三、地价的确定

估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算 术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：

单位面积地价=4816．80×0．4+4264．22×0．6=4485．25元／平方米 楼面地价=4485．25÷4．9=915．36元／平方米 总地价=4485．25×595．58=2671325元(取整) 第四部分 附 录

1．估价对象《国有土地使用证》 2．估价对象宗地图

3．估价机构《土地估价机构资质证书》 4．土地估价师资格证书 5．估价对象照片 6．委托估价协议书

土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下： 第一部分总述

1．估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。

2．估价依据中，“X X省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。

3．估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。 4．估价结果中，缺少楼面地价。 5．缺少《估价结果一览表》。

6．需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

7．土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。 8．土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。 9．建筑物状况描述不详。

10．地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。 第三部分土地估价

11．估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。 12．未说明估价方法选择的依据。

13．收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。 14．未说明客观租金计算方法的选择依据。

15．折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，应为已使用年限加上尚可使用年限。 16．出租总费用中漏计税费项目。 17．未说明综合还原率确定的过程及依据。

18．总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。 19．收益还原法估价结果无单位地价。

20．市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。 21．市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。 22．比较因素中还应有容积率等的修正。 23．未说明地价指数的来源依据。

24．估价对象与比较实例C的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。 25．未说明由3个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。

26．地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的 是加权平均数。

27．地价的确定中，估价结果无大写。 第四部分附录

28．缺少估价对象房屋产权证。 29．缺少估价对象位置示意图。 30．缺少估价机构工商营业执照。

31．报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法；以及将估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中作较多的描述。

只要不放弃，一定有抵达岸边的希望，若选择放弃，那么岸依然是岸，死神只会离你越来越近。能和灾难抗衡，能珍惜生命的人，那么他的人生一定不会太灰暗。只要你不放弃自己，生活就不会放弃你，成功的希望就会被实现。 凡事成功的人，经历生活的暗礁，那是必然途径。生命路上的灾难和创伤，会让你更好的前进。 行走尘世间，保持好心态，一切都有可能被改变，当别人在为你呐喊助威时，自己千万不要放弃，不要半途而废，前功尽弃。只要坚持，生命一定会被你改写。 人生何其短，千万不要让过往和未来，羁绊住今天的心情，应该尊重生命，珍惜时光，活好每一天。 林清玄说：“今天扫完今天的落叶，明天的树叶不会在今天掉下来，不要为明天烦恼，要努力地活在今天这一刻。”还有一句话叫，昨天的太阳晒不干今天的衣裳。 假若有人问，你的一生有多长？请告诉他，只有三天，昨天，今天和明天。在这三天的生命里，昨天我们已经浪费掉了，明天不一定属于你，那你的时间就只有今天，所以不珍惜 今天的人，就不配拥有明天。 这就像我们身处喧嚣的闹市，却在渴望山清水秀的僻静之地。心若静，何处都是水云间，都是世外桃源，都是僻静之所，心若浮躁，不管你居所何处，都难宁静。 其实，很多人惧怕喧嚣，却又怕极了孤独，人实在是矛盾的载体。然而，人的最高境界，就是孤独。受得了孤独，忍得了寂寞，扛得住压力，才能成为生活的强者，才不会因为生活的暗礁而失去对美好事物的追求。 常常喜欢静坐，没有人打扰，一个人，也有一个人的宿醉。面对这喧嚣尘世，安静下来的时光，才是最贴近心底的那一抹温柔，时光如水，静静流淌。 即便独自矗立夜色，不说话，也很美。这恬淡时光，忘却白日的伤感，捡起平淡，将灵魂在宁静的夜色里放空。 回头看看曾经走过的路，每一个脚印，都是丰富而厚重的，是对未来的希望，是对生活的虔诚。 我们都是生活里的平凡之人，不管一天中多么努力，多么辛苦，老天总是会给你时不时的开个玩笑，可能有些玩笑，来的有点猛，有点不知所措，但是又怎么样呢？ 你要知道，人的能力和智慧是无穷的。面对生活的暗礁，我们只能用坦然的心态去接受它，然后尽量去改变它，让它激起生命的浪花。即使改变不了，只要努力了，就不言后悔。 有时候，难过了，想哭就哭出来，哭又不是罪，哭完了继续努力，总有一天，时间会告诉你，你的眼泪是不会白流的。没有苦难的人生，它一定是不完美的。 生命里，没有一帆风顺，总有一些看不见的暗礁等着你，既然注定要撞上，那就努力寻找岸的方向。

生命里，没有一帆风顺，总有一些 这就像我们身处喧嚣的闹市，却在渴望山清水秀的僻静之地。心若静，何处都是水云间，都是世外桃源，都是僻静之所，心若浮躁，不管你居所何处，都难宁静。 其实，很多人惧怕喧嚣，却又怕极了孤独，人实在是矛盾的载体。然而，人的最高境界，就是孤独。受得了孤独，忍得了寂寞，扛得住压力，才能成为生活的强者，才不会因为生活的暗礁而失去对美好事物的追求。 常常喜欢静坐，没有人打扰，一个人，也有一个人的宿醉。面对这喧嚣尘世，安静下来的时光，才是最贴近心底的那一抹温柔，时光如水，静静流淌。 即便独自矗立夜色，不说话，也很美。这恬淡时光，忘却白日的伤感，捡起平淡，将灵魂在宁静的夜色里放空。 回头看看曾经走过的路，每一个脚印，都是丰富而厚重的，是对未来的希望，是对生活的虔诚。 我们都是生活里的平凡之人，不管一天中多么努力，多么辛苦，老天总是会给你时不时的开个玩笑，可能有些玩笑，来的有点猛，有点不知所措，但是又怎么样呢？ 你要知道，人的能力和智慧是无穷的。面对生活的暗礁，我们只能用坦然的心态去接受它，然后尽量去改变它，让它激起生命的浪花。即使改变不了，只要努力了，就不言后悔。 有时候，难过了，想哭就哭出来，哭又不是罪，哭完了继续努力，总有一天，时间会告诉你，你的眼泪是不会白流的。没有苦难的人生，它一定是不完美的。

看不见的暗礁等着你，既然注定要撞上，那就努力寻找岸的方向。 只要不放弃，一定有抵达岸边的希望，若选择放弃，那么岸依然是岸，死神只会离你越来越近。能和灾难抗衡，能珍惜生命的人，那么他的人生一定不会太灰暗。只要你不放弃自己，生活就不会放弃你，成功的希望就会被实现。 凡事成功的人，经历生活的暗礁，那是必然途径。生命路上的灾难和创伤，会让你更好的前进。 行走尘世间，保持好心态，一切都有可能被改变，当别人在为你呐喊助威时，自己千万不要放弃，不要半途而废，前功尽弃。只要坚持，生命一定会被你改写。 人生何其短，千万不要让过往和未来，羁绊住今天的心情，应该尊重生命，珍惜时光，活好每一天。 林清玄说：“今天扫完今天的落叶，明天的树叶不会在今天掉下来，不要为明天烦恼，要努力地活在今天这一刻。”还有一句话叫，昨天的太阳晒不干今天的衣裳。 假若有人问，你的一生有多长？请告诉他，只有三天，昨天，今天和明天。在这三天的生命里，昨天我们已经浪费掉了，明天不一定属于你，那你的时间就只有今天，所以不珍惜今天的人，就不配拥有明天。