房屋维修费用的会计和税务问题

请问办公用房维修成本、费用在会计和税务上如何处理？谢谢贵网专家回复:您好！对您的提问回复如下：专家回复：1.办公用房的维修费不符合改扩建条件的应该直接费用化，借：管理费用-维修费，贷：银行存款。 2.税务处理： 1.增值税：按照规定，不动产维修费用支出涉及的进项税金不能进行抵扣。 2.固定资产维修费用可以所得税前扣除。 感谢老师回答，另外：1、想知道什么情况下，房屋维修（包括大修）成本、费用资本化？固定资产折旧计提变化情况？ 2、房屋维修后房产税的计税基础如何确定？

回复如下：

专家回复：1.符合规定的固定资产的大修理支出，应该将费用资本化，增加固定资产的原值。如果按照技术测定能够延长固定资产的使用寿命，应该重新确定其尚可使用年限并提取折旧。

2.按照税法规定，房屋维修后，符合会计和税法规定的大修理支出增加原值处理，同时增加房产税的计税基础。

政策依据：1.《企业所得税法实施条例》第十三条 在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：

（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；

（二）租入固定资产的改建支出；

（三）固定资产的大修理支出；

（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。

《企业所得税法实施条例》第五十八条 固定资产按照以下方法确定计税基础：

第六十九条 企业所得税法第十三条第（三）项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：

（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；

（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。

企业所得税法第十三条第（三）项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。

2.根据《企业会计准则——固定资产》的规定，固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值。除此之外的后续支出，应当确认为当期费用。 3.《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）的规定：“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值”。