2015年下半年重庆省房地产估价师《理论与方法》：动态分析法与静

态分析法的区别模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款的方式，于2006年2月以5000元／的价格预购了一套80的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入为44万元。(2007年试题)该项目的工程竣工验收工作由负责组织实施。 A：该区人民政府建设行政主管部门 B：该市工程质量监督机构 C：甲公司 D：丙公司

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、建筑排水系统按其排放的性质可以分为三类，其中不包括__。 A．生活污水 B．生产废水 C．工业污水 D．雨水

3、利用__，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。 A．移动平均法 B．指数平滑法 C．加权指数法 D．移动平滑法

4、某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为元／㎡。 A：3473 B：4365 C：4500 D：4635

E：工业用地的监测点评估价格

5、假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入为：__。 A．潜在收入 B．潜在毛收入 C．有效毛收入

D．净收益

6、某宗房地产的土地面积500m2，建筑面积350m2。建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，经测算拆除费用为300元/m2建筑面积，残值为50元/m2，不可预见费用为10元/m2。则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。 A．84000 B．87500 C．122500 D．126000

7、证券价格由__确定。 A．货币使用中产生的收益 B．社会借贷资金利率 C．市场对证券的供求

D．货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率

8、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是__。 A．形象差异化战略 B．人员差别化战略 C．服务差别化战略 D．产品差别化战略

9、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是__。 A．弱流动性 B．异质性

C．寿命周期长 D．不可移动性

10、基准地价是城市中均质区域内的土地__。 A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格

11、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不包括

A：职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金 B：个人提取住房公积金账户内的存储余额

C：个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入

D：管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入 E：执行层的组织协调

12、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是__元。 A．1843.86 B．1847.55 C．2279.87 D．2291.27

13、不论是开发投资还是置业投资，都面临着__风险。 A．比较

B．收益现金流 C．利率 D．政策

14、临街深度价格修正率表的制作形式有__。 A．单独深度价格修正率 B．累计深度价格修正率 C．平均深度价格修正率 D．以上均正确

15、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。 A：平等 B：自愿 C：有偿 D：无限期

E：房地产估价机构必须加盖公章

16、__是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 A．房地产经纪 B．房地产咨询 C．房地产评估 D．房地产开发

17、下列各项房地产的估价原则中，不是普适技术性原则。 A：独立、客观、公正原则 B：合法原则

C：最高最佳使用原则 D：估价时点原则

E：工业用地的监测点评估价格 18、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，__是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。

A．试探性调查 B．描述性调查 C．因果性调查 D．假设性调查

19、房产面积测量的精度要求是以__作为限差。 A．误差的平均值 B．误差的最大值 C．中误差

D．两倍中误差

20、某仓库房地产，建筑面积为800 ㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可．假定改为商业用地后楼面地价为2 000元／㎡，则理论上应补地价的数额为．【2006年考题】

A：93．75万元 B：115万元

C：293．75万元 D：315万元

E：工业用地的监测点评估价格

21、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。 A．2938 B．2982 C．3329 D．3379 22、物业管理企业发生变换时，维修资金账户转移手续应当自双方签字盖章之日起__内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。 A．3日 B．5日 C．10日 D．15日

23、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。 A．全部同意

B．超过50%同意 C．超过2/3同意 D．有人同意就行

24、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是。(2009年试题) A：马克思的利率决定理论 B：可贷资金利率理论

C：Is—LM曲线模型利率理论 D：流动性偏好利率理论 E：借款合同

25、是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 A：使用价值 B：市场价值 C：市场价格 D：理论价格

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。 A．12%

B．19.27% C．17.18% D．27.10%

2、土地使用税的课税对象是范围内的土地。 A：城市 B：县城 C：建制镇 D：工矿区 E：农村

3、下列估价公式中，错误的是__。 A．土地价格=房地价格-建筑物价格

B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务 C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格 4、下列关于地籍图的阐述错误的是__。 A．地籍测量绘制的图件称为地籍图

B．地籍图内容包括地籍要素和必要的地形要素

C．地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等依据，也是建立地籍档案必不可少的资料

D．地籍要素是指土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料

5、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。 A．20% B．30% C．40% D．50%

6、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。 A：温差效应 B：绿岛效应 C：温压效应 D：热岛效应

E：执行层的组织协调

7、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。 A：39.51 B：49.39 C：49.96 D：62.45 E：借款合同

8、房屋拆迁中，违章建筑的认定权归__。