2011年度广东房地市场分析报告

广东房协市场分析课题组

（广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产

研究所、广东省

统计局固定资产投资统计处）

一、市场运行概况

（一）房地产开发投资 1.完成开发投资

2011年全年全省完成房地产开发投资4899.19亿元，同比增长33.9%，比全国总体水平高6个百分点；比1-11月份回落1.7个百分点，但仍保持较快的增长势头。从走势看，2010年进入下半年后投资增速的明显回落，一定程度上促使2011年投资增速持续高速增长（见图1）。但另一方面，在严厉的调控政策之下，商品房销售相对不畅，房地产企业的资金情况并不宽裕，投资高速增长或是因为企业迫于前期投入而追加的后续投资。

图1 2010、2011年广东房地产开发投资走势对比

分用途看，办公楼投资增速在上半年连续3个月大幅提升之后逐步回落，但增速仍是各类投资中最高。在宏观经济结构处于调整转型的背景之下，房地产市场也将随之转型，商业地产日渐兴起。作为商业地产的传统模式之一，办公楼投资的快速增长反映出其中蕴藏着更多商机。但2011年银监会接连3次向金融机构下发商业地产信贷预警，上海

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银监局更是直接要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房，意味着投资商业地产须承担更高的市场风险和政策风险。

商品住宅投资方面，全年保持在30%以上的速度稳步增长，理论上有利于减缓住房市场的供应压力。但在限贷、限价尤其是限购等政策仍将持续的情况下，商品住宅市场短时间内难以复苏，市场供求关系可能向局部供过于求转变，企业投资回报周期或将延长。

商业营业用房投资及其他投资增速在经历上半年的较大幅度波动之后，下半年趋于平稳。其中商业营业用房总体呈稳步上升，而其他投资则呈小幅回落趋势（见图2）。

图2 2011年广东房地产完成开发投资同比增速走势按用途分 从近10年情况看，2011年商品住宅投资同比增加957.41亿元，接近2005年全年投资额，而其他年份同比均未超过500亿元；办公楼及商业营业用房投资虽然同比增速不低，但绝对数量同比分别仅增长69.19亿元和107.15亿元，实际增加投资额不多。从各类用房投资占总投资比重上看，住宅投资占71.3%，办公楼及商业营业用房投资分别占4.4%和9.3%，广东房地产以住宅为主体的投资结构仍未发生改变（见图3、图4）。

图3 2002-2011年广东房地产投资走势按用途分

图4 2002-2011年广东房地产投资结构

2.开发资金来源

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全年房地产企业本年到位资金小计6889.45亿元，同比增长19.9%，较1-11月回落4个百分点，增速连续两个月回落。从单月份看，每月新增到位资金较为平稳。全年到位资金同比增速总体呈上行态势，与2010年呈现反向走势，说明2010年增速不断回落一定程度上成就了2011年增速的逐步上升（见图5、图6）。

图5 2011年各月份广东房地产企业本年到位资金小计 图6 2010、2011年广东房地产企业本年到位资金小计对比

其中，企业国内贷款中的银行贷款同比全年均为负增长，而非银行金融机构至年底则同比增长63.4%，信贷政策的收紧使得企业的融资渠道受限、融资成本上升；自筹资金同比增速基本稳定在35%左右的较高水平，反映出企业资金情况较为紧张；其他资金来源中，定金及预收款同比由年初的66.6%降至年底的34.1%，而个人按揭贷款全年同比下降6.0%，则反映出严厉的信贷政策和限购措施已对销售产生抑制效应，不仅限制了投资型住房需求，同样也将相当一部分自住型需求拒之门外。数据反映，全年企业银行贷款和个人按揭贷款两项涉及银行的指标都呈现负增长（见图7）。

图7 2011年广东房地产企业部分资金来源同比增速走势

从资金来源结构看，近10年数据反映，在正常年份，国内贷款所占比重约20%，利用外资基本占2%以内，自筹资金占27%左右，其他资金约占51%。其中，资金宽裕程度与自筹资金占比逆相关，与国内贷款和其他资金占比正相关，与利用外资则无明显相关性。当其中两项指标同时明显比正常年份差时，企业资金压力也将凸显。如2008年自筹资

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金比重高达33.22%，而其他资金比重仅为42%，当时众多企业均面临资金链断裂情形。2011年广东房地产企业国内贷款1218.65亿元，占到位资金17.69%，占比为近10年次低；自筹资金2162.76亿元，占到位资金31.39%，比重仅低于2008年；其它资金3426.63亿元，占49.74%（见图8、图9）。综合上述数据，2011年广东房地产企业资金面临压力，但稍好于2008年。

图8 2002-2011年广东房地产企业各类来源资金变动情况

图9 2002-2011年广东房地产企业资金来源结构

从资金来源与完成投资情况看，在正常年份下，到位资金同比增速应略高于完成投资增速，而当前者增速越低于后者，反映出企业的资金越紧张，反之则越充裕。依此判断，2011年到位资金同比增速比完成投资增速低14个百分点，较2010年提高7.4个百分点，说明资金情况较为紧张。若将到位资金与完成投资的比值定义为资金充裕度，则2011年的资金充裕度为141%，明显低于2006、2007、2009、2010年等市场火爆的年份，但仍高于2008年及2005年之前水平（见图10）。考虑到2009年及之后年份企业借贷款项有相当部分将于2012年到期，还贷压力可能较大，企业资金状况仍存隐忧。

图10 2002-2011年广东房地产企业资金充裕度情况

（二）土地购置

截至2011年期末，全省房地产待开发土地面积3500.88万平方米，比2010年期末下降13.2%。从购置情况看，上半年购置面积同比增速震荡上行，下半年开始急速回落后趋于平稳，全年购置面积2289.69

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万平方米，同比增长30.4%；土地成交价款479.40亿元，同比增长28.3%。从2004年以来各年购置土地情况看，购置面积同比仅2007年和2011年实现增长，其他年份均为下降了；成交价款同比增速走势大致与购置面积相反；土地成交均价则震荡上走（见图11、图12）。近年土地出让价格大幅上涨，大幅提高商品房重置成本，为了促进房价合理回调，地方政府除了增加土地供应外，也应该主动降低起拍价格。

图11 2011年广东房地产企业购置土地情况 图12 2004-2011年广东房地产企业购置土地情况

（三）商品房建设

2011年，广东商品房屋施工面积稳定增长，增幅自年初开始均维持在20%以上；新开工面积同比增速在前10个月基本保持在15%左右，至年底有所提升；竣工面积同比增速在年底的提升更为明显，一举扭转了一季度以来房屋竣工面积持续负增长的局面。全年看，全省商品房屋施工面积36311.94万平方米，同比增长24.3%；其中新开工面积11968.66万平方米，增长21.0%。竣工面积5800.52万平方米，增长10.8%（见图13）。

图13 2011年广东商品房新开工、竣工面积情况

从近10年开发建设情况看，2011年商品房施工面积同比增幅首度超过20%，新增施工面积超过7000万平方米，比全年竣工面积还多约1300万平方米；其中新开工面积同比继上一年58%的高速增长后，仍保持21%的增速。在建工程的持续增加，意味着企业必须不断追加投入，

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