土地收储成本 下载本文

土地储备成本构成

土地储备成本,是指开发一定数量土地,达到可供出让状态所发生的各项费用。包括5个方面:

1. 办理各项报批手续费用。包括申报规划许可所需河道蓝线划示费用、勘测定

界费用、图纸费用及重点项目预评估费用等。

2. 征地补偿费及有关税费。若储备地块涉及集体土地,根据《土地管理法》第

47条规定,必须在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中,向被征地村和被征地农民支付相关的征地补偿费和征地税费,包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、征地管理费等。 3. 拆迁补偿费。根据相关法规,拆迁房屋应对被拆迁入进行补偿安置。对被拆

迁入来说,拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿。 4. 市政配套相关费用。包括土地平整费、电力配套费、电讯配套费、给排水配

套费等。

5. 其他费用。包括已储备土地管理费、贷款利息、法定工作经费及其他费用等。

土地储备成本控制

土地储备成本控制步骤

1. ——事前成本控制。在项目实施之前,对项目地块内情况进行认真摸底调查,

尽可能掌握居民家庭状况、企业经营状况、房屋权属和使用状况,必要时可进行预评估,预测项目实施可能发生的补偿费用,做好成本预算。同时,应根据土地市场情况及规划条件等,对地块未来价值及存在的风险进行分析,充分研究项目的可行性。

2. ——事中成本控制。动拆迁成本是事中成本控制的关键。在动迁过程中,要

在确保群众根本利益的前提下,土地储备机构、前期开发委托单位及动迁公司等各部门必须紧密配合,责任落实到位,规范动拆迁操作。在实际工作中,尽量根据房地产市场实际情况,做到合理评估,以评估价格为依据,将补偿费用与成本预算的差异控制在合理范围内。在条件允许的情况下,可考虑采用包干的形式,预先锁定成本。由于土地储备是政府行为,涉及财政资金,项目结算必须通过财政审计,因此在项目进行过程中实施跟踪审计有利于项目的最终结算,也利于对成本进行及时监控。

3. ——特殊成本差异控制。对于某些大中型国有企业的土地储备收购,通常企

业要求的补偿费用会远远高于评估价格。在谈判协商过程中应遵循“市场评估、综合平衡、政府定价、适时调整”的原则,进行成本差异控制。有条件的情况下可考虑以地置换,异地安置。也可采用联合开发模式,实现成本同担、效益共享。

4. ——事后成本控制。在项目完成之后应将实际成本与目标成本进行比较分

析,找出差距,明确节支超支原因。事后控制主要包括成本控制完成情况的考核、执行情况的分析和控制成果收益分配方法等,对今后工作起到指导作用。