6.计算土地净收益。

土地年净收益＝年房地产净收益-房屋年净收益

＝412 740-170 778＝241 962（元）

7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6＝44（年）。 ＝241962×（P/A，7％，44） ＝3280499 （元）

单价＝3 280 499/500＝6 561（元/平方米） 8.评估结果

本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3 280 499元，单价为每平方米6 561元。

P＝P'×交易情况修正系数A×交易日期修正系数B×房地产状况因素修正系数C×容积率修正系数×土地年期修正系数（5－14）

【教材例题5－6】某城市某用途土地容积率修正系数见表5－2

表5－2 容积率修正系数表

容积率 修正系数 0.1 0.5 0.4 0.6 0.7 0.8 1.0 1.0 1.1 1.1 1.3 1.2 1.7 1.6 2.0 1.8 2.1 1.9 2.5 2.1 如果确定比较案例宗地地价每平方米为 800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下： [答疑编号6150050401] 【正确答案】

经容积率修正后可比实例价格 =800×容积率因素修正系数 =800×1.6/1.9 =673.7（元/平方米）

【教材例题5－7】若选择的比较案例成交地价为每平方米 1000元，对应土地使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地资本化率为8％，则年期修正如下：

【正确答案】土地使用年期修正后的地价