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物业专项维修资金管理模式探讨

作者：骆绍莲

来源：《经营管理者·中旬刊》2017年第01期

摘 要：我国物业专项维修资金制度从建立至今，对于提升业主居住环境和居住条件，促进房地产市场健康发展发挥了重大作用。但与此同时，近年来资金使用难、增值收益低等诸多问题饱受诟病。本文在梳理归纳我国物业专项维修资金三种管理模式存在的主要问题，重点剖析和充分借鉴香港地区、台湾地区、新加坡和日本等发达国家或地区的管理模式和先进经验的基础上，提出了未来我国物业专项维修资金制度改革和完善的建议。 关键词：维修资金 物业管理 管理模式 国际经验 一、引言

随着我国住房制度改革推进和住房商品化的快速发展，为保障房屋公共安全与充分维护业主的利益，1998年财政部、建设部联合发布《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，我国正式建立物业专项维修资金制度。物业专项维修资金（以下简称“维修资金”）是专项用于物业公用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。截止2014年，全国维修资金归集总量逾6000亿元，而且随着房屋保有量的增加，资金归集规模还将持续扩大。但与此同时，千亿维修资金躺在银行睡大觉、维修资金使用难等问题屡见报端，维修资金的管理问题引起全社会的广泛关注，甚至有人对维修资金制度建立的必要性产生了质疑。根据1999年《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，业主交存的维修资金属于业主所有，维修资金管理实行所有权人决策、政府监管的原则。维修资金在首次归集后，由当地房产行政主管部门代管，业主大会成立后，房产行政主管部门将维修资金移交给物业管理企业代管。而2008年实施的《住宅专项维修资金管理办法》重新规定，业主大会成立后，维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。由此，结合实际情况来看，目前我国的维修资金管理主要是房产行政主管部门代管、物业服务企业代管和业主委员会自管三种模式并存。而实际上，这三种模式的管理到底存在什么问题？为什么会引起广大业主和社会媒体对维修资金管理制度的争议和质疑？国外的维修资金管理制度又是怎么安排的，有何值得我们借鉴之处？这些正是本文关注和试图回答的问题。

二、我国维修资金管理模式存在的主要问题

由于我国维修资金制度建立时间较短，全国范围整体上的管理实践较为滞后，社会普遍认识度不高等因素，维修资金相关研究的学术文献并不多，专门研究维修资金的学者也相当少，大部分文献资料乃为维修资金监管部门从业者围绕管理实践的思考和建议。当然，这也对我们更加深入地分析我国维修资金的管理模式提供了现实依据。经过对文献梳理和实际调研后发现，在充分肯定维修资金制度建立至今，对于保障房屋共用部位、共用设施设备使用安全，提升业主居住环境和居住条件，促进房地产市场健康发展所起到的重大作用的同时，我们也看

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到，因受制于我国维修资金管理的法律体系不健全、监督手段较为落后、业主公共参与度低（陈伟，2013）等因素，目前在三种模式的维修资金管理中仍存在较多问题。在房产行政主管部门代管模式中，在目前全国业主委员会成立率普遍较低的情况下，各地政府部门需要代管大量住宅小区的维修资金，而维修资金的监管部门又存在机构设置杂乱、工作经费来源不明确、专职人员水平参差不齐（卢鑫明，2012）等问题，同时为保障维修资金安全性的监管目标，进而引致维修资金申请使用程序繁琐，增值收益率普遍较低（费毅青，2009），甚至私自挪用资金等情况频频出现。在物业管理企业代管模式中，我国新建住宅小区的物业管理企业一般由开发建设单位设立或指派，物业管理企业极有可能在物业维修中维护开发建设单位的利益（党雷，2011）；而且作为盈利性质的法人单位，物业管理企业为追求利益最大化，在保修期满后的物业维修或改造中，势必会想法设法动用业主的维修资金，或则推诿塞责，从而减少运营管理成本，甚至会出现私自挪用维修资金的情况；作为利益直接相关者，在业主委员会成立后的维修资金划转过程中，物业管理企业也存在不配合、拒不交付或延迟交付的情形。在业主自管模式中，虽然业主委员会作为维修资金的管理主体，但业主委员会并不是独立的法人组织，不能独立承担相应的法律责任。并且业委会成员绝大多数属于兼职自愿服务，工作时间精力和专业水平有限，大大降低了维修资金管理的及时性、专业性和安全性（王敏，2007；卢鑫明，2012）。同时，业委会成员的道德水平也会受到考量，出于个人利益考虑和巨额资金的诱惑，私自挪用和违规处置维修资金的情况也时有发生（费毅青，2009）。 三、发达国家或地区维修资金管理经验剖析

境外发达国家或地区的住房商品化进程要明显早于我国，物业管理实践经验也较为成熟和丰富，到底境外地区是如何安全、便捷和高效管理维修资金的呢？综合考虑人文环境、制度基础、管理需求、运行态势等可对比与可借鉴性，本文主要选取香港地区、台湾地区、新加坡、日本等国家或地区，分别对其管理实践和先进经验展开分析，以期能为我国维修资金制度的改革和完善提供有益参考。

1.香港地区：物业管理基金。香港地区没有独立设置维修资金，物业维修、改造和更新所需的费用和日常物业服务费用统称为“物业管理基金”，并按照用途将“物业管理基金”划分为常用基金和备用基金，这两项基金均由业主交纳，分别用于支付日常管理费和应急维修费用。常用基金一般是物业管理企业每月向业主或占用人以管理费形式收取，备用基金除了以每月管理费形式收取外，亦可经业主立案法团（即业主大会）决议厘定特别基金的缴付金额及缴付时间。常用基金与备用基金的使用遵循业主立案法团的决议。根据香港地区有关法律规定，所有业主立案法团的决议，必须出席人数达到法定标准，即业主人数的10%，而议案以过半数同意方为有效。此外，所有超过20万港元的维修工程，业主法团必须进行公开招标。如果工程总额超过业主法团全年预算20%，还须召开业主大会审议通过标书。任何违反相关规定或在维修招标工程中涉及利益输送等行为，均可能被廉政公署调查。如遇需大修的情况，在业主立案法团制定明确的维修计划后，整体项目的费用由每户业主分摊。目前香港地区主要维修方式有：紧急维修、预防维修、预见维修，根据香港地区工程师学会统计显示：2010年至2015年期间，预防性维修量占总维修数目的55%。根据香港地区《建筑物管理条例》第20条第三款规定：“法团须开立和维持一个有利息的户口（账户），而只将该户口用于建筑物管理方面”，且

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法团必须将所有建筑物管理款项存至该账户。每年年底，法团都会聘请审计师对账目进行审计，之后再向所有业主公布一年中的收支明细。《建筑物管理条例》并未列明物业管理基金可用作其他投资用途。从香港地区模式的运行情况来看，在健全的法律法规体系保障下，香港地区充分发挥业主立案法团的自主管理作用和与业主的沟通协调作用，充分发挥第三方专业机构在资金监管、保障资金安全合理使用，充分发挥资金保障效能、有效消除业主疑虑等方面的作用。

2.台湾地区：公寓大厦公共基金。台湾地区设立的公共基金主要用于共用部分、约定共用部分的修缮、管理和维护。根据台湾地区《公寓大厦管理条例》规定，公寓大厦应当设置公共基金，其来源主要包括：起造人（即开发建设单位）就公寓大厦领得使用执照一年内之管理维护事项，按工程造价一定比例或金额提列；区分所有权人（即业主）依区分所有权人会议决议缴纳；本基金之孳息；其他收入。公共基金归全体区分所有权人所有。台湾地区公共基金的使用应当经台湾地区区分所有权人会议（即业主大会）表决同意，具体由管理委员会负责实施。区分所有权人会议应有区分所有权人三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上出席，经出席人数四分之三以上及其区分所有权比例占出席人数区分所有权四分之三以上之同意生效。依据《公寓大厦管理条例》规定，开发建设单位按照规定提取的公共基金，应缴交至各直辖市、县（市）主管机关公库，待公寓大厦成立管理委员会或推选管理负责人，按规定完成共用部分、约定共用部分及其附属设施设备点交并向直辖市、县（市）主管机关报备后，由公库代为拨付至管理委员会或管理负责人设置的专户，由管理负责人或管理委员会负责管理。据调查，台湾地区公共基金全部用于银行存款，目前增值收益率约为1.2%～1.3%。公共基金用完后，由区分所有权人依照区分所有权人所持有所有权比例续缴。台湾地区法律对业主拖延或拒绝缴付维修资金的行为制定了严格的惩罚措施，如管理负责人或管理委员会可对累计欠缴两期维修资金的业主采取停电、停水等强制措施，并可向法院起诉要求该业主给付所欠维修资金及迟延利息。如果业主再度欠交达其区分所有权总价的百分之一的，经管理委员会督促其改善，三个月内仍未改善，管理委员会可依据业主大会会议的决议，诉请法院强制其迁离。从台湾地区的公共基金制度管理上来看，法律充分通过严格的措施保障了维修资金的续筹维修资金，能够相对有效地进行资金追缴，并对于公共基金收益，有免税政策的支持。台湾地区的公共基金制度在设计上较为重视其来源、使用、监管、退还等环节，但对于公共基金之增值未进行详尽的规定。

3.新加坡：维修资金。新加坡的民用住宅包括组屋（类似我国廉租房）和商品房，均未单独设立维修资金，而是将维修资金包含在物业管理费中。组屋的物业费是由市镇理事会向居民收取，一般每季度收取一次，具体收费标准由市镇理事会根据本社区的情况制定，并可以根据实际情况提高收费标准，无需居民同意，但政府会每月对居住在政府组屋中的居民给予物业费的补贴。市镇理事会在收取的物业费中会提取35%的资金作为维修资金，主要用于电梯翻新及大修、外墙粉刷、屋顶翻新、水管及水泵的大修等。商品房由物业管理企业收取，收费标准采用市场定价方式，在物业招标时由物业服务企业与业主协商确定。据了解，一般3房式的商品住宅（使用面积约100平米）物业管理费每月在300～400元新币（折合人民币1460～1950元）。物业管理企业会在每年年初制定维修预案和预算，在经业主委员会同意后，按照预案和预算进行维修并从物业费中列支维修费用。新加坡“土地所有权法案”规定，每个新建住宅区必