项目规划设计建议书

二、***规划的条件

1、土地性质

项目总用地面积3400亩，建筑面积、容积率及各类用地比例正在规划中。土地性质为综合用地，包括住宅用地、商业用地和市政绿化用地。

2、文登城市性质

外向型的综合工业城市，地区性的商品集散地，以山、水、文、武为特色的现代生态城市。

3、文登城市人口与规模

规划2005年全市人口68万，其中市区人口为25万，城镇人口35.5万，城市化水平为52％。2010年全市人口75万，其中市区为31万，城镇人口45万，城市化水平为60％。2020年全市人口85万，其中市区为40万，城镇人口64万，城市化水平为75％。

规划2020年城市用地规模为48平方公里。

4、文登城市空间发展状况

形成“山中有城，城中有山；双龙（两河）抱城，玉带积翠；南商北工，东文西居；三位一体，成组成团”。围绕峰山形成三大功能片区组团布局的整体结构：西南为老城居住商贸金融区，东南为文化行政区，北部为工业区。

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三、***的SWOT分析

1、优势

(1) 规模庞大、配套齐全

项目总用地3400亩，在威海有着较大的规模（随着国家土地政策的变化，获得如此大的土地资源的难度将有所增加），在文登首屈一指。项目集居住、休闲、旅游、商贸、物流、产业服务等功能于一体，生活、娱乐、学习等配套设施完善，创造舒适的生活空间、良好的环境景观和成熟的商贸物流环境，开创文登城市发展的新阶段，书写文登的城市名片。

(2) 政府支持力度大

项目得到了文登市委市政府的全力支持，并将以项目的战略高度向山东省政府寻求政策优势和支持。

(3) 项目与周边和谐对接

项目北面是市政府搬迁目的地，东面是文登市的工业企业集中地，南面是规划中的峰山公园，西面是城市内向性的商贸区，而项目将会依功能分区规划成外向型的以商贸物流为主要功能的综合功能城区。

南面的义乌小商品市场，北面新规划的家纺城，将会使得文登形成以批发性为主的交易市场集群，相互竞争，相互促进，和谐对接，从而提升整个文登板块的价值。

(4) 板块升值潜力大

项目所在区域将是文登市未来的发展重点区域。项目北边是市政府搬迁目的地。同时，大量的企业将在开发区落户，未来一段时间内，此板块必将飞速发展，板块价值将会迅速提升。

(5) 土地成本低

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较低的土地成本为项目的利润预留了很大的空间，使得项目在市场上的竞争力相应提高。

(6) 开发商开发经验丰富

山东***建业集团有限公司实力雄厚，公司在项目策划、设计、工程管理、营销、物业管理等方面有着丰富的开发经验。

(7) 合作各方实力强

本项目在策划、规划、设计、建设、招商、经营等方面都将整合业界有较强的实力与口碑的企业或机构，综合各方的实力与经验，必将提升项目的价值和水平。

2、劣势

(1) 城市区域市场发展不成熟

文登市的总体经济发展水平相对落后，市场化程度不高，知名度不够，对于一个要吸引韩国和国内的商家来文登购买商铺，具有一定的难度。应该打好威海牌，在推广、宣传上用威海的概念。

——“***，威海之心。”

(2) 周边配套不完善

虽然项目与周边环境对接比较和谐，但是周边项目大部分未建，处于规划状态，项目在板块中属于先行者，给项目的建设推广带来了一定的困难和压力。

(3) 开发周期长

由于项目规模庞大，无论从手续上、资金供应上、还是从项目工程建设上，都需要很长的开发周期，这无形为项目设置了更高的投资风险。

(4) 土地平整成本高

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项目用地本身是一块完全的生地，地块本身不是很成熟。地块高差达到二、三十米，土地平整成本相对较高，土方量较大，一定程度上提高了开发成本。

3、机会

(1) 宏观政策环境提供良好的机遇

中韩贸易的前景广阔，双边贸易额五年内将达到1000亿美元。同时，借山东半岛承接日韩产业转移的东风，文登的城市经济发展极有可能走一条“前店后厂”，以贸易带动经济的发展之路。

而***将成为实现这一发展模式的启动点和超级支点。

(2) 大区域市场崛起

山东是韩国对华投资的桥头堡，韩国对外投资的40%以上在中国，而对华投资的45%又集中在山东。山东半岛在承接韩日产业转移方面有着得天独厚的优势。借世界经济变迁之势，山东半岛在新世纪将成为中国经济增长最快的地区之一。

(3) 项目生存有着丰富的市场基础

中韩贸易繁荣，韩国对威海的投资不断增加，威海是韩国产业转移的重点对象，大量的韩国中小企业在威海落户，文登作为威海的重要组成部分，也有着丰富的中韩贸易资源，这就为***的建立和发展提供了肥沃的市场土壤。

经韩国实地考察后发现，韩国中小企业进入中国市场的欲望强烈，但是又苦于缺少进入中国市场的平台和窗口。因此***项目定位为以中韩商贸、产业服务为核心的综合服务平台，是一个综合性的多功能城区。

(4) 项目填补了威海面向韩国中小企业的综合服务平台的空白

虽然威海的韩国资源丰富，但是整个威海、山东半岛、甚至全国都缺乏一个规模化的韩国产品物流基地；在韩国产业转移过程中，缺少一个为韩国中小企业进入中国市场的一个综合服务平台，而***的目标就是建设一个这样的平台，填

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补市场上的空白，获得超级的发展机会。

4、威胁

(1) 辽东南地区、京津唐地区、长三角、珠三角对日韩资源的分流

面对韩日产业转移的浪潮，辽东南地区、京津唐地区、长三角、珠三角等都把目光投向这个利润丰厚的市场，一定程度上，形成了对韩日资源的分流。

(2) 面临半岛其他城市承接日韩产业转移的威胁

在山东半岛城市群的总体发展战略中，虽然威海独享中韩经贸交流门户的定位，但是市场的法则并不是完全为政府的宏观规划左右，青岛、烟台、日照等城市对日韩资源同样有着很强的吸引力，同类型项目也有可能很快投入运行，这对***是一大威胁。

——必须要快，以快制胜，以优制胜。

(3) 面对日韩产业转移的机遇，文登周边地区也跃跃欲试

在威海市其他地区也有以日韩产业转移为目标的项目在规划中。例如石岛的总体规划战略中就有韩国城的规划。

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