中国物业管理的发展状况与当前要解决的主要问题

—— 建设部住宅与房地产业司 谢家瑾

一、我国物业管理的发展

20年前，深圳学习香港和国外的经验，在住宅区实施物业管理，开创了中国大陆物业管理的先河。20年来，物业管理发展迅速，社会化、专业化、市场化的物业管理体制初步建立。 一）物业管理的发展成因

1、住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用。

改革开放以来，住宅建设飞速发展。我国城镇现有住宅已近80亿平方米。仅79年至99年城镇新建住宅52.5亿平方米。大量住宅小区投入使用，带来了管理工作的变化。除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，以保持新建住区的完好，发挥其整体功能和综合效益。国外和香港对住宅区和其它物业实施专业化管理的经验被引入，取得了较好的效果，带动了全国物业管理工作的起步和发展。

2、住房制度改革的逐步深化。

随着房改的步步深化，城镇居民住房自有率已经超过75%，形成一个住区内，一幢房子里的产权多元化格局。房管所及单位房管处（科）的管房体制已经完全不能适应。对管理的社会化形成了客观的要求。物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。

3、体制改革的推动。

随着计划经济体制加快向社会主义市场经济体制的转轨，政府职能的转变，以前那种由政府行政福利型直接管理房屋，政府对住区环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化。一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环，既减轻了政府的压力和负担，又使得管理经费有了稳定来源的机制，日益显示其新体制的优越性。

4、人民群众生活水平的不断提高。

居民对住房问题的关切从有无转为大小，继而更加关注环境和社区服务。同时，广大住户拥有了自己的产业，对保持房产和附属设施的完好，以达到保值、增值的观念也逐步树立，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人接受，其行业地位不断攀升，外部环境逐步改善。

二）推行物业管理取得的成效

1、新建住宅小区基本实行物业管理新体制，旧住宅区物业管理取得了突破

建设部1994年下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。该办法实施以来，我国城镇近万个5万平方米以上的新建商品住宅小区普遍实行物业管理的新体制，改变了小区面貌一年新、二年旧、三年破的状况。各级政府也从中认识到实施物业管理是提高城市管理水平的有效途径。

1997年以来，各地通过环境整治、完善配套、转换机制、理顺关系，在旧住宅区也逐步推开了物业管理。如辽宁省经过1997、1998两年的努力，

治理改造了1994年前建成的旧住宅区688个，实施了物业管理的新体制。 2、物业管理行业不断发展，整体管理水平有了提高

目前，物业管理新体制已被工业区、学校、医院、车站、机场、商场、办公楼宇等各类物业的管理所采用。据去年底不完全统计，我国物业管理企业已达20，000家，从业人员几百万人，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境清洁、绿化、居民生活服务、物业中介等配套服务。深圳市物业管理覆盖面已达90%以上，物业管理从业人员近15万人，年创造国民生产总值40多亿元；上海市152个房管所已全部转制为物业管理企业，管理住房面积6400多万平方米，占全市住房总量的40%。 3、遵循市场规律，开始引入竞争机制

深圳从1993年开始试点，引入竞争机制，推行业主和物业管理企业互相选择的新机制。该市采用公开招标、议标、邀请招标等竞争方式确定物业管理单位的项目已达100多个，促进了管理水平的提高。近两年，全国40多个城市也开展了物业管理项目的招投标活动，深圳的20余家品牌企业进入内地市场。建设部办公楼和部大院住宅区在1999年初选聘了深圳万科公司进行物业管理，湖南长沙市委、市政府办公楼今年通过公开招标，选聘了深圳深业集团物业管理公司进行管理，取得了较好的效果，在社会上也引起较大反响。

4、重视立法工作，加强了行业管理

1994年以来，我部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等几项部门规章和一些规范性文件。广东、江苏、江西、深圳、上海、青岛等18个省市业相继出台了物业管理条例，明确了