可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下： （1）前期费用（分析过程略）：确定其前期费用为200元/平方米（按总建筑面积），则前期费用总计为

前期费用=前期费用标准×总建筑面积 =200×35000 =700（万元） 并设定为开发初期一次性投入。

（2）建造成本（分析过程略）：确定其平均建造成本为700元/平方米（按照总建筑面积），则整个物业总建造成本共计为

建造成本=平均建造成本×总建筑面积 =700×35000 ＝2450（万元） 并设定为开发期内均匀投入。

（3）室外建筑费用（分析过程略）：确定该地块室外建筑费用标准为220元/平方米（按土地面积），则小区建设费用总计为

室外建筑费用=室外建设费用标准×土地面积 =220×95635 =2103.97（万元）

并设定为开发期内均匀投入。

（4）管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上述（2）+（3）的5%计。设定为开发期内均匀投入。 管理费用=（（2）+（3））×5%

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=（2450+2103.97）×5% = 227.70（万元） 4. 销售费用（分析过程略）

确定此项费用可按总售价的8%计，该项费用设定为与销售进度同步投入。 销售费用=总售价×8% =12250×8% =980（万元） 5. 利息率和利润率确定

（1）利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑透支利息。贴现率采用2006年4月28日公告的银行一至三年期贷款率6.03%。

（2）利润率，房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合××市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为24%。

6.根据假设开发法基本公式：地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程：

总地价=[（12250-980）×40%/（1+6.03%）1+（2-1）/2+（12250-980）× 60%/（1+6.03%）2+1.5/2]-[700+(2450+2103.97+227.70)/ （1+6.03%）2/2）] ×(1+24%)-总地价×24% 解上式得到：

总地价=2762.28万元 土地单价=2762.28÷95635 =289（元/平方米）

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就上述报告片断，回答以下问题：

1.（本问题4分）你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么？ 2.（本问题6分）请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素。（提示：不少于6个）

3.（本问题6分）报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求？（提示：不少于4个）

4.（本问题2分）报告中不动产开发前期费用中，有不应计入的项目，请指出来。 5.（本问题12分）报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。

（二）下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分（标注“略”的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。 1.确定房地出租客观租金

应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元/平方米，比准租金B=311.50元/平方米，比准租金C=280.88元/平方米。

根据对市场信息及估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金。计算过程如下：

客观租金=（295.60+311.50+280.88）÷3 =295.99（元/平方米）

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2.计算房地出租年总收益（注：房屋建筑面积是9015平方米） 房地年总收益=房屋建筑面积×租金 =9015×295.99 =2134680（元） 3.计算房地出租年总费用

房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。 （1）管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以，

房屋出租经营管理费=房地年总收益×3% =2134680×3% =64040（元）

（2）维修费。根据××市建设和房屋部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢混结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/平方米，耐用年限60年，残值率为0。 房屋出租维修率=房屋重置价×2% =9015×750×2% =135225（元）

（3）保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。

房屋年保险费=房屋重置价×0.2%

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=9015×750×0.2% =13522（元）

（4）税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按出租年租金的5%计。 房产税=房地年总收益×12% =2134680×12% =256162（元）

营业税=房地年总收益×5%

=2134680×5% =106734（元） 税金合计=房产税÷营业税 =256162÷106734 =362896（元）

（5）房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。 房屋年折旧费＝房屋重置价×（1-残值率）÷剩余使用年期

＝9015×750×（1-0）÷35 ＝193179（元）

（6）房地出租年总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金＋房屋年折旧费

＝64040+135225+13522+362896+193179 ＝768862（元）

4．计算房地纯收益

房地纯收益=房地出租年总收益 - 房地出租年总费用

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