《物业管理法规》形成性考核册及参考答案

作业一

一、填空题

1、物业管理法规所指的物业一词采用狭义之说，按这种说法理解，物业具有”物业”是不动产 、单元性空间和环境性 的独特属性。

2、如果将物业管理法中的“物业管理”限定于专业化的物业管理企业受托所事的管理、服务，那么“物业管理”的基本性质应该为：民事法律

3、我国物业管理立法体制是以宪法为根本大法，以法律、行政法规、地方性法规 为不同层级规范的一元立法体制。

4、物业管理法的空间效力是指物业管理法律规范生效的地域范围，包括域内效力和域外效力两个方面。

5、物业管理法律关系是物业管理法规调整物业管理社会关系的产物。 6、物业管理法律关系中业主居于主导地位。

7、物业管理法律关系的主体除自然人外，还有国家 、法人 。 二、 名词解释

1、物业管理:指业主通过对选聘物主管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动.

2、物业管理法:是物业管理企业据以和业主签约,据以合法管理业主物业的具有民法性质,并手行政法、经济法规制约的法律规范的总称.

3、物业管理法律关系:有国家物业法律法规确认和调 的,在物业管理和相关活动中的主体相互之间形成的具体的权利义务关系

4、物业权属管理：对物业和产权状况，包括土地权属状况和房屋权属状况设施的管理。 三、 简答题

1、简述物业管理法的效力范围。

答：物业管理法的空间效力 ； 物业管理法的时间效力 ； 物业管理法对人的效力。 2、物业相邻关系具有哪些特征？

答：①物业相邻关系基于物业志理位置的毗邻而发生。②物业为不同主体所有或由不同主体使用时，才可能基于彼此提供方便而产生相邻关系，如果相邻关系由同一主体所有和使用，则不发生相邻关系。③物业相邻关系的客体是相邻各方在行使物业所业权或使用权时互相给予方便于所形成的利益。④物业相邻关系的内容是相邻一方要求他方为自己行使物业所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应给予必要方便的义务。 3、简述物业管理法律关系的特征。 答：（一）物业管理法律关系性质的多重性 （二）物业管理法律关系基本主体的特定性 （三）物业管理法律关系中业主居于主导地位 （四）物业管理法律关系的客体有特殊性 （五）物业管理法律关系的国家干预程度比较大

（六）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。 4、公共商业楼宇内部管理和外部管理运作方式有哪些区别？ 答：１、内部管理运作方式

（１）若公共商业楼宇是商住两用型的，商用部分与住宅部分的公共管理事务（如保安、保洁、设备维护等）应由同一机构负责。运作方式以商场、小区为服务对象，管理处为调度中心，工程部、保安部、保洁部根据商场或小区的管理特点及要求安排人员负责完成。 （２）若公共商业楼宇为专业商场，管理公司的机构便是专为商场管理而设的。加在此机构中，商场管理部是中心，其他部门都要与之配合。管理部的工作要旨是服务。 ２、外部管理运作方式

（１） 成立商场管理委员会，在商场管理部设执行机构，让经营者参与管理。管委会的人员应该由具有一定代表性、有经营经验和广泛商业关系的人担任。

（２） 引进工商管理部门，在经营场所内，设置工商管理办公室，由工商执行部门协且对经营者的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇的信誉。 四、 论述题

试述物业管理立法的原则。

答：（一）实事求是、因地制宜 （二）科学的创见性 （三）协调配套 （四）保障物业合理使用 （五）依法维权、自治自律。 五、 案例分析

2002年10月，李某入住某下去后，拒绝签订小区公共契约和物业管理合同，2002年11月，李某对自己的住宅进行装修，擅自改变房屋的承重结构。为此，某物业管理公司以李某装修破坏房屋结构，且施工影响小区他人休息、危机房屋安全为由加以制止，又被李某拒绝，不服从管理。某物业管理公司向人民法院起诉李某。 结合所学的相关的知识和案情回答以下问题：

1、李某与某小区的物业管理公司之间是一种什么法律关系？说明理由。 2、李某的上述行为是否违反物业管理法规？为什么？ 3、人民法院能否受理此案？

1、答：（1）、吴小姐和该小区的物业管理公司之间的物业管理委托合同已经成立.因为小区的物业管理企业是由小区的也住大会选聘的.自吴小姐购买了该小区的物业时起,吴小姐就和物业管理公司建立了物业管理委托合同.

（2）、吴小姐应该享有指按照该物业管理合同的行定,接受物业管理提供的服务. 2、答：（1）、李某与某小区的物业管理公司之间是一种物业委托管理合同关系,因为虽然在本案中李某入住某住宅小区后,拒绝签定小区公共契约和物业管理公司合同,但事实上,从2002年10月,李某入住某住宅小区时开始,在这个小区就已经由业主代表大会代表小区内的全体业主与物业管理公司签定了物业管理合同,也指定了相应的业主公共契约,李某入住后,无权拒绝公共契约和物业管理合同.

（2）、李某的行为违反了物业管理法规,违反了<<城市新建住宅小区管理办法>>的第十四条的规定.

3答：人民法院要受理此案.

作业二