浅谈房地产业与泡沫经济

关键词: 泡沫经济 房地产业 资产价格 房地产价格 房地产市场

摘要:房地产经济泡沫的存在有利有弊，泡沫经济与房地产业的关系. 房地产业与金融业特殊的关系.房地

产特殊的价格构成. 我国房地产业的发展还存在许多问题 等等

房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大

落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 泡沫经济是虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。

泡沫经济与房地产业的关系

泡沫经济产生最初来源于金融领域的虚拟资本，但为什么，泡沫经济却频繁的表现在房地产领域内？往往表现为经济繁荣时，地价飞涨，形成泡沫景气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭。

房地产特殊的价格构成。 房地产商品的价格是由房价和地价组成的，其中占重要地位的是地价。土地作为一种自然物质，本身没有价值，土地价格是地租的资本化由于， 土地的价格是未来收益的资本化，它取决于三个因素，即：对一段时间后的收益的估计；对该资产期末价值的估计；用何种贴现率把这些收益折算为现实的价值。由此可见，土地的价格取决三种人为决定的因素，即未来收益、期末价值和利息率。如果人们能在客观实际基础上对其进行预期，则反映出土地价格将是真实的，与实体经济是相符的。但由于人的有限理性和获取信息的非对称性，使土地价格极其容易偏离真实值。80年代以来，日本不动产价格节节上扬，到1989年底土地资产总值已达创纪录的15万亿美元，是面积比日本大25倍的美国土地资产总值的4倍， 相当于其当年GNP的5倍还多，其泡沫性质是现而易见的。正是由于土地具有虚拟资本特性，才使泡沫经济得以在这一领域产生、并扎根。

特殊的供求关系。土地是稀缺性、不可再生性资源， 因而从长期看它的供给是一定的，从短期看它的供给是缺乏弹性的。而在一个充满投机的房地产市场中，投机需求曲线是不规则变动曲线，价格小幅度升降时，仍按正常情况进行，大幅度升降时，价格越上涨，需求越旺盛，价格一旦下降，需求则又会大幅度下降。如果这种需求增长是有经济增长支持的、与实体经济相符的有购买力的需求，无疑会促进房地产的发展。但如果是由于房地产的高利率而引致出的非合理性投机行为所形成的虚假需求，则会造成市场虚假繁荣。这种局面一方面使人们错误预测不动产收入（地租）会进一步上升；另一方面利息作为让渡资本使用权，承担风险所索取的报酬，由于地价的节节上扬容易使人们错误地低估了投资的风险性，利息率会呈降低趋势。结果使由地租、利息率折算而来的不动产价格被人为地推上巅峰，最终超过实体经济所能承受的范围，泡沫崩溃。这时，需求量又急剧下降，而供给却成惯性继续上升，市场出现大量无市场高价空置

房，开发企业纷纷被套牢、破产、倒闭，形成大量银行不良资产，从而危机进一步铺开，就会推动土地的虚拟资本脱离实体经济形式，泡沫得以放大产生。

房地产业与金融业特殊的关系。房地产经营活动， 无论是开发者还是购买者都需要金融业大量资金的支持。金融业对房地产业的支持，不仅可以大大缩短房地产筹措资金的时间，而且还可以大大降低成本。正因为如此，房地产业只有借助金融业的支持才能获得迅速发展。一方面，由于房地产业的高利率及债权可靠性，对房地产业的放款一直是金融业投机的重要领域之一，房地产业也成了金融业利润的最重要的来源之一。金融业与房地产业由于共同的利益关系，在现代社会日益表现出相互渗透和溶合，呈现出一损皆损一荣皆荣的局面。当不动产开发商将以土地抵押的贷款再投入土地市场时，地价被抬高了，地价的高涨又进一步刺激了人们对不动的投资，造成投资抬价格，又以价格抬投资的投机循环，作为银行抵押品的地价就会大大高估。一旦“泡沫”崩溃，地价暴跌，银行就会面临一方面充当抵押贷款品的土地大幅度贬值，另一方面由于开发商陷入销售危机，产生大量银行呆帐的双重困境。 对我国现阶段房地产业发展的思考

目前房地产业与金融业的关联程度还很低。 在各项金融贷款中房地产投资比例较少，以中国建设银行为例，据统计截止1996年10月底，累计发放住房开发贷款6200亿元，其中住房抵押贷款为412亿元， 分别占建行贷款余额的比例为10.5％、0.7％。 目前我国房地产融资工具还很有限，从世界范围来看，目前发生的金融损失几乎都集中在金融衍生领域，而我国则禁止从事金融衍生品交易。这种局面虽降低房地产业与金融业之间的复杂关系度及不确定性，但同时也意味着房地产业资金运行的高成本性、资产流动的低流动性、市场需求的有限性，这无疑与促进房地产业发展是相背离的。

金融业与房地产业的高负债经营是以计划体制下政府“无限量支持”为基础的。 目前我国国有商业银行、 房地产企业占行业比例为90％。既然房地产企业及银行资产都属国家所有，相互的债务等于自家人欠自家人的债，形成不了约束机制，甚至地在方政府的干预下已高负债的企业仍可以向银行获取贷款维持其经营。另外国有商业银行的高负债经营还依赖于在计划体制支持下公众对银行高度的信任。这种信任一方面是由于信息不称和非对称性，使公众对国有商业银行不良资产的严重程度缺乏充分的了解和认识；另一方面，则是公众在这种体制下形成的对国有银行的充分信任，相信政府决不会让其倒闭的。然而政府的这一“无限量支持”，与我国经济改革相背离的，如果不能有效解决这种问题，改革难以顺利进行。 对保证我国房地产健康、持续、稳定发展的建议

规范房地产价格评估制度。房地产价格评估要遵循客观、公正原则，所评定的价格要符合经济规律，真实反映市场需求状况，为进行正常的房地产经营提供据以交换的客观依据。要提高评估人员的专业水平，估价人员要准确地把握住市场周期脉搏，合理判断其价格走势。建立基准土地价格制度，基准地价反映该地域土地利用的基本经济效益以及由此法定的土地总价格水平。因而，它是市场地价活动的基准线，从而为形成市场价格，进而为房地产市场价格提供了客观依据。基准地价还可成为政府进行宏观调控的一个重要杠杆和手段，发挥控制地价、指导市场、优化土地资源配置，促进房地产业健康发展。

规范市场交易法规，抑制非合理性投资行为。由于房地产业内在升值规律及土地的虚拟资产特征，容易满足投资机者需求。适度的炒作也有利房地产交易的活跃，在客观上起沟通供需双方，促进社会平均价格和平均利润形成的作用。问题关键在于要正确处理好“疏”与“堵”的关系，不能将其全盘否定。设想一个发达的房地产市场没有大批“炒家”存在是不可思议的。炒家以赢利为目的，至于产生的社会效果则于己无关，这就需要法律和法规规范约束其行为，使之符合社会要求。

虽然目前我国房地产业的发展还存在许多问题，但在其发展的短短几年时间里对整个国民经济却做出

了重要贡献，功不可没。我们应在总结他人经验基础上，防患于未然，确保我国房地产业健康发展。

房地产业被认为是世界上最大的买卖。根据一项报告估计，房地产的建造、销售、租赁及各种有关的收益，在发达国家约占国民生产总值的１５％左右。在美国，房屋的建筑业曾和汽车、钢铁并列为三大工业支柱；在二战后日本经济的改组重振中，建筑业也发挥了重大的作用；房地产业对亚洲“四小龙”的经济起飞也是功不可没的。可是正如中国古话所说，“成也萧何，败也萧何”，如果房地产业盲目发展形成泡

沫，泡沫破灭后就会对经济产生巨大破坏。日本在上世纪９０年代初，以房地产为代表的泡沫经济破灭后，经济一蹶不振，迄今还没有从困境中摆脱出来。

因此，房地产业是一个很值得研究的问题，要发展、要利用；但是又要控制、要引导，要趋利避害，发挥它在国民经济中的积极作用。最近，国外一些报刊对房地产业作了不少的报道和评论，其中有些论点很值得注意。

在我国房地产业发展过程中，出现了一种奇特的怪论，即每当房地产市场兴旺发达、进入繁荣阶段的时候，就有一些权威人士斥之为“房地产泡沫经济”。2001年，正当我国房地产市场走出低谷，进入新的繁荣期时，又有人惊呼“这是房地产泡沫的第二次高潮”，并预言2002年必将进入房地严业的“冬天”。这就提出了一个问题：究竟什么叫泡沫经济？房地产业与泡沫经济有什么关联？经济泡沫与泡沫经济有什么区别和联系？如何正确看待经济泡沫，避免泡沫经济？本文从理论与实际的结合上试图作些探讨，并对当前房地产市场形势作出实事求是的评价

瑞银执行董事兼首席中国经济学家汪涛博士昨天在上海的瑞银2010大中华经济研讨会上演讲表示，中国今年经济增长将超过9％，如果没有适度调控，甚至会超过10％，而信贷增长和房地产过热可能形成泡沫。她强调，所谓泡沫指的是建设泡沫而不是价格泡沫。

她说，虽然近期有调控政策出台，但中国政府并不想全面打压房地产，至少在目前出口还比较疲软的情况下是不会全面打压的，想打压的可能只是一些投机行为。

她预见今年宏观调控的目标是让房地产价格平稳上升，让供给与市场保持旺盛。

但是，也就在政策不敢大面积调整的情况下，消费者对房地产价格上涨的预期非常强烈、地方政府积极推动城镇化、资金流入房地产业，还有政府去年年初开始的激励政策等，都可能使得今年中国房地产的建设会更加旺盛，进而使其他企业相信那是一个通常性的趋势而继续扩大建设。

但对于泡沫会破灭的疑虑，汪涛则表示很难。理由是房地产价格走势跟每个地区有关，个别地区可能有泡沫，但在全国来说，做此判断则为时过早。同时，中国人买房贷款比例低，用现金多，就算泡沫破灭，只会造成个人经济损失，短期内不会形成美国那样的危机。 但泡沫一旦破灭，会使得中国在中期内的经济增速放缓。

分析家们认为，房地产的泡沫一旦破灭，其危害程度要远超过股票泡沫的破灭。国际货币基金组织最新的《世界经济展望》中说，富裕国家中房价暴跌所造成的产出损失平均为股市暴跌所造成的损失的两倍多。这是因为房地产交易和股票交易有其不同的特点：首先，炒股票者买股票的钱大多是自己拥有的，而炒房地产者却大多是从银行贷款的（很多是通过银行的抵押贷款来购房的）。因此，房地产业与银行业的关系要比股市密切的多。

房价出现下跌就会直接影响银行不良贷款的增加，房价的大幅度下跌甚至会诱发金融危机。日本经济的症结之一就在于房地产泡沫破灭以后形成银行的巨额坏账，拖了多少年都解决不了。据报道，１９９７年泰国的金融危机的原因之一，也在于房地产泡沫的破灭。

其次，在发达国家，持有股票的人数确实愈来愈多，但是毕竟还是拥有住房的人数要多，在欧洲各国，