物业前期介入管理

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好登记工作，经护管主管同意后方可放行，并将情况记录在《值班交班记录表》上。

（4）清洁工按制定的售楼处清洁标准负责售楼处的保洁工作。 4.5 项目管理机构设立

4.5.1 针对既定了入伙日期的项目，应于入伙前三个月报公司董事会议批准成立组建管理服务中心，办理组建所需的各项手续，包括：

a）办公地点设立及装修； b）办公用品购置； c）电话网络申请； d）水电开通；

e）管理服务中心名称预先核准，有符合规定的企业名称； f）管理服务中心工商注册登记，申领管理服务中心《营业执照》； g）申领《组织机构代码证》，管理服务中心核准登记或批准成立之日起三十日内必须申办组织机构代码,领取《组织机构代码证》；

h）刻制公章、财务专用章及负责人印章； i）申领《税务登记证（国税）》； j）申领《税务登记证（地税）》； k）申领发票； l）开设银行账户； m）办理社会保险登记。

4.5.2按编制的《物业管理方案》中的组织架构要求组建中心人员平台，组织员工开展常规的各项培训工作。

a）培训中心负责组织入职员工的基本知识培训及管理体系标准的导入培训；

b）项目部相关工程师协助开展各系列的项目基本情况知识培训； c）中心负责前期开展具体管理服务工作的系列培训；

d）品质（运营）管理部协助开展项目前期承接查验、入伙、保修等工作的培训。

4.5.3各分包服务（清洁、绿化、消杀、管道疏通、电梯、弱电、消防）的供方选择，可采取招标或在原合格供方中选聘。

4.5.4 管理服务中心设立后，需要与下列部门建立良好的沟通与联系：

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物业前期介入管理

a）项目公司（开发商）；协调项目物业管理相关事项； b）当地政府物业管理主管部门：建立工作关系 c）当地公安消防部门：协调消防安全管理；

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d）当地工商物价管理部门：协调公司注册、年审、物业管理费等相关事项；

e）当地税务部门：当地税所、国、地税部门中的税务稽查所； f）当地辖区派出所：协调安全管理事项；

g）当地居委会：协调居民关系以及员工居住证等问题； h）当地交管、城管部门：协调必要的交通管理与城管事项； i）当地物业管理协会：加强本地区行业交流； j）当地卫生防疫站：解决员工饭堂等问题；

k）当地供水、供电、供气部门：解决供水、配电、供气业务。

5.相关文件和记录 （无）

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接管验收管理 W01-02接管验收管理

1 目的

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明确交接双方的责、权、利关系，减少工程问题对日后管理带来的影响，充分维护业主利益，确保物业具备正常使用功能。

2 适用范围

适用于公司所接管的各类物业接管验收工作，其中含房地产开发企业或业主、业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋，以及配合所接物业工程保修期满检查验收工作。

3 职责

3.1公司接到接管物业指令后，由工程部负责成立接管验收小组，指定管理服务中心负责人为接管验收小组负责人，小组成员主要由管理服务中心人员组成，负责物业的产权、工程、设备资料的验收查验，以及接管过程中资料的收集与承办工作。

3.2 接管验收小组组长负责接管验收工作的组织、跟踪及与各方的协调工作。

3.3 接管验收小组负责编制验收计划、标准，会同管理服务中心依据本规程进行物业的现场接管查验工作，并形成记录。

3.4 工程部各专业工程技术人员按照接管验收小组的需求协助小组进行房屋本体、共用部分、共用设施和机电设备的验收查验，开展相应的专项验收培训工作；工程部负责各相关工程保修期内的维修维护跟踪工作，以及保修期满检查工作。

3.5 接管验收小组进行房屋本体、共用部分、共用设施和机电设备的验收查验工作；负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的分户验收查验；接管验收工作中的各项数量核实及复查工作。

4 程序

4.1 接管验收确认事宜

接管验收管理

4.1.1确定新项目符合接管验收条件

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a)新项目整体建筑施工全部完成，竣工验收合格，具备整体接管验收条件。不符合接管验收条件的，物业公司有权拒绝接管。

b)因项目入伙时间要求或工期要求等特殊原因，已经建筑施工单位初步查验合格，经地产公司项目部检查审核，符合接管验收条件。经地产公司书面提出，物业公司可提前开展综合或单项验收。

4.1.2召开沟通协调会

a)在接管验收前，由地产公司项目部牵头，组织地产公司客户服务部、工程部及物业公司品质（运营）管理部、工程部、相应管理服务中心参加，召开接管验收的沟通协调会。

b)在沟通协调会上，地产公司和物业公司双方须确定该项目是否符合接管验收条件。若符合，则成立接管验收小组，明确小组参与部门及人员、具体配合的各项工作要求、工作计划及进度要求；同时，共同制定接管文件，对交付接管的公共设备设施作好详细的接管要求。

4.1.3发出《接管验收函》

经沟通协调会商定后，由地产公司提前一个月向物业公司发出书面的《接管验收函》，内容应包括接管验收时间、工作计划、人员安排及接管验收清单，清单须包括交接项目、交接内容、交接双方当事人、施工方配合人及设备设施的相关资料（设备清单、图纸、使用说明书、保修卡等）。

4.2. 各项准备

接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

4.2.1物业公司接到接管验收函后，由工程部牵头组织项目的管理服务中心及相关技术人员组成验收小组，协助项目公司完成竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。

4.2.2验收小组须制定统一验收标准（详见《物业接管验收标准》） 4.2.3在未接管验收时可提前进行摸底，将发现的问题在接管前报告项目部核实整改。

4.2.4了解竣工验收和机电设备最终安装、调试工作情况；了解工程建设各方的主要负责人及相关施工队情况；了解项目施工队的情况。

4.2.5 落实验收分组人员配备情况及现场操作工具配备情况。

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接管验收管理

4.2.6 准备好接管验收记录表格： a) 《物业接管验收内容一览表》； b) 《工程项目接管移交验收签到表》； c) 《分项工程接管验收表》； d) 《物业分户验收表》；

e) 《物业分户验收问题处理汇总表》；

f) 《房屋及公用设施等竣工和接管验收交接表》； g) 《物业整体移交验收表》。

h) 《工程项目移交接管验收签到表》；

4.2.7 准备相应的验收工具，包括但不限于以下物品： a）试电笔； b）万用表； c）兆欧表； d）水平尺； e）卡尺； f）卷尺；

g）垂直检测尺（靠尺）； h）塞尺； i）对角检测尺； j）检验锤；

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k）通球设备（包括乒乓球、水桶、高锰酸钾或其他染料）。 4.3 现场查验

4.3.1 各相关单位参加人员在《工程项目移交接管验收签到表》签到，移交方介绍工程设计立项及使用要求，施工队介绍施工完成情况及留存问题。

4.3.2按照既定的计划，验收小组分别审阅工程图纸及档案资料，了解工程建设的各个环节，对照设备清单，实地按照物业管理的分项对项目的各项结构、房屋、水电、设施设备及配套进行详细的现场查验。

4.3.3接管验收期间，每天工作完成后与项目部进行碰头会，将当天的验收情况进行沟通协调，小结每天存在的问题及改进措施；查验后对工程

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