如何编制好物业管理服务招标文件

物业管理服务采购是目前服务类政府采购中占比最大的，由于项目自身特点，不同于一般的货物和工程采购，对于项目的招标方而言，在编制招标文件时，应把握好相关关键环节。现结合项目采购实践，将物业管理服务采购项目招标文件编制过程中应注意的问题进行归纳，与业内同行交流探讨。

一、禁止物业资质作为资格条件

住房城乡建设部办公厅发布了建办房75号通知，明确今后将不再受理物业服务企业资质审定申请和资质变更、更换、补证申请。也就是说，以往由政府部门主导的物业服务企业资质核定工作就此取消了。因此，已取消的物业资质不能再作为供应商的资格条件或者实质性条款了，已取消的物业资质也不易作为加分项。

二、合理确定是否专门面向中小企业采购

与采购人沟通，合理选择物业服务项目资格条件是面向中小企业采购还是面向所有各类供应商采购？依据财政部 、工业和信息化部印发的《政府采购促进中小企业发展暂行办法》的通知 （财库[2011]181号），如果非专门面向中小企业的项目，存在对小型和微型企业产品的价格给予

6%-10%的扣除问题，如果专门面向中小企业的项目，就不存在对小型和微型企业产品的价格给予6%-10%的扣除问题。

一般来讲，如果采购人倾向与选择中小型企业，资格条件应当设定专门面向中小企业采购，也符合国家产业政策，如果采购人倾向与选择大型企业，可以选择面向大、中、小、微型等各类供应商采购，但应当明确给予小型和微型企业产品的价格给予6%-10%的价格折扣优惠。

三、评委人数依三年总采购金额确定

对于一般的采购项目来说，基本都是一年一招，其采购金额自然就是当年度的预算金额。但对于采用一次招标三年沿用、分三个年度分别签订合同的方式实施的物业管理采购项目，其项目采购额又该如何认定呢？

物业管理项目虽采用一次性招标，招标的数量是第一年的，投标人的投标总价也是第一年的，但由于这一次招标决定了以后三年的量和预算，财政预算一年一预算，后两年的预算还没有下来，属于提前启动，中标供应商的既得利益是3年的合同。因此，真正的采购金额（虚拟）应当是三年的预算总金额。依据87号令低7条规定，如果预算总采购金额超过1000万元的，评标委员会成员人数应当为7人以上单数，否则为5人以上单数。

四、合理设定评标办法

首先，评标办法重在物业管理单位的服务能力。

物业管理项目招标采购的标的是\服务\，其与一般的货物、设备或工程等招标的最大区别表现在：物业单位不承担物质生产任务，只是受采购人的委托，依据国家有关法律、法规对项目提供保洁，设备维护、环境卫生，安全等服务。

鉴于以上特性，选择物业服务中标人的基本原则是\基于团队能力和项目经理的选择\。服务工作完成得好还是不好，不仅依赖于执行物业业务是否遵循了规范化的管理程序和方法，还取决于参与物业管理工作具体人员的业务专长、经验、判断能力、创新想象力，以及风险意识等。因此，对物业公司的选择很大程度上是取决与整体服务方案策划及实施方案、项目管理组织架构及管理制度、项目人员配置、项目经理能力等，这些因数应当成为物业服务采购项目评审的重点，因此设定评标办法时应当考虑以上因数。

其次，只重报价会得不偿失。

一般的货物、设备或工程等招标时，选择中标人的原则是：在技术上达到需求标准的前提下，主要考虑价格的竞争性。而物业管理业务不直接产出新的物质成果或信息成果，物业服务工作是智力服务。物业招标中把物业单位的服务能力放在第一位，物业单位如能提供高质量的服务，往往能使采购人获得节约项目投资的效益，因此如过多考虑报价因素将得不偿失，依据87号令第55条，最低报价分不低于10