? 低价：多层房价在2500以下，2000元左右，期房更低。市区很多普通工薪阶层只

能承受这样的房价水平。因此就房价的视角，江宁有其特定的客户群体。 ? 环境：牛首山、将军山、翠屏山、韩府山、天印山（方山）等五座名山；百家湖、

九龙湖、高湖三大名湖，外加一条秦淮河，共计59万亩山林，12万亩水面，为“城南绿肺”。

? 新区：都市发展区的次区域中心，未来发展三大定位：南京新区、高新技术产业密

集区、都市农业集中区。

? 交通：目前开通101、102、103刷卡公交车，但未深入老城区腹地。将军路全线贯

通，使江宁到达市中心区的驾乘时间缩短近1/4，未来三到五年轻轨及地铁的通达将进一步改善交通状况。

? 配套设施、开发水平及入住率：配套有待进一步完善，开发水平参差不齐，入住率

不高。

? 产业及人口移动：根据市府规划，南京市相当一部分企事业单位将迁往江宁（江宁

有两个国家级的开发区），因此将带动部分人口迁至江宁。

?

教育氛围：目前有3万多名大学生在江宁就读。南京大学、东南大学、南京航空航天大学、河海大学及多所民办高校落户江宁，江宁大学城的建设使江宁形成浓郁的教育气氛。

片区基本特征阐述:

A、大学城\\民营科技园片区

·处于大规模开发建设的初级阶段,各项配套设施极度匮乏 ·竹山路周边社区建设初步完成,已能够满足基本的生活需要

·随着建设的推进本区域将行成高品位并洋溢着文化气息的现代型生活社区和投资区域

B、开发区片区

·借助百家湖优越的天然环境第一轮住宅开发已基本完成; ·厂区建设已初具规模,并不断的向百家湖以南伸展; ·入住率低人气不足,各项生活机能极不完善;

·各项配套正在加紧建设,一个满足人们休闲及享受需要的现代型消费中心正在逐步形成(东新南路一带)

C、东山镇片区

·传统小城镇生活圈;

·有着完善的生活机能,但规模不大,品位不高;

·人口密度较高,居住的人群以拥有稳定收入的工职人员为主;

·短期内,在现有城中心的基础上,借助已有的人气优势,商业中心的位置将有所增强;

·长期看,随着人们生活水平的提升, 商业中心的位置可能会被东新南路一带取代.

D、岔路口片区

· 以汽车消费为主体的产业链已经形成，并不断发展壮大（如朗驰集团将拆资2.3亿建设江苏省最大的汽车物流中心）

·金盛路一带住宅区的建设将形成服务于南京较低收入及年轻家庭的大型生活区

E、汤山地区

未纳入本次调查范围

八． 项目成本预算

成本估算： 序号 1 2 名称 土地费用 基础设施费用 费用 1000元/㎡ 100元/㎡ 备注 3 4 5 6 7 8 9 10 教育附加费用 新墙体材料基金 白蚁防治费用 人防费用 备案费（测绘费） 审图费用 销售证 水、电、煤、有线等内部配套费用 合 计 10元/㎡ 10元/㎡ 2.3元/㎡ 48元/㎡ 3元/㎡ 3元/㎡ 150元/㎡ 经营性的费用：20元/㎡ 别墅：10元/㎡ 每证5500元 1326.3元/㎡ 建安成本：多层为750－800元，小高层为950－1100元。

九． 将军路项目SWOT分析及预见性建议

项目SWOT分析：

优势 1. 将军山、翠萍山、牛首山得天独厚的秀丽风光，绿色健康的居住环境； 2. 公司多年来积累丰富的公寓开发经验 3. 周边环境的逐渐成熟，以别墅为主的竞争格局有利于公寓的推广。 弱势 1.与市区距离较远，交通很不方便； 2.各种生活配套设施很不齐全，人居环境冷清； 3.公司属于三外之一，对南京本土不够了解。 威胁 1. 开发区板块混合型社区中的多层及小高层的威胁； 2. 宁南板块小高层及多层住宅的威胁； 3. 将被大量开发的下关版快、河西版快的威胁； 4. 南京市政府明年将提供20万平方米的经济适用房进入市场； 机会 1.江宁开发区板块的多层公寓售价平均水平低于其他各板块； 2.开发区板块内，是别墅集中地区，没有纯多层社区； 3.项目在整个新区不算大盘，消化比较快。明年新区板块的宣传会继续增加。

遇见性建议：

1、开发时间建议：

建议尽快进行本次项目开发，河西奥体中心、城运会场等地大量开发，预计河西板块将有400万平方米的开发量，下关宝善地块就有200万平方米左右开发量。由于土地的大量拍卖导致开发量大增，对整个南京的市场将会产生比较大冲击。

快速循环开发有利于公司的形象塑造，并最终在南京立足发展。 2、未来投资方向

浦口地区目前对南京的冲击还不是很大，主要是由于交通原因，现在的房价在2000元左右，2005年政府规划的过江隧道如果建成，将对浦口产生重大影响，房价翻倍很有可能。

3、公司形象及品牌战略

目前南京市场逐渐向品牌化发展，一些大品牌公司的楼盘销售情况都非常好，万科的金色家园房价在8000元/平方米左右，但销售情况很好。公司的品牌和形象塑造不是靠一个楼盘、一个项目能够实现的，要想在南京立足发展，必须不断进行循环开发，逐渐树立公司的形象。

4、分析：从威胁分析

A．宁南板块由于多层价格高于江宁板块的1000元每平方的价格原因和居住环境的差距，对本次项目的威胁很小；

B．河西板块和下关板块，目前尚未开始大规模开发，预计明年下半年将进入大规模开发，由于开发面积巨大，提供的大量住宅将对整个市场造成巨大冲击；并且这两大板块由于地域原因与江宁板块同质程度较高，对江宁板块的冲击最大；

C．一直以来江宁板块在南京市各板块中以较低价格存在，20万的经济适用房有很大可能对本次项目造成冲击；

5、价格预测：

目前，江宁板块的多层住宅平均价格在2900元/平方米，如果明年南京房地产市场的继续升温，加上本次项目在居住环境的优势，在明年下半年开盘卖到3200元/平方米的价格是有可能的。

6、产品定位及目标消费者定位：

从优势分析——A. 将军山、翠萍山、牛首山得天独厚的秀丽风光，绿色健康的居住环境，这是一块在南京市房地产市场，风景独特的地区。

B. 公司多年来积累丰富的公寓开发经验。

从机会分析——.A. 开发区板块内，是别墅集中地区，没有纯多层社区；

结合以上两方面因素，建议建造多层公寓住宅，针对那些注重居住区自然环境，但尚距离购买别墅有相当距离的人群销售；