地产项目的设计管理标准化让开发流程高效运转

导读：JZY设计管理中心由集团一级部门向专业公司转变，形成以建筑设计管理人员统筹负责、各专业设计师参与的项目负责制。项目管理实行三级管控模式，项目管理部负责人统筹协调所有项目设计工作，项目总监进行区域管理，专业设计师负责具体项目管理

配合XXXX年快速开发、规模化复制扩张的集团战略目标，JZY致力于对房地产价值链各环节实现全面标准化管理，构筑覆盖产业全流程的精品产业链。正如JZY集团副总裁所说，“企业高度决定了企业能够走多远”，JZY的企业价值观和理念，决定了其更善于从客户视角看问题，始于客户终于客户，从而能在高速开发的同时，保障产品专业品质。邢总认为，JZY“通过产品传递企业价值观和理念”，正体现了其对品质的追求，而对于设计管理而言，就是将JZY的核心价值观和理念灌输到产品中，通过产品传递给客户，从而得到市场充分认可。

一、缩短开盘周期：内部流程扁平化，外部流程并行化

JZY实现了项目从拿地到开盘平均只需7个月，这与其扁平化的管理模式密不可分，同时离不开各条线快速反应与配合。

1.内部流程扁平化：快速设计支撑快速开发

JZY的管理模式为“扁平化、集权化、标准化、精细化”，整个管理层级清晰且有完整考核机制保障，团队高效推动了高周转运作。扁平化管理精简了流程，缩小了决策半径，提升了效率，同时也更贴近一线。JZY设计管理中心由集团一级部门向专业公司转变，2011年初步搭建品质管理、人才培养、后勤保障三大体系，形成以建筑设计管理人员统筹负责、各专业设计师参与的项目负责制。项目管理实行三级管控模式，项目管理部负责人统筹协调所有项目设计工作，项目总监进行区域管理，专业设计师负责具体项目管理。目前JZY下属公司的主要设计负责人基本上由设计管理中心外派，确保JZY产品设计理念、风格、品质等的统一性。

2.外部流程并行化：展示区优先赢得开盘时间

外部流程总的理念是，各事项尽早安排，把能做的事情提前完成，并为后续工作做好充分准备。外部关系拓展涉及政府、垄断企业、合作资源等多个方面，因而在条件允许的情况

下，应该多线并行，缩短整个期限，比如确定意向拿地的时候已经开始做规划了，又如，审

批期间与出图时间同步进行等；同时，突破关键工序，保证尽量多的单位可进场同时施工。

整个思路是，7天完成概念总图，30天出规划方案报建本，拿地60天之内，项目开始打桩，从而保障7个月内开盘。开盘一般要求会所/售楼处、园林展示区、样板房装修完成并达到预售条件，因此重点在于以会所为核心为开盘赢取时间，一方面，在规划调整过程中 有效规避审批变更风险，坚持展示区位置不变；另一方面会所设计力求标准化，直接套图。

3.设计提前介入：与各专业高效协同

首先，拓展并培养设计资源。JZY培养了一批了解并适合JZY的优秀合作伙伴，同时合理运用设计资源，对优秀的设计方尽量安排好的项目，好钢用在刀刃上。其次，设计与各业务部门高效协同。体现在设计与各部门良好互动，确保设计标准落地，例如，JZY通过战略采购和标准化已经能够较好地控制部分材料，但在一些不可控情形下，像是园林软景，由于展示区整体造价偏低致使大规格苗木减量，难以达到设计要求，这就要求采购要有预见性，提前了解各地苗木市场；又如，装饰用大面积石材，要求设计、采购和施工单位一起看大板，保证石材效果；再如，在低售价产品标准化阶段，通过投资、成本、采购、营销的沟通和协

同，有利于对售建比的提高达成高度共识。

二、支持快速开发：建立多种类、多层次的标准化体系

在邢总看来，JZY的标准化起步较晚，困难更大，在集团跨越式发展下，走出JZY特色的标准化之路非常紧迫。从2009年第一次正式提出“标准化”，JZY标准化探索历经技术和部品标准化、产品线研究、四级标准化体系建立，边干边摸索，逐渐绽放光彩，为JZY近几年的快周转战略起到了保驾护航的作用。

1.四大产品系列，产品线分层细化

在标准化推进之初，JZY形成了远郊低密度住宅水岸系列、城市中心精品豪宅金翠园系列、城市郊区中密度高层住宅上品系列、核心区域综合体项目即中心系列四大产品系列，产品线不断细化分级，每一产品系列下按照高、中、低档次和不同售价产品标准等继续细分，增进产品线的全面性和实用性。同时，重视产品一体化设计及风格细节，迅速沉淀经验，不断通过建立设计标准丰富产品线。

2.四级标准化体系，避免低品质复制

2010年JZY进入高速发展阶段，对成熟产品的复制需求提上日程。为保障JZY产品特色并把控成本和品质，提出四级标准化体系，即以会所为核心的样板展示区标准化、以户型及立面为核心的单体标准化、支撑战略采购的部品部件及材料标准化、动态完善的各专业技术措施标准体系。以会所为核心的展示区标准化被列为首位，其中园林标准化确认了中、高、超高三种档次的设计和材质，对重点构筑物、园林部品以及面积、材料、工艺、循环设备都进行了标准化，并通过多个经典会所的标准化复制，缩短了工期。同时，对展示区会所和室内装饰施工单位的战略采购进行推广，有利于保证品质、提升效率，而且，与战略采购的施工单位长期合作也能促使其优化工艺。在四级标准化体系下，避免了低品质的无限复制，并不断提高专业化水平。

此外还要灵活应变，避免盲目复制，例如针对一些大面积会所如JZY某项目会所，在套用另一已交付项目会所的核心销售部分的同时，对两翼空间进行调整，减少了施工难度。

3.九大标准化应用，设计提速提效

迄今为止，JZY完成了标准展示区、标准会所、标准住宅单体，建筑类材料部品库、建筑类通用标准、装饰类材料部品库、装饰类通用标准、园林类材料部品库、园林类通用标准等九大标准化应用手册。以装饰类通用标准为例，提供了精装标准模块设计标准，将住宅类产品划分为尊贵型、领先型、改进型、基础型、初级型、保障型等六个等级，并对应六个级别的设计标准和参考造价。而对于全装全配的公寓类产品，则分为领先型和改进型，比住宅的这两个级别的参考造价相应调高。精装修标准化的推进，提升了产品溢价能力和销售速度，有效降低了风险和财务成本。

4.成本反向推导，建立低售价产品标准

为配合三四线城市规模化扩张，2011年JZY相应进行了低售价产品的标准化研发，从售价角度倒推，以价格来定制产品，并进行产品标准化。以5000元售价产品盈利模式研究为例，通过详细分析设计和建安成本构成科目，结合售价和成本敏感点，对成本进行双重校正，有效把控成本和品质。比如客户对会所面积或大堂高度并不十分敏感，但对装饰和档次却非常敏感，就强化后者。又如4000元售价产品盈利模式，更进一步，从项目全成本视角，涉及三费、地价、税务筹划等，通过管理会计提高财务资金使用效率，指引设计、工程、营销，最终形成低售价产品盈利能力。

此外，JZY还在SZBT建立标准化产品研发基地，作为学习、推广、落实标准化的场所，全方位展示集团标准化成果实物。

三、提升附加价值：注重产品细节，提升品牌影响力

要实现长期市场领先，除了快开发快销售，还要兼顾成本竞争力、产品竞争力等多方面，形成市场综合竞争力。一直以来，JZY都对产品品质严格要求，建立了包罗200项国家级、行业级工程标准的工程管理标准库，以及完善的企业技术标准。

1.性价比领先，将品质转化为品牌

邢总指出，进入新区域，JZY的户型往往能领先于市场，高性价比下广受客户欢迎。在保证快开盘前提下，JZY非常注重产品品质、户型设计、园林景观、精装、会所以及优质系统化的物业管理。

在设计上，JZY采用“层级规划”的理念，三维化设计使建筑从简单的平面划分向空间创造过渡，营造出灵活多变的产品空间。以JZY上品项目产品设计特点为例，部分单位可轻松地将两房变成三房，将阳台改造成餐厅或卧室，同时明确空间动静分区，形体流转达到与三角地块最优契合，保障大多户型的日照、通风和景观等。此外，JZY创造性引入“泛会所”模式，业主不出小区即可享受多样化休闲方式。凭借优异创新能力，JZY某项目荣获当年全国性景观设计奖。

2.建立产品标准体系，确保品质执行落地