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等地高院都印发了相关会议纪要或者通知，基本认为，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。笔者个人理解，“合同履行后”就明确了，可得利益损失只有在合同成立且有效的前提下，才能进行主张，合同本身就证明了双方已经预见房屋涨跌的可得利益，无须其它证据证明。至于是否能全额支持，不同地区会考虑不同的因素，例如是否支付首付款，上文所提及的过失相抵等等。

（5）缔约过失责任

缔约过失责任主要包含直接损失和信赖利益损失。那么信赖利益损失是否可以代替合同有效时的可得利益损失呢，若合同无效，房屋差价是否能被作为损失依据呢。这是值得商榷的。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导》第二十五条：房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益(当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等)，损失赔偿数额以不超过履行利益为限。

最高人民法院(2015)民申字第2703号裁定书中，法院认为：“可得利益损失是在合同有效情形下可以获得的赔偿。合同无效后的责任应属于缔约过失责任，当事人所能请求赔偿的损失为信赖利益损失，信赖利益损失不包括诸如本案中王某所主张的房价升值部分损失等可得利益损失。”但法院支持了房屋的租金作为信赖利益损失。

笔者个人认为，房屋差价要作为信赖利益损失来主张，证明标准要远远高于合同有效时的可得利益，合同因自始无效，不能作为主张损失的证据依据。不但

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需要证明房屋的具体差价数额，还应证明买受人有转卖房屋的意思表示及行为，缔约过失导致了该机会损失。

三、其他常见问题

（1）预约合同及本约合同之区别

在商品房买卖合同纠纷中，经常出现的一组概念是预约合同及本约合同。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。并且预约合同不能归束本约合同之内容，另外最高院民一庭法官在《民事审判指导与参考·指导性案例》认为预约合同不受《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规整。

因此，区分预约合同还是本约合同对于解决争议尤其重要。预约合同和本约合同之区分要件有二：第一，是合同的完整性，合同是否存在法律或者事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或者不确定。第二，是双方的真实意思表示，综合审查协议内容并且结合双方磋商情况及具体行为来推定。

（2）因新的政策导致合同无法履行

《最高人民法院关于审理商品房买售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受

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人。

在双方均不存在过错的情况下，双方可要求无责任解除。 （3）房屋回购的性质认定

房屋回购属于一种新类型的非典型担保，在不违反流质条款的前提下，合同条款一般有效。关于回购的价格，笔者认为，在合同没有明确约定的情况下，一般按照市场价进行回购，因为房屋的自然增值或减损，是买受人在签订合同时应当预见的可得利益或损失，相应的收益及风险理应由买受人来承受。

（4）售后包租的效力认定

《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

《商品房销售管理办法》属于部门规章，不能作为合同无效的依据，售后包租的合同效力有效。但要明确与借贷融资的区别，如果不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的的售后包租，应认定为借贷融资关系，而非买卖合同关系。

《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的,符合解释第1条第1款规定的条件的，应当依照刑法第176条的规定，以非法吸收公众存款罪处罚。

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四、结语

在房地产行业如火如荼的如今，房屋几乎成了每个家庭最重要的资产。可以理解很多当事人为什么选择违约，但是作为律师，还是希望每一位当事人本着诚信为本的原则来对待这件事情。当房价涨幅过快时，出卖人违约有利可图；而当房屋跌幅过快时，买受人违约有利可图。如若彼此眼里只有利益没有信用，那么这个社会就变成了人吃人，人骗人的社会，谁能保障自己一直处于不败之地呢。

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律师事务所位于天府广场东侧东御街19号5A甲级写字楼茂业天地，交通便利地铁1、2号线可直达。本律师事务所拥有一批实战经验丰富、专业的律师团队，大多数在国内外有名气的大学的法学院系接受过系统的法学教育，获得法学博士、硕士学位，许多律师还具有注册会计师、税务师或人力资源管理师等资格。四川川蓉律师事务所还聘请了一批国内外院校专家、学者、各界名流担任顾问，为四川川蓉战略和特殊案件提供有力支持。

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