接管验收管理

文 件 号：W01-02 版 本 号：10 修改次数: 00

生效日期：2010.8.1

设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交给项目部。

4.3.4所有的查验记录必须留下书面的记录，双方或者三方签字确认，以确定将来维保责任的界定及跟踪管理。

4.3.5查验情况汇总,逐项落实解决办法或整改单位及复验时间，属工程范围内的问题由监理指定整改单位进行，属工程范围外的由建设方负责相关问题的答复。《分项工程接管验收表》或《物业分户验收表》经落实整改单位后交移交方督促施工队按期进行整改。在接管验收阶段，地产公司对项目验收中发现的问题应尽可能予以整改，因时间关系暂时无法解决的应提出解决时限。

4.3.6项目公司应确保移交给物业管理的共有部位、公共设施符合交接标准。对不符合接管条件的共有部位、设备设施，原则上不予接管，如因特殊原因必须接管的，物业公司在接管验收单上详细说明情况，项目公司应以书面方式承诺整改期限，并形成专题备忘录，双方或三方签字盖章。

4.3.7 复验按约定时间进行，由验收小组各项目工程技术人员负责，管理服务中心相关人员参加进行问题整改情况的现场复核，待所有问题项核实完成后在验收表内记录复核情况，并签名。

4.3.8查验完成后，由地产公司监督建筑施工单位依据有关法律法规规定，向物业公司交验相应的项目文字资料及图纸档案资料。物业公司须将相应的各类资料档案分类整理，装订存档。

4.3.9工程部落实相关设备管理人员的培训工作。 4.3.10 验收标准

a) 建设部1991年2月《房屋接管验收标准》；

b) 建设部1993年12月《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》。 4.3.11 验收内容

a) 建筑主体结构、附属设备、配套设施；

b) 区域内道路、场地、和环境绿化等综合使用功能； 4.4 接管验收程序简要

19

接管验收管理

否 是否合格 整 改 是 否 4.5

是否合格 办理承接手续 提出问题 公司下达承接验收指令 工程部组建 承接验收小组 文 件 号：W01-02 版 本 号：10 修改次数: 00

生效日期：2010.8.1

作好承接验收准备 硬件设施、设备初验 硬件设施、设备复验 是 记录归档 接管手续

办理相关验收手续,各相关项目移交工程资料。 4.5.1 验收资料的承办

对通过了复验的验收资料进行跟踪落实和整理，符合完成项签字盖章送移交单位。交叉项需及时与移交方沟通解决。

4.5.2 工程资料的接管

工程部按规定进行接管资料的核实，实施整改合格后签署《物业整体移交验收表》，管理服务中心负责接管房屋分户使用清册，房屋设备及其固定附着物清册等。

4.5.3 接管资料内容

4.5.3.1竣工总平面图,单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

4.5.3.2 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

20

接管验收管理

4.5.3.3 物业质量保修文件和物业使用说明文件。

文 件 号：W01-02 版 本 号：10 修改次数: 00

生效日期：2010.8.1

4.5.3.4 物业管理所必需的其他资料(如产权资料、项目批准文件、用地批准文件、拆迁资料等)。

4.6 资料归档

4.6.1 接管验收小组负责分户验收资料、钥匙发放资料、房屋分户使用清册，房屋设备及其固定附着物清册等的归档工作。

4.6.2 接管验收小组负责验收相关表格、移交图纸资料的归档工作，并汇总到《物业接管验收内容一览表》备案。

4.7 接管验收后相关手续的办理

接管验收项目各工程及相关的资料经接管验收小组验收，确认合格后，工程部与发展商及相关方签署《物业整体移交验收表》和《房屋及公用设施等竣工和接管验收交接表》。

4.8建筑施工单位保修金退还及其他

4.8.1地产公司应明确项目建筑施工单位的保修金退还制度和流程，流程中应规定由负责后续管理的物业公司确定保修质量的要求。

4.8.2物业公司应及时收集汇总项目保修期内存在的建筑施工问题，交地产公司监督项目建筑施工单位及时处理。

4.8.3保修期届满后，仍未整改落实存在问题的施工单位，一律不得办理保修金退还；拒不整改落实的，由地产公司安排或委托物业公司安排施工整改，其费用由相关责任单位的保修金中扣除。

4.8.4工程部各专业工程技术人员负责保修期满检查工作查验与跟踪，管理服务中心相关人员配合落实使用期情况。

4.9 清洁拓荒

4.9.1接管验收完成之后，管理服务中心应及时组织清洁队伍或员工对管理区域内的房屋、公共设施、公共部位进行全面的清洁拓荒，以保证接管之后小区环境的整洁并予以保持。

4.9.2如属于精装修交付的楼盘，受开发商委托，还需对房屋室内进行精拓荒，以保证交付的业主房屋是洁净舒适的。

4.9.3清洁拓荒是开发商委托物业公司实施的，费用应由开发商支付。 4.9.4清洁公司进场后，应提交工作计划和方案，中心派专人跟踪监督拓荒情况，发现问题及时纠正或督促整改。

21

接管验收管理

文 件 号：W01-02 版 本 号：10 修改次数: 00

生效日期：2010.8.1

4.9.5每天需固定时间与清洁公司召开工作短会，了解和总结开荒问题，及时协调解决拓荒过程遇到的问题和困难。

4.9.6掌握拓荒进度，跟踪人员要与清洁公司负责人进行初次验收，将质量问题提交清洁公司整改。

4.9.7外墙清洗等高空作用，需要清洁公司提供资质证书和作业人员上岗证，同时签订安全责任书。

4.10成品保护

4.10.1接管验收完成之后，管理服务中心应采取有效措施对接管项目的路面、大堂、标识标牌、灯具等各类设施设备进行保管，保障其安全和正常使用。

4.10.2入伙工作完成之后，将面临大面积的业主装修和搬家行为，为保护公共设施设备的完好性和正常使用，管理服务中心应制定成品保护方案，对大堂、灯具、电梯、公共走廊等容易受到损坏的公共设施设备加设敷设物予以保护，并根据装修工作进展进行重铺或拆除。

5.相关文件和记录 a) 《房屋接管验收标准》 b) 《物业分户验收表》PR7.9-1-1

c) 《物业分户验收问题处理汇总表》PR7.9-1-2 d) 《物业整体移交验收表》PR7.9-1-3

e) 《房屋及公用设施等竣工和接管验收交接表》PR7.9-1-4 f) 《房屋本体公共部位及公共设施验收表》PR7.9-1-5 g) 《分项工程接管验收表》PR7.9-1-6 h) 《工程项目接管移交验收签到表》PR7.9-1-7 i) 《物业接管验收内容一览表》PR7.9-1-8

22

物业入住（驻）管理 W01-03物业入住（驻）管理

1 目的

确保业主准确而有秩序的办理入住手续。

2 适用范围

适用于业主集中或零星入住手续的办理。 3 职责

文 件 号：W01-03 版 本 号：10 修改次数: 00

生效日期：2010.8.1

3.1品质（运营）管理部负责审查、批准集中入住计划，并指导、监督入住全过程。

3.2 管理服务中心主任负责组织、协调、落实入住手续各项工作的顺利实施。

3.3 资料员（兼）负责建立用户档案，并妥善保存。 3.4 收款员负责向业主收取各种规定的费用。

3.5 管理员/管家/大厦助理必要时协助业主进行房屋交接验收及质量跟踪管理。

3.6 维修工负责为业主提供水电开启服务及用量查验交接，必要时协同进行房屋交接工作。

4 规程

4.1 集中入住准备工作。

4.1.1 管理服务中心应在入住前一个月制定入住计划并由品质（运营）管理部审批。该计划至少应明确以下内容：

a) 入住时间；

b) 负责办理入住手续的工作人员、岗位职责及培训计划； c) 入住手续办理的程序；

d) 入住过程中使用的文件和表格及其数量； e) 入住仪式的流程；

f) 施工区域的隔离及标识与入住现场的环境布置。