攀枝花市体育公园项目可行性研究报告

表4-4 住宅二投资现金流量表 序号 1 1.1 2 2.1 2.2 2.3 2.6 3 4 5 6 7 现金流入 公寓出售收入 现金流出 建设投资 土地费用 公寓出售成本 营业税金及附加 所得税前净现金流量 项目 972.93 972.93 -972.93 1 2 4079.60 4079.60 2584.32 1945.86 407.96 230.50 1495.28 522.35 373.82 1121.46 148.53 计算期 3 5099.50 5099.50 2743.94 1945.86 509.95 288.12 2355.56 2877.91 588.89 1766.67 1915.20 4 1019.90 1019.90 159.61 101.99 57.62 860.29 3738.20 215.07 645.21 2560.41 合计 10199.00 10199.00 6460.80 4864.66 0.00 1019.90 576.24 3738.20 1177.78 2560.41 累计所得税前净现金流量 -972.93 调整所得税 所得税后净现金流量 0.00 -972.93 累计所得税后净现金流量 -972.93 27

表3-5 全部投资现金流量表 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 4 5 6 7 现金流入 住宅一 运动休闲区 住宅二 商铺 现金流出 住宅一 运动休闲区 住宅二 商铺 所得税前净现金流量 累计所得税前净现金流量 调整所得税 所得税后净现金流量 累计所得税后净现金流量 项目 5633.75 2048.40 972.93 1380.32 1 0.00 2 3 4 5 0.00 256.74 584.85 0.00 584.85 -328.12 41200.40 51500.50 10524.74 256.74 23404.80 29256.00 5851.20 4079.60 224.64 5099.50 1019.90 计算期 6 288.83 0.00 288.83 596.29 0.00 596.29 -307.46 7 320.92 0.00 320.92 607.73 0.00 607.73 8 320.92 0.00 320.92 607.73 0.00 607.73 9 320.92 0.00 320.92 607.73 0.00 607.73 10 320.92 0.00 320.92 607.73 0.00 607.73 合计 105054.89 58512.00 2053.89 10199.00 34290.00 70482.12 37325.86 14427.47 6460.80 12267.99 13716.00 17145.00 3429.00 14930.35 15846.06 915.71 4096.79 2584.32 4907.20 4096.79 573.41 2743.94 159.61 5443.83 536.64 10035.40 26518.65 28130.62 2185.38 -10035.40 14681.75 23369.88 8339.37 -10035.40 4646.35 2202.26 -286.81 -286.81 -286.81 -286.81 34572.76 28016.23 36355.60 36027.48 3505.48 0.00 0.00 -328.12 35720.02 35433.20 35146.39 34859.58 34572.76 0.00 -307.46 0.00 0.00 0.00 0.00 5707.74 -10035.40 12479.48 19864.40 8339.37 -10035.40 2444.09 -286.81 -286.81 -286.81 -286.81 28865.02 22308.49 30647.85 30319.74 30012.27 29725.46 29438.65 29151.83 28865.02

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4 结论与建议

4.1结论

通过对该项目经营收入支出测算可以看出：

（1）项目总投资约5亿元，按照本方案一般估计，业主实质需要的投资约1亿元（不含土地出让金）。住宅部分销售后的纯利润为1.96亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为1.62亿元，合计3.58亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余2.56亿元（未考虑土地出让金和融资成本）。

（2）本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。但面临着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。

（3）本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为287万元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定运行，运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过17000M2为宜，以保证公益设施的可持续运行。若按此思路，则全部设施建完后，有17290 M2的商铺可用于出租，假定租金为30元/月.M2，年正常商铺租金收益大致为620万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为330万，在此情况下，按一般投资者能够接受的回收期（7年左右）计算，土地出让

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金大约为136万元/亩。

4.2建议

（1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约17000M2

的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。

（2）从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一（M11-C/2009为接待中心）在M11-C/2009地块设臵了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个M11-C/2009地块封闭，市民休闲娱乐场所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。

（3）如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项目实施的时间上可能会有较长的延迟。

综上所述，本方案在经济上具有一定的可行性，能给本项目带来较大的收益。当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异化的风险和市场需求不足的风险。相比之下，方案一更适合追求长期收益的资金投资方向，更能满足攀枝花市体育公园的公益性质，因此建议采纳方案一（M11-C/2009为接待中心），不推荐使用本方案。但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问题，本方案将具有较大的可行性。

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