16-20 DBAAB； 21-25 DBCAA；26-30 AAABC； 31-35 DBAAB； 36-40 BBDCC； 41-45 AACCC； 46-50 BCABD； 51-55 BAAAD； 56-60 AAABB。

二、多项选择题

1-5 ABC； ACE； ABCD； ABC； ABCE； 6-10 ABCD； BCD； ABCD； ABE； ABC； 11-15 ADE； ABCD； ABCD； ABD； ABCD； 16-20 ABCD； ABDE； ABDE； ABCD； AB。

三、问答题（答题要点，学生需适当展开说明） 1．答：

第一，地段。好地段要满足交通方便、生活方便、环境优美，当然也要相对自己的工作方便。

第二，户型。优质的户型设计是讲究大开间小进深的，这样不仅符合人们的一贯审美需求， 同样更主要的一点是可以满足室内通风的效果， 便于室内空气形成对流，有益人的身心健康(要留意窗户的位置和可开面积， 这个也是很重要的)。除了满足以上所描述的基本生活需求外，房屋的户型布局也是相当要注意的。常见的是客厅、主卧、次卧均应朝南设计，特别提到的是客厅和餐厅要做到动静分开等等。

第三，小区的配套。就是要留意小区的整体规划与配套设施，我们要重点关注道路的设计、绿地、车位预留、房屋周边有没有配电房等等。周边的生活配套是否齐全，如与生活息息相关的医院、学校、菜场等。当然也要留意小区外的生态环境，比如高压线、化工厂等对人体有害的东西。

第四，房屋的质量。具体的房屋质量要具体对待，但要提醒的是，想购买顶楼的业主要注意顶楼容易产生渗水，而且保温隔热功能相对较差，导致墙面的裂缝也相对较多；想购买底层的业主主要是担心地下的回填土填充不实，地面容易产生沉降裂缝、返潮等诸多问题； 想购买小高层的业主要注意避开9～11层的空气污浊的悬浮层。

第五，房屋的价格。目前，房地产市场高度火热，广大业主买到房就已赚钱了，根本不在乎房屋的价格，甚至出现了开发商上午和下午同等户型、同等面积而价差每平米400元增长的神话。

第六，开发商及物业的信誉。

2.答：

第一项是看主体。主要包括室内外的构造和装饰，首先看墙壁，毛坯房看有没有裂纹、空鼓、脱皮、粉化，精装修房看壁纸的缝隙是不是过大；然后看门窗的封闭灵活情况如何。应该特别留意的是，看一下窗户上是否安装了控制开启角度的限位器，以及限位器上是否有螺丝；接下来，看房屋的各个角落是不是方正，

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墙面是不是平整垂直，地砖是否有色差、开裂、空鼓等情况；然后重点看一下卫生间和厨房，看看防水是不是完好，同时可以往地板上倒比较多的水，看水是否会漫到外面的地板上。有些房子由于建得比较粗糙，地漏可能会比卫生间地板还高或者与之相平，或者卫生间门槛太低，这些都是不合要求的。

第二项是看给排水和燃气。主要看管道铺设是否合理、燃气安装是否标准、下水是否通畅。可以拿水桶往下水道倒水，如果听到哗哗声，则说明下水比较好，如果水只是缓缓往下渗，则说明下水不畅通，需要整改。对于燃气，如果所买房屋是远郊区的小区尤其要注意，很多远郊小区都存在燃气不通或安装不合标准的情况。

第三项是建筑电器安装。主要应看电线、开关安装的位置是否方便合理。看房屋的用线是不是符合国家标准的铜线，强弱电是不是相距25 厘米以上的距离。对于电表什么时候安装，小区用的是不是临电，什么时候能转成正式电都应该问清楚，必要的时候和开发商写一个备忘录。

第四项是通风、空调和采暖。选择有风的日子去看房，顺便测试一下房屋的通风效果。在看通风效果时不要忘记检查房屋的密封效果，即将房屋门窗紧闭后，看室温是否能快速上升，并在门窗的缝隙处感受一下是否有空气流进的现象，如果只注重通风不关注密封的话，那么房屋预期的采暖效果将很难得到保证。采暖方面，主要是看一下燃气壁挂炉是不是装好。

第五项是电梯、消防工程。现在80%的楼盘虽然装了消防栓，但是里面根本没有消防水袋、消防枪和干粉灭火器，最好能仔细看一下消防工程，可以免除后患。

3.答：

（1）户外检验项目：配套设施；景观；绿化、容积率；车库；停车位；架空层；防盗设施；小区单元；周边环境；

（2）户内检验项目：楼道、电梯；裂缝；漏水；空鼓；门、窗；层高；卫生间；阳台；管道；空调、空调位；配电装置；设计变更；面积核实；

（3）其他检验项目：物业公司；口头承诺；售楼广告；沙盘模型；逾期交付。

4.答：

《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《竣工验收备案表》、《面积实测表》和《管线分布竣工图（水、强电、弱电和结构）》。

5.答：（可任意答一项）

（1）门：

1、门的开启关闭是否顺畅？

2、门插是否插入得太少？门间隙是否太大？

3、门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音？ 4、大门、房门的插销、门锁是否太长太紧？ （2）窗：

1、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

2、开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ 3、窗户玻璃是否完好？

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4、窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 （3）地板（面）：

1、地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？ 2、地板间隙是否太大？

3、柚木地板无大片黑色水渍？

4、地脚线接口是否妥当？有无松动？ 5、地面是否有裂缝？有否起砂现象？ （4）顶面（棚）： 1、顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45 度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 2、看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。 3、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏。

4、特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 （5）墙身：

1、墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？

2、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪和隆起或凹陷的地方？ 3、墙身、墙角接位有无水渍或裂痕？ 4、内墙墙面上有否石灰爆点？ （6）厨厕：

1、厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。 2、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？ 3、浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？

4、厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。 5、砖缝有无渗水现象？

6、厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ 7、水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？

8、卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

9、出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？ 10、您楼下的邻居家是否漏水？ （7）其他：

1、厨柜柜身有无变形？壁柜门是否牢固周正？门能否顺利开合？

2、试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，《住宅设计规范》规定每套住宅回路数不宜少于5 个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。

3、供水管的材质?上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50 年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。

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