以财务报告为目的的评估实务应用——资产评估在投

资性房地产评估中的应用

AZ土点G翩醺以财务报告为目的的评估实务应用一一资产评估在投资性房地产评估中的应用乌鲁木齐职业大学经济贸易学院刘颖[摘要]文章在简单介绍以财务报告为目的的评估理论基础上，探讨了投资性房地产的评估方法，并通过案例进一步分析资产评估在投资性房地产评估中的实务应用，供同行参考。[关键词]财务报告;投资性房地产;评估实务随着《国际财务报告准则(国际会计准则1>>在世界范围内体现在以下三个方面。的应用，公允价值计量及其他非历史成本的会计计量模式被越1评估技术能够满足会计计量专业上的需求。新会计准则来越多地使用。我国新发布的《企业会计准则》也引入了公允价体系sl入公允价值计量以后，一些资产或负债并无活跃的市值的概念和计量，因此，我国评估服务领域中新增了一项业务场，会计人员无法观察到这种由市场机制决定的金额，从而不能直接用市场价格来对公允价值进行计量，一些无形资产、投内容，即以财务报告为目的的评估。资性房地产和金融工具公允价值的确定需要运用很强的专业性理论和评估技术，而外部的专业评估机构能够运用评估技-、以财务报告为目前的评估及其作用术，为会计公允价值计量提供专业支持。{一)以财务报告为目的的评估的定义2评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础。资产以财务报告为目的的评估，是指注册资产评估师基于企业会评估是一种专业行为，是建立在专业技术知识和经验基础上的计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中一种专业判断。会计信息的这种客观性要求，能够通过评估过各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专程中严格遵循相关的方法和程序取得充分的依据。业意见的行为和过程。由此可知，以财务报告为目的的评估是为会3.评估的独立地位能够强化公允价值的公正性。独立性是计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报

告中各类资产评估的基本特征，在市场经济条件下，由专业化的资产评资产和负债，如资产减值、投资性房地产、金融工具等涉及会计核估机构依据相关评估法规、准则、规范和行业惯例，提供现时的算事项的资产，以及非同一控制下的企业合并中取得的被购买方价值尺度，对于政府监管部门、会计信息使用方和社会公众是的可辨认资产、负债及或有负债等。价值类型是公允价值或特定价一种具有较强公信力的信息服务，有利于形成公正的会计信值，它对评估技术{评估方法)具有一定的约束。评估技术{评估方息，特别是关于公允价值的信息。法)是确定资产评估值的具体手段与途径，它既受估价标准的制约，又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。二、以财务报告为目的的评估适用范围和特点由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关(一)以财务报告为目的的评估的规范体系会计核算、披露的要求，因此，在遵循评估准则的基础上，还要参与传统资产评估业务相比，以财务报告为目的的评估业务照相关会计准则的规定，以满足财务报告披露的要求。涉及的评估对象更加多元化并且更加复杂。一般意义上，以财{二)以财务报告为目的的评估的作用务报告为目的的评估业务涉及的评估对象不仅有各类单项资对于财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值产、负债，也有资产组或资产组组合{对资产组或资产组组合的的计量，国际上较通行的做法是由评估专业人士为公允价值的分析应当符合会计准则的要求)。表1为一般常见的以财务报确定提供专业意见，保障会计信息的客观和独立，其作用具体告为目的的评估所涉及的评估对象。表1序号评估事项评估对象会计准则(1)构成合并对价的非现金资产、发行或承担的债务、发行的权益性证券等合并对价分摊企业会计准则第20号--企业合并(2)合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债2 资产减值单项资产或资产组或资产组组合企业会计准则第B号一一资产减值已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土企业会计准则第3号一一投资性房地产3 投资性房地产的公允价值确定地使用权，已出租的建筑物以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产企业

会计准则第22号一一金融工具确认4 金融工具确认和计量或金融负债，或可供

出售金融资产和计量回

翩翩醺实存导航FRlENOS OF’ i\\('()οV'町、ING(二)以财务报告为目的的评估的特点生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于以财务报告为目的的评估相对于其他评估业务，具有以下赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能特点:够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确1.以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务，会计认为投资性房地产。计量模式、会计核算方法、会计披露要求影响了评估对象、价值4企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅类型的确定及评估方法的选择。注册资产评估师应当理解会计助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提计量模式的概念，知晓企业合并、资产减值、投资性房地产、金供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。融工具等会计核算方法，根据会计准则的要求，合理确定评估根据《企业会计准则第3号一一投资性房地产》的规定，自对象，选择与会计计量模式相符的价值类型和评估方法，更有用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。效地服务于会计计量的特定要求。自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持2以财务报告为目的的评估业务具有多样性、复杂性。以有的房地产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经财务报告为目的的评估涉及企业合并、资产减值、投资性房地营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品产、金融工具、股份支付等多项会计核算业务，每项会计核算业或服务中去，通过销售商品或者提供服务为企业带来经济利务不同，其所对应的评估对象、价值类型、评估方法均不同。比益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相如固定资产，为资产减值事项提供评估服务时，所涉及的会计关。例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然也收取

租计量模式是可回收金额，对应的价值类型为公允价值减去处置金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产费用的净额和资产预计未来现金流量的现值;为企业合并事项的性质。又如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，经营者在提供提供评估服务时，所涉及的会计计量模式是公允价值，对应的住宿服务的同时，还提供餐饮娱乐等服务，其经营目的主要是价值类型是市场价值。通过向客户提供服务取得服务收入，因此，企业自行经营的旅3.以财务报告为目的的评估所采用评估方法的多样性。根馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产。据评估对象的特点和应用条件，可以采用现金流量折现法、增作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益法等对无形过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房资产进行评估，也可以采用以现值为基础的远期定价和互换模地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主型、期权定价模型等对金融工具进行评估，这些评估方法结合营业务活动，产生的现金流也与企业的其他资产密切相关。因了以财务报告为目的的评估需要，借鉴了国际上目前常用的评此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。从事房地产估方法。经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后三、以财务报告为目的的评估在投资性房地产评估中的应用再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。(一}投资性房地产与公允价值计量在评估实务中，存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而部分用于专区租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售，主要用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用形资产、存货和投资性房地产。例如，甲房地产开发商建造了一栋商权和己出租的建筑物。住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，其余楼层均为普通住宅，