——数据来源：珠海市统计局

·在珠海全社会固定资产投资中，基础建设一直占主要比例，逐年呈递增的趋势。2007年随着楼市的迅速升温，房地产投资暴增，2008年房地产投资整体仍然保持增长的趋势，但是经济的下行使得房地产投资增幅下降较为明显。

4、城镇居民人均可支配收入快速增长

2003-2008年珠海市城镇居民家庭人均收支情况（单位：元）

——数据来源：珠海市统计局

·2008年珠海市居民消费价格总指数累计上涨4.6%，涨幅比去年上升0.6个百分点。城镇居民人均可支配收入首次突破2万元，同比增长8.6%，增幅相比去年减少0.6个百分点。

·经济环境的不确定性，使居民消费支出缩减，2008年珠海城镇居民人均消费支出同比下降5.2个百分点。其中，受房地产行情低迷的影响，置业观望明显，居住类人均消费为980元，同比下降达30%。

5、人口规模

珠海市城市总人口、户籍人口增长情况（万人）

——数据来源：珠海市统计局

珠海市常住人口数量及城市户籍人口数呈逐年平稳增长态势，2008年购房入户的取消将对珠海的户籍人口数产生一定的影响，这一影响将在2009年开始显现。

三、珠海市房地产发展历程

珠海房地产市场发展走势图

萌芽期（1980-1987年）

·1980年8月珠海设立经济特区，由于大批的人才引进，住房需求增加，政府组建了一批房产开发公司，全市各单位也参与建设自用房。由于土地属划拨性质，还不属于真正意义上的房地产开发。当时外销的商品房只有少量，购买对象大多是港澳人士与外商。1987年全市仅销售商品房251套，面积2.2万平方米。

快速发展期（1988-1995年）

·1988年初，珠海市政府为规范土地管理工作，实现土地合理利用，开始在全市范围内实施“五个统一”，变土地的无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，房地产作为商品的概念逐渐引入了开发建设之中，并出现较大数量可供销售的商品房屋。1990年全市商品房交易面积达17.6万平方米。1992年邓小平南巡后珠海房地产开始出现过热现象。1995年全市完成的房地产开发投资达到了26亿元的历史最高值，同时，由于银根紧缩，许多楼盘“烂尾”，这一年底全市空置商品房达93.7万平方米。

调整恢复期（1996-2000年）

·这一时期是珠海房地产业在短暂的调整后走向恢复的过程。“房地产热”过后，珠海房地产投资行为趋于冷静，1996年

的房地产开发投资回落至16亿元。1998年7月珠海被联合国人居中心授予“国际改善居住环境最佳范例奖”，城市知名度大增，吸引力不断加强，使这一年全市新建商品房销售首次突破100万平方米的大关，但与此同时，由于多年的沉淀，市场积压的空置商品房达152万平方米。

平稳发展期（2000-2003年）

·从2000年起，珠海停止住房实物分配，实行住房分配货币化，住房供应从过去的商品房与福利房并存的双轨制，转向以商品房供应为主。这一政策实施，为房地产业的进一步发展创造了市场空间。2001年珠海市政府启动城中旧村改造，为了使它能在三年内改造完成并且为市场所消化，政府出台其它商用土地停止出让和开工建设的政策，由于旧村改造商品房供应市场有限，使整个市场得以消化存量、发展平稳。2004年起珠海市重新有序开放市场。

高速发展期（2004-2007年）

·随着珠海经济的日趋发展，且有广珠轻轨、港珠澳大桥、广珠铁路等一系列重大建设相继付诸实施，珠海的城市发展前景备受看好，同时，在全国经济保持高速增长，房地产行情一片大好的形势之下，珠海的房地产市场出现又一波高速发展的势头。2007年珠海全市房地产开发投资总额达130亿元的罕见高度，而当年的商品房销售面达321万平方米，创历史最高记录。面对经济发展过热、房地产泡沫高涨的严峻形势，国家的宏观调控表现出前所未有的力度，“9·27新政”成为房地产市场的一道分水岭。

调整期（2008年至今）

·2008年是中国不平凡的一年，奥运会如期而至，自然灾害频现，而房地产市场的拐点已是不争的事实。随着全球金融危机的爆发，中国经济增长放缓，资本市场一蹶不振，消费者资产严重缩水，传导到房地产市场，表现为楼市成交低迷、房价下调，市场信心明显受挫，因此，房地产经过一轮的疯狂飞涨后终于开始朝理性回归。珠海楼市受全国大环境的影响也进入调整期，特别是“4·20”购房入户的叫停，更为珠海楼市蒙上一层挥之不去的阴影。

四、小结

·珠海市新城市规划，逐步展现出成熟的一面，各板块功能分区更加明晰，相互之间的协调更趋合理，对房地产开发定位有一定的指导意义。

·2008年珠海经济保持较高的增长，但是增幅出现放缓的迹象。房地产投资增长速度开始下滑。人均收入水平提高，由于对经济不明朗的预期，消费信心不足。

·珠海的房地产房展已有近30年的历史，大体上以十年为一个周期呈阶梯式发展状态。目前珠海的房地产发展正处于第三个周期的下行阶段，按照这一规律来看，珠海房地产市场至少要三年后才会迎来新一轮的发展期。

第三部分、2008年房地产政策扫描

一、货币类专题 1、存款准备金率

·注：①9月25日只下调除工、农、中、建、交、邮储之外的其他金融机构存款准备金率1个百分点；②12月5日下调除工、农、中、建、交、邮储存款准备金率1个百分点，其他中小型存款类金融机构人民币存款准备金率下调2个百分点；③目前存款