为社区自治提供必要行政支持

业主与物业纠纷系列评论之五

 当前，业主被物业殴打、被断水断电以及物业公司乱收费、阻挠业主成立业主委员会、侵占业主共有房产收益、侵占和挪用维修基金等现象屡见不鲜。面对这些纠纷，政府没有理由袖手旁观。

 为了减少纠纷产生的土壤，政府有必要对当前的不动产登记工作进行完善，杜绝开发商或者物业公司与业主发生纠纷的隐患。因为，业主如果不知道自己到底有哪些共有财产，那他们就不知道自己权利的边界在哪里，这就很容易在物业管理中引起纠纷和争议。所以，政府有必要对物业特别是业主共有共享的部分详细登记，明确业主的权利。一个业主的房屋所有权证明———房产证均应附带详细的小区图纸，图纸应该载明整个小区的规划、会所、共享部位、共享设备设施、公摊面积、套内面积等。

 此外，国家应该通过立法限制大业主的权力，明确政府在业主委员会成立中的行政责任，提供业主公约、业主委员会章程等文件的范本。  为充分保障小业主权益，避免出现由大业主（即拥有多个住宅单位的业主，如开发商）独揽大权的情况，应该对业主百分比和投票权的计算规定进行修改。建议一个住宅单位由多人共有的，计算为一名业主，具有一份投票权（例如三名共有人拥有一个住宅单位，计算为一名业主，具有一份投票权）；一名业主拥有多于一个住宅单位的也应计算为一名业主，具有一份投票权（例如一名业主拥有20个住宅单位，计算为一名业主，具有一份投票权）。  虽然成立业主委员会是备案制，但是业主不能成立业主委员会的原因往往在于政府相关部门的失职。目前成立业主委员会之所以非常艰难，主要是相关法规不明确政府相关部门的责任的原因。国家应该明确政府责任的内容，如：1）区域的确定/产权明晰资料的收集/“六图二书”的归档等在房管部门早有备案，准备这些资料是政府的责任；2）当入住达到成立业主委员会的条件时，成立筹备组和召开业主（代表）大会应明确是政府部门的责任，未及时完成这些工作政府部门和相关工作人员应承担行政责任。

 业主委员会一经备案成立应该即设立自己的专用账号，由委员会全面负责物业管理费用和物业收益的收取和管理，杜绝主仆颠倒的怪现象。为避免财务风险，委员会应该依照预算按月向物业服务企业支付管理费用，而非将所有的费用一次交给物业服务企业（为降低财务风险，业主委员会的账号应该是每月限额支出账号）。

 业主对小区进行自主治理，与物业公司进行良性互动，这并非难事，其中的一个关键在于，政府是否能给予有力的支持和进行公正的协调。