王利明教授逐条解析《物权法司法解释（一）》上篇

非常欢迎大家，感谢大家参加今天的关于《物权法司法解释（一）》的论坛。最近刚刚颁布的司法解释。我个人认为，它有以下几个特点：

首先，该司法解释准确地把握了立法者的立法精神、立法目的和意旨。通过明确有关的规则，进一步贯彻、落实了《物权法》。比如，该司法解释第2条规定不动产登记簿的效力，其仅具有权利正确性推定的效力。如果当事人有证据证明真实的权利状况和不动产登记簿不一致，则可以推翻这个推定，这和《物权法》精神应该说是完全吻合的。

第二，应该说它填补了《物权法》的一些漏洞。比如，善意取得制度中相对人善意的判断标准等。其实《物权法》制定中围绕这些问题曾经有过讨论，但是考虑到这些问题已经很详细了，而且当时案例不是太多。所以《物权法》就把这些问题回避了，没有做非常具体的规定。实际上也是为了留待以后由司法解释作进一步的解释，这次司法解释也确实填补了部分空白。

第三，它进一步完善了相关的制度。比如说关于优先购买权的行使问题。这个问题在学理上一直有争议。比如说什么是同等条件，它的适用范围等，其究竟是不是仅适用于有偿交易，这些问题，《物权法》规定得还是很不完善，这次解释把它做了一个比较好的完善。我个人认为，这个解释总体应该说还是很成功的。但是当然也有一些小的瑕疵。这在我下面的讲座过程中会提出来。

1物权归属的确认之诉

（第1条） 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

《司法解释》第1条关于对物权归属的确认之诉的规定，实际上确定了两项规则。 第一项规则即不动产物权的争议应该作为民事案件受理。实际上这个问题本身关系到我们对登记的性质的认定的问题。登记在性质上，究竟是一个民事行为还是一个行政行为。长期以来，学界一直有争论。《物权法》制定的时候对这个问题也是有不同的看法。有人甚至认为登记是一种审批，是典型的行政行为。但是后来大家普遍的接受的是登记是一种公示方法。尽管这样定义，毕竟在我们国家的登记是由行政机关作出的，所以不论是在理论上还是在实务部门，对涉及比如说登记的错误等争议，基本上都是按行政案件来受理的。

在司法实践中，有一种流行的观点认为，如果涉及到登记确权问题，应当首先提起行政诉讼，撤销登记。然后再通过民事诉讼确认物权归属。但是，如此就给当事人确权带来极大

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的困难。事实上，物权归属的争议虽然与登记相关联，但仍然最终需要回答物权主体为谁、物权内容为何、物权效力有无等前提或基础性问题，因此，应当依照民事诉讼程序来处理。

这类诉讼分为两部分，一是认定作为不动产物权登记基础关系无效或被撤销、解除。例如虽然已经办理了登记，但抵押合同或买卖合同被宣告无效或撤销；二是确认物权归属，例如登记在一人名下的房屋，另一人主张其为共有人，由于此类物权纠纷主要是围绕着物权的归属而发生的，仍然属于平等主体之间关于财产而发生的法律关系，属于民法的调整范围。因而，应当作为民事案件来受理。根据《物权法司法解释（一）》第1条规定，这两类情况，如果当事人已经提起民事诉讼的，则应当作为民事案件受理。

所以这次这个解释首先明确说，不动产只要是涉及不动产物权的争议就可以作为民事案件受理。我觉得对保护真正权利人的利益是比较必要的。这里面也提出一个问题，大家可以讨论，是不是所有涉及登记的都是民事案件。我觉得这个倒也不一定。这个大家可以考虑。我倒是觉得，那是纯粹的都是一些有关登记错误，假如说只涉及到登记违反程序等等这些问题，不涉及到权利归属，恐怕这还是一个行政案件的问题。

第二项规则即确定了在行政诉讼中可以一并审理民事争议。但有三个条件：一是当事人已经提起了行政诉讼。二是在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议。三是人民法院一并审理。所以按照该司法解释的第1条，它所确定的这项规则，即如果已经提起了行政诉讼，在行政诉讼里面涉及到物权归属的争议可以一并审理。

但是反过来，如果已经作为民事案件提起了民事诉讼，那么即使涉及到了登记机关的错误责任的问题，是不是也可以在民事案件中一起审理？我觉得这样解释的话，有利于节省司法资源，有利于保护当事人的合法权益。

2确权之诉与登记的推定规则

（第2条）当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

在当事人提起确权之诉以后，法院要依据一定的确权规则来确认产权。有关确权的规则，主要是在《物权法》中规定的，因为《物权法》的功能之一就是确认产权。

登记只是具有权利推定功能。所谓登记的推定规则，就是指登记记载的权利人，应当在法律上被推定为真正的权利人。在没有更正登记之前，必须以登记确认的权利人为准。登记的推定规则属于公信原则的内容，只要在这个登记没有被更改之前，任何人因为相信了这个登记，从事了一定的交易行为，对这种信赖利益要进行保护。

《物权法》确立了登记的权利推定效力，同时也确立了登记簿与权利证书不一致时应当以登

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记簿为准的规则。登记簿和权利证书不一致怎么办？这个是物权法制定时困扰我们的一大难题。当时很多人举的例子，就是经常有当事人到法院打官司，他拿出两个证书来，或者他拿来的证书和登记簿不一致，一方举证证明说我有这个权利证书，另一方说登记簿上记载的是另外一个人，这个怎么办？物权法最后为了维护这个登记的推定效力，最后确定以登记簿为准。这是第一次在法律上明确这个规则。

不管你有几个证书，最后必须以登记簿为准，登记簿记载的是谁就是谁，而且只要在登记簿没有更改之前，法律上就推定登记记载的权利人就是权利人，除非有相反证据证明。《物权法》的基本精神是这样。后来根据《婚姻法司法解释三》第10条规定，婚前一方签订不动产买卖合同，付了首付款，婚后用双方共同财产还贷，登记在一方名下，离婚时可判决归登记一方，增值部分可以由双方分割，其实就是把这个登记的推定效力进一步细化了。

但是刚才提到了，这个登记毕竟是一种推定。登记的权利毕竟只是一种法律上的推定，既然是推定就是可以被推翻的。依据司法解释第2条规定，推翻登记的推定效力应当符合如下条件：

第一，不动产登记簿与真实权利状态不符。这就是说登记记载的权利人发生了错误，他不是真实的权利人，不是真正的权利人。

第二点，必须要真正的权利人提出异议。这就是说，该司法解释里面提到的请求确认，即在不动产登记簿存在错误的情况下，如果真实的权利人只是指出登记簿有错误的，而他并没有指出这个真正的权利人是谁，尤其是他没有指出自己是真正的权利人，仍然还不能够推翻登记记载权利的推定。如果仅仅说是登记有误，那可能即使确定下来有误也是登记机关承担赔偿责任的问题，还不能说，让登记机关更正这个登记。所以只有你在证明他不仅是有误，而且证明你自己就是真正的权利人，在这种情况下主动提出的请求，才能够重新确权，重新来更改登记，确定谁是真正的权利人。

第三，必须要有证据证明。有证据证明就是因为对不动产这种权利的推定，是一件非常慎重、非常严肃的事情。因为大家知道登记本身，登记机关做过审查，这种审查还不是形式审查。我个人理解《物权法》要求的审查是形式审查和实质审查两者的结合。他已经作出了审查，确定了这个权利归某人。同时这个登记簿记载之后，第三人可能产生信赖。那么信赖登记，从事相应的行为。在这种情况下要随意推翻登记，那么登记制度就名存实亡了。所以我个人认为该司法解释它这里提到有证据证明，要否定登记簿的内容，必须有证据证明，而且此种证据应当具有高度盖然性。

此处的有证据证明包含以下两层含义：一是有证据证明登记机关发生了登记错误，特别是能

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够证明登记机关与登记权利人之间存在恶意串通等情形的。二是有证据证明真实的权利是客观存在的。即便存在恶意串通，也不能证明物权归属于自己。出现这种情形，还应当证明自己是真正的权利人。例如一方能够提供付款证明，以及书面购房合同等。如果不能证明自己是真实权利人，就不能主张权利。这两方面应当是缺一不可。

我觉得这个有证据证明规定得轻了一点，我个人认为应当是有足够的证据证明。仅仅是有证据证明，是不是有点瑕疵，大家也可以考虑。随便拿出几个证据，还不是很过硬，算不算有证据证明，恐怕不好如此来理解。当然我也看了他们的解释，解释说要达到了高度的盖然性。我倒觉得这样解释还是有道理的。与其这样，还不如写清楚，要有足够的充分的证据，这样表述更好。

那么证明什么呢？我觉得他至少要证明第一，有证据证明，登记机关发生了登记错误。其次，要证明自己作为真正的权利人享有的权利是客观存在的。比如说你拿出了付款买房的付款证据，拿出书面购房合同，甚至拿出双方当事人之间的协议。所以我想特别强调，充足的证据，仍然是必要的，否则将来适用起来，标准太松，随便推翻登记那就很麻烦。登记制度便会受到严重的威胁。交易安全秩序都会受到妨碍。我认为这是一点小瑕疵。 3异议登记失效不影响确权请求

（第3条）异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。 异议登记是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属的事项有异议，可以通过异议登记保护权利。即使异议登记失效，当事人仍然可以主张物权确认请求权，这就使得异议登记失效的后果进一步明确。该解释的目的，是为了保护真实权利人的物权。

真实权利人确实对某项不动产享有物权，为了防止登记权利人的处分，首先就可以提起异议登记，但法律规定异议登记的有效期只有15天，在此期间不起诉的，则异议登记失效。 在司法实践中，对异议登记后超过15天是否可以在法院请求确认物权归属，一直存在争议。有两种观点：一种观点认为，异议登记后，必须在15日内主张权利，否则视为对既有权利状态的承认，此后，个人不得再主张物权。另一种观点认为，提起异议登记后，没有在15日内起诉，可以再提起民事诉讼，请求确认物权归属。 司法解释采用了第二种立场，我赞成这种观点。理由在于：

第一，要理解登记是什么？登记本身不是批准你取得物权。有人把它理解成一种审批，甚至说是适用了《行政许可法》，我觉得很荒唐。我买了房，付了钱，房子本来就是我的，只不过需要登记机构把我买房取得权利的事实向社会公开。登记就是这个作用，不需要政府审批什

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么。所以登记是一种公示方法，只是确定已经取得的权利。不管你是否登记，它只是把这个权利取得的事实对外公开，不能将不登记理解为否定任何权利。

第二，要理解异议登记的性质和效力。异议登记是对登记簿记载的权利提出异议，对它表达不同的意见。也有人说这是阻碍了公信力或者减弱了公信力，我觉得阻碍这个说法不好讲，但是减弱了公信力这个说法是有道理。公信力被减弱了，但是它没有解决物权背后的实质性争议问题，这不是异议登记解决的问题。所以异议登记即便失效了，物权争议还是继续存在。不是说异议登记失效了，关于物权的争议就不能提出来，这根本不符合异议登记的性质和目的。

第三，15天不是诉讼时效。15天只是催告你应该尽可能在法院起诉。但是它并没有导致权利丧失的效果，所以它不是诉讼时效。

有人提出异议登记是否超过15天差别不大。其实是存在差别的，这个问题我们在制定《物权法》时达成的意见也是一致的。只要异议登记在上面，你就有义务去查看。如果你不去查，你买了房就不构成善意取得，司法解释第15条重申了这一点。过了15天你没有到法院起诉，异议登记失效，此时再去买，便有可能是善意取得。这个异议登记15天还是有很大作用的。 4预告登记的效力

（第4条）未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

现在房价不断上涨，开发商一屋多卖，或者把我们已经付了首付款或办了预告登记的房子又去办抵押。经常有人向我咨询，这种情况怎么办？

其实《物权法》第20条第1款回答了这个问题。我个人认为，这个回答是比较清楚的，“不发生物权效力”。但是《物权法》没有把预告登记后，未经登记权利人的同意处分不动产的情形列举出来，这是《物权法》的一点疏漏。

司法解释把“不发生物权效力”的情况具体化。从这个角度看，还是有一定的意义。我个人更希望看到，“不发生物权效力”究竟怎么把握，怎么理解，但这个解释里面没有进一步地阐释。我个人认为“不发生物权效力”有如下两层含义：

第一层含义，未经预告登记权利人的同意，即使订立了变动物权的合同，也不得办理物权变动的登记。即便办了物权变动的登记，预告登记的权利人也有权请求撤销。比如我买了房子，已经缴了首付款，你把它又卖给另外一个人，登记机关还为第二个买受人办了过户登记。此时，我认为不发生法律效力。预告登记产生物权效力，可以对抗后手。登记机关有义务不为

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