新版《城镇土地估价规程》

应用说明

二零一五年六月

目 录

一、修订的主要内容

1、结构调整 1 2、概念调整 2 3、要求调整 6 4、文字调整 10 二、报告撰写中需要注意的事项

1、报告整体需要注意的要点 10 2、报告撰写的注意事项 11 3、档案资料的管理要求 14

一、修订的主要内容 1、结构调整

需要重点关注的是：现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。

2、概念调整

新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释，增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。

部分概念做了调整，修改前后概念对比如下：

修改前 修改后 地价：在市场条件下形成的土地权利价格，包括在公开土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。 市场条件下形成的客观合理的价格和在特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格。 无特殊说明下，指公开市场条件下形成的，一定年期建设用地使用权的权利价格，其空间内涵包括地表及地上、地下的一定范围，也可依据权属划分，单独界定为地下空间使用权或空中使用权价格。 基准地价：是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 基准地价：在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。 标定地价：标定地价是政府根据管理需要，评估的某一标定地价：标定地价是政府根据管理需要，评估的标准宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使宗地在现状开发利用、正常市场条件下，某一估价期日用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。 法定最高使用年期下的土地权利价格。 市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具市场比较法：根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，