中心。

**购物中心建设方案要适合当地自然条件和社会经济条件，合理使用资金，提高投资效益。建筑设计上尽量选用新技术、新工艺、新材料，既要经济适用，又要与现有城市风格和谐统一，达到使用价值和观赏价值的有机结合，为城市建设增加新的景观。

第二章 项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

**县城市地处**旧城中心区，**县城市通过实施“农牧业产业化、城镇化、工业化”带动战略，全县经济始终保持强劲的发展势头。

随着**县城市国民经济的发展和人民生活水平的提高，城市建设步伐不断加快。**县城市按照营造和谐**县城的要求，实施**新城市发展战略，**城区建设步伐加快。

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二、项目建设必要性

**县位于广东西北部，毗邻广西梧洲市，素有\两广门户\之称，是通往\珠三角洲及大西南的\咽喉之地\。全县总面积极因素2723平方公里，辖16个镇，总人口46万人。**县的基础设施日臻完善，全县先后完成了县内国道321线一级水泥路、省首S266线二级水泥路和县道西线水泥路工程，水陆交通便利。县内有直接出口货物的岸码头。全县通信已实现电话传输数字化，程控电话装机达4万多门，开通移动电话2万多门。

近年来，**县充分利用优越的地理位置及丰富的资源，大办工业园区，大力发展\三高\农业，不断完善吸引客商的投资优惠政策，社会稳定，经济持续发展，投资环境得到极大改善。

在**中心城区、新区商业住宅和商业建筑等新建项目星罗棋布，使**县城市城市建设规模迅速扩大，在**中心城区建设一座大型现代化购物中心势在必行。

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1．**购物中心的规划建设是进一步推动对外开放，全面提升城市形象、加快城市化进程的需要。

近年来**县城市的经济、城市规模发展速度加快，商业基础建设有了明显进步，但与周边同类城市相比相对滞后。从完善城市基础设施方面看，建设一个位于**城区大型购物中心是完全必要的。**购物中心的建成标志着**城区的城市基础设施将跨上一个新台阶，有助于树立**城区良好的风貌与形象。

2．**购物中心的规划建设是改善城市环境质量、提高人民生活质量的需要。随着经济的发展，城市人口的增加，**县城市目前的商业、休闲场所从数量、规模、档次上来看已不能满足需要。**购物中心建成，将会极大地改善该区域的环境条件，给群众创造一个购物、娱乐、休闲的好去处。

3．**购物中心的规划建设是优化土地资源配置、带动项目周围沿线开发的需要。**购物中心的实施，将有力于城市环境的改善，必定会带动周围地价的升值，从而带动房地产等相关产业的发展，创造

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新的经济增长点。

第三章 市场供求分析及预测

一、市场发展现状与前景分析

（一）商业布局现状分析

目前**县城的商业网点布局总体上呈现布局分散的状况，全市80%以上的道路两旁都有与住宅混建或专门建设的简易商业店铺，但也形成了一些比较集中的商业区，主要是封州广场和小型购物商业区以及**县城购物中心。

现有的各个小超市和商业、商家分布分散，一些市场规模较小，不能形成有效的商业积聚。

（二）项目综合优势分析 1. 项目开发外部优势 区位优势

从区域位置看，**中心城区是连接大塘和西堤的地区性政治、文

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化、交通、商贸、物资、流通中心枢纽。随着城市建设步伐加快，城市人口增长加快，**旧城区将成为**县城市规模最大、城市人口最多、商务活动最旺的城区之一

本土资源优势

**县自然资源丰富。全县林业用地面积极因素20.5万公顷，年产松脂2万多吨，为全国县级之冠，2001年被国家林业局命名为\中国松脂之乡\；全县可开发水力资源16万千瓦，目前已实现水电装机容量体裁衣2.05万千瓦，年发电量近5亿千瓦时，是全国第一批直100个实现农村电气化县之一；县内矿产资源有黄金、水晶、锡、铜、钨、锰、铁、花岗岩、大理石、石灰石、矿泉水等其中花岗岩蕴藏量30亿立方米，大理石碑15亿立方米，石灰石家庄市300亿立方米。工业产品主要松香及其系列产品、中纤板、水泥、牛皮纸、矿泉水、木雕刻工艺家具等。

商业现状凸现的优势

**县城市城现有商业布局显示的是市场分散，商业旺地呈点状，

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