2007年土地估价师考试《土地估价案例与报告》试题

一．案例分析题（共2题，每题30分，共60分。清阅读并根据有关条件综合分析回答问题）

（一）某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500平方米。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管理网）；宗地为多边形，不规则，北端边界为弧形，种植有3米宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2千米长的自建道路于某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3千米外的变电站；企业通讯网络及设施安全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地评估师，请回答一下问题：

1．（本问题5分）在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息（提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答）？

A． 是集体还是国用 B.（ ） C. ( ) D. ( )

2．(本问题5分) 根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。

3．（本问题8分） 若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。

4．（本问题6分） 若该宗土地为国用划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154元/平方米。又由于所

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处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等，其最低价标准为144元/平方米，评估公司从保守原则出发，将结果调整为144元/平方米，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出让金，将评估结果确定为60元/平方米。列出上述操作过程中的错误点。

5．（本问题6分）假设该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件？

（二）下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该评估师现场标记的有关信息。请阅读该图并回答以下问题。

34-21.5-75-5 34是区县编号，21.5是街道号，75是街坊号，5是宗地号。

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1．（本问题6分） 根据上图填写下面有关信息。

工作底图种类：（ ） 权利人：（ ） 宗地编号：（ 5 ） 所在街坊：（ ） 地类：（ ） 四至：（ ）

2．（本问题5分）列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息（提示：不少于5个）。

3 （本问题4分）列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息（提示：不少于8个）。

4．（本问题15分）假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60%，该区域商业用

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地平均容积率为2.00，估价对象建筑占地面积为120平方米，经过你的判断，估价师能否做出可以接受委托的决定？列出你的判断依据（提示：简要计算步骤）。

二、报告判断题（共3题，分别为30分、20分、50分，共100分。第一题和第二题为土地股价技术报告片段，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因。具体得分规则见备题目中） （一）下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分（标注“略”的为正常内容），请阅读后回答相关问题。 1. 估价对象建设期及利用方式分析

该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区“项目初步设计的批复》（××开经[2005] 053号），该地块将建成多层住宅小区，土地总面积95635平方米，总建筑面积143452平方米，其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率1.5，建筑面积≤35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地址状况表明知识和修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨会经过该地区，所以本区域对多层住宅需求较大。

估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635平方米，总建筑面积35000平方米，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车场、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率≤15%，容积率0.37，主要

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建筑为多幢二、三层别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。 根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。

2．预期售价确定及销售状况分析

根据××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元/平方米之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元/平方米，则该物业预期总售价为 总售价=平均售价×建筑面积 =3500×35000 =12250（万元）

通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采用预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设评估对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到40%，另外60%在开发完成后的一年内均匀售出。并假设房屋售价在销售期间内保持不变。 3. 开发总费用的确定

根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如5千米长的电缆铺设费用，100米长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，

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