（161） （162） （163） （164） （165） （166） （167） （168） （169） （170）

对象的区域条件和个别条件与基准地价的基

准条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行 修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。其计算公式为： 宗地地价=基准地价×K1×K2×（1+∑K）+F 式中：K1 ——期日修正系数； K2——土地使用年期修正系数；

∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和； F——开发程度差异修正值。 (1)基准地价成果介绍

根据xx县人民政府《关于xx县城区商业、住宅及全县工业用地

（171） 基准地价的通告》，xx县城区工业用地基准地价划分为三个级别，具体地价

详见下表。

（172） ××县工业用地基准地价表 单位：元/平方米 级别 地价 基准地价 （173） （174） （175）

180 140 110 一级 二级 三级 工业用地基准地价内涵为：基准期日为2001年8月25日；开发程 度为“五通一平”（外围通路、通水、排水、通电、通讯“五通”，内部 场地平整）土地开发程度下的区域国有出让土地使用权平均价格；容积

率按规划用地要求；土地使用年限为50年。

（176）

（2）估价对象基准地价的确定

21 / 26

（177） 估价对象位于xx县工业园区，属三级地区，其工业用地基准地价为110元/

平方米。

（178） （179） （180）

（3）地价影响因素及修正系数确定

基准地价是同一地区工业用地平均地价水平的反映，具体地块地价 受到多方面因素的影响。以下是xx县三级地区工业用地基准地价修正系

数表。

（181）

××县三级地区工业用地基准地价修正系数表

优 较优 一般 较劣 劣 因素 区域在该地区位4.0 置 区域因素 区域主干道等级 对外交通便捷度 环境优劣度 行业集聚效应 周围土地利用状2.0 况 地块在区域中位4.0 个别因素 置 地块临路条件 供电保证率 供水保证率 形状 2.0 2.0 2.0 —— 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 0 - 2.0 - 4.0 1.0 1.0 1.0 1.0 0 0 0 0 - 1.0 - 1.0 - 1.0 - 1.0 - 2.0 - 2.0 - 2.0 - 2.0 1.0 0 - 1.0 - 2.0 2.0 0 - 2.0 - 4.0 —— —— —— —— 22 / 26

0 0 0 0 —— —— —— - 0.7 - 2.0 -5.0 -5.0 - 1.5 面积 坡度 容积率 内部开发成熟度 特殊因素 （182） （183） （184）

2.0 —— 2.0 —— 1.0 —— 1.0 —— 0 0 0 0 - 1.5 - 1.0 - 1.0 - 2.0 - 3.0 - 2.0 - 2.0 - 4.0 评估人员视具体情况而定 （4）估价对象地价影响因素条件说明和修正系数的确定

经实地调查，估价对象影响因素条件具体情况及相应的修正系数如下表： 估价对象地价影响因素条件说明和修正系数表 因 素 区域在级别中位在地区的较偏位置 较劣 - 2.0 条件说明 评价 修正系数/％ 区域因素 置 区域主干道等级 对外交通便捷度 环境优劣度 行业集聚效应 地块在区域中位位于区域偏僻位置 置 劣 - 4.0 区域主干道 距车站近，便捷 有少量污染 同类行业 较优 优 较劣 较劣 1.0 2.0 -1 - 2.0 个地块临路条件 别供电保证率 因供水保证率 素 形状 面积 规则 一般适宜 23 / 26

临主干道 一般 一般 优 一般 一般 一般 一般 2.0 0 0 0 0 坡度 容积率 平坦 1.4 一般 较优 较劣 — — 0 1.0 - 2.0 — - 5.0 内部开发成熟度 内部具备建设条件 特殊因素 合 计 （185） （186） （187）

无 — （5） 期日修正系数的确定

由于本次采用的基准地价的基准日为2001年8月25日，而估价基 准日为2007年6月26日，时间相隔比较远，根据本公司对该县近几年

来

（188） （189） （190） （191） （192） （193） （194） （195）

掌握的地价变动信息资料，经测算，本次评估地价期日修正系数为1.06。 （6）年期修正系数的确定

基准地价是50年使用权的地价，而估价对象设定的土地使用年限也 是50年，故不需进行年限修正。 （7）确定土地开发程度差异修正值

本次采用基准地价系数修正法评估的基准条件中，土地开发程度为 达到“五通一平”（即外围通路、通水、排水、通电、通讯“五通”和内 部场地平整）市政配套要求的熟地，而本次评估设定待估宗地土地开发

程度

（196） 为“三通一平”（即外围通路、通水、通电 “三通”和内部场地平整），故需

进行土地开发程度差异修正，即应扣除排水和通讯费用。根据

（197） （198）

调查，待估宗地所在区域开发程度达到“外围五通，内部场地平整”的 开发费用为60元/平方米，即通路17元/平方米、通水10元/平方米、排

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（199） （200） （201） （202） （203） （204） （205） （206） （207） （208） （209） （210） （211） （212）

水20元/平方米、通电10元/平方米、通讯8元/平方米和场地平整5元/ 平方米。确定“外围三通，内部场地平整”与“外围五通，内部场地平 整“的土地开发程度修正值为-20元/平方米-8元/平方米=-28元/平方米。 （8）单位面积地价计算 综上所述，评估宗地修正地价为

单位面积地价=基准地价×（1+∑修正系数）×期日修正系数 ×年限修正系数+土地开发程度差异值 =110×（1-5.0%）×1.06-28 =83（元/平方米） 三、地价的确定 1.地价确定的方法

由成本逼近法得到土地单价为116元/平方米，由基准地价系数修正 法得到土地单价为83元/平方米，两种方法测算的地价结果有一定差距。 因此本次评估以成本逼近法测算结果为主，最终确定本次估价对象土地

单价为116元/平方米。

（213） （214） （215） （216）

2.估价结果

估价人员经现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本 原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地在估价设定 用途、使用年限、土地开发程度和利用条件下，于估价基准日2007年6

月26日的国有出让土地使用权价格为

（217） （218）

土地用途：工业用途 使用年限：50年

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（219） （220） （221） （222） （223） （224） （225） （226） （227） （228） （229）

土地面积：30025.23平方米 土地单价：116元/平方米 总 地 价：348.29万元

总地价大写（人民币）：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整 第四部分 附 件 附件一：土地估价委托书复印件

附件二“待估宗地《国有土地使用证》复印件

附件三：委托估价方营业执照及法人代表身份证复印件附件四：待估宗地区域位置图 附件五：待估宗地现状照片

附件六：受托估价机构资质证书及营业执照复印件

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