南京市江宁板块将军路项目房地产市场调研报告

——进入南京市场前期调研报告

目录：

一． 南京市房地产总体状况分析；

二． 南京市房地产市场板块划分及其属性； 三． 政府房地产发展政策； 四． 政府城市规划对房地产的影响； 五． 城市发展中交通发展的影响； 六． 南京市房地产企业竞争企业状况； 七． 江宁板块详细资料； 八． 民信将军路项目诸项信息；

九． 民信将军路项目SWOT分析及预见性建议；

南京市房地产总体状况分析

南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化，这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞争，也要面临企业、板块层面的竞争。如何在市场上找准机会点击败竞争对手？通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析，认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡），在此阶段，可借鉴一线发达城市的成熟市场经验，在完善产品本质的基础上，创造概念市场。

一、总体供求状况呈现卖方市场特征

1、土地供应状况

□新的土地批租政策——拍卖，预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。

□城市改造规划提供大量土地进入市场——新城区建设、城内企业的外迁、十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。

□南京房地产市场各区域发育不平衡，市区过热，而城郊相对较迟缓，因此，政府有意识地利用调整级差地租的手段，控制不同区域的土地供应，从而达到有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。

□待开发土地大多集中在城市新区。南京中心城区内空间十分狭小，可提供的土地资源有限。这种现象的原因很多，其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地；公共设施建设需要土地；原有工业用地和军事用地的占用也影响了城市民用和商用土地的开发，因此城区外扩已经是大势所趋。可见。大量待开发的土地集中在城市新区。

2、住宅供求状况

供销量持续稳定增长——这一点也可以从南京历年开发供应总量看出来。1998年以来商品住宅的供应量和需求量都有明显大幅增长，尤其是2000年，市场供求增幅加大，呈供求两旺的局面。（造成这种局面的主要是原因是旧城改造以及各种政策影响下积蓄多年的购买力的释放）

表一：南京市历年商品住宅供求情况

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

表二：南京市截止6月份房地产开发投资

指 标 名 称 房地产开发投资额 竣工面积（万/㎡） 230.78 275.67 207.87 270.46 314.33 297.55 309.09 352.00 销售面积（万/㎡） 其中个人购买面积（万/㎡） 75.69 91.08 141.47 153.04 149.27 189.88 248.00 333.50 21.44 43.54 87.64 88.66 84.5 144.17 234.82 ---- # 商品房屋投资额 土地开发投资额 1、按工程用途分 住宅 办公楼 商业用房 其他 2、房屋建筑面积 施工面积 # 住宅 竣工面积 # 住宅 3、商品房屋销售面积 # 住宅 4、商品房屋销售额 计量单位 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 亿元 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 亿元 本月止累计 比去年同期±% 82.31 67 63.97 75 11.54 36.7 52.69 60.6 7.26 25.1 5.64 84.9 16.72 119.6 1099.21 28.8 857.7 30.3 95.11 19 88.8 31.7 145.77 19.8 133.86 29.7 47.59 27.6 # 住宅 5、土地开发面积

40035030025020015010050019951996亿元 万平方米 41.31 125 38.1 81.7 199719981999200020012002竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）其中个人购买面积（万㎡）

反映在房地产销售上，给人的印象是：大凡推出的项目，无论规模大小，价格高低一般都卖得不错，卖方市场特征显著。南京的空置情况很少，目前置率还不足 5%，只有全国平均的四分之一。自2000年以来，南京新建商品房销售面积增幅一直快于竣工面积增幅，这使得一度空置的商品房得到了逐年的消化。2000年底，南京商品房空置面积为89.6万平方米，2001年即减少到82 .6万平方米，到2002年底，全市仅空置商品房79.6万平方米，而目前，全市商品房空置面积仅为23.3万平方米。

3、供求结构状况

从近两年的销售情况看，5000元/平方米以上的住宅供应率为20%，而需求率为18.4%;4000-5000元/平方米的住宅供应率为40%，需求率为27.4%;3000-4000元/平方米供应率为40%,需求率为54.2%。

附注1：南京市——2002GDP：1295亿元，人均GDP为22908元；2003人均GDP约为3000美元；面积6421平方千米，人口544万。市人民政府驻玄武区，邮政编码210008。区号025。

玄武区 面积 70平方千米，人口39万。邮政编码210018。 白下区 面积 25平方千米，人口32万。邮政编码210002。 秦淮区 面积 23平方千米，人口23万。邮政编码210001。 建邺区 面积 18平方千米，人口24万。邮政编码210004。 鼓楼区 面积 24平方千米，人口52万。邮政编码210009。 下关区 面积 30平方千米，人口28万。邮政编码210011。

浦口区 面积 平方千米，人口 万。区人民政府驻珠江镇，邮政编码211800。 六合区 面积 平方千米，人口 万。区人民政府驻雄州镇，邮政编码211500。 栖霞区 面积 302平方千米，人口34万。邮政编码210046。 雨花台区 面积 148平方千米，人口21万。邮政编码210012。

江宁区 面积1602平方千米，人口74万。区人民政府驻东山镇，邮政编码211100。