揭阳市区土地定级与基准地价评估技术报

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将样点地价进行修正、检验和剔除，通过计算机统计得出住宅用地级别与级别内样点均价对应关系见表2-3-30。 表2-3-30 住宅用地级别与级别内样点均价对应关系表

级别 1 2 3 4 5 样点均价(元/平方米) 1674 1021 783 577 445 平均分值 88 70 61 50 39 参加检验样点数 1478 367 63 27 7 (三)工业用地级别检验

外业调查取得的工业用地样点较少，主要是出转让样点，而且绝大部分有效样点分布于三级区域内，样点均价为369元/平方米，对三级工业用地基准地价做了较好的验证。于缺乏有效样点，三级以外的其它级别工业用地难于以市场交易检验，通过征求当地专家的意见，认为对工业用地的级别划分是比较合理的。

从商服、住宅和工业用地级别与级别内样点均价对应关系中可以看出，三类用地初步划分的土地级别，收益级差比较明显，从经济上反映了土地质量的差异性，说明对于揭阳市区初步划分的土地级别结果是合理的。 九、土地级别调整及各类用地级别范围描述

邀请熟悉揭阳市区情况的专家召开意见征询会，检查网

格分值和频率直方图，对土地定级结果进行分析，并进行级别的野外验证，对土地级别初步结果进行细部调整。通过对调整前后的级别范围比较分析，土地定级的初步结果总体趋势与实际验证是一致的。 (一)商服用地

揭阳市区商服用地土地级别分布与其商服中心分布是一致的，主要是以临江北路、仁义路、黄岐山大道、进贤门大道、天福路、进安街的较高级别商服中心为中心，基本呈环状向城市边缘递减。商服用地土地级别主要空间分布如下：

①一级地东至晓翠路中段、晓翠路南段东100米、东湖路北段东70米、梅兜路南段东210米；南至榕江南河；西至绍兴路西140米、打铜街西110米、元鼎路西110米、马牙路南段西550米、淡浦路；北至环市北路。

②二级地分布在一级地的外围，东至沙港村委会一带、榕江北河、榕东路、莲花大道东150米、槎桥路中段；南至崇文路东 46

段北300米、崇文路西段南100米、淇美路；西至环市西路北段西220米、乔南农贸市场一带、榕江北河；北至东阳办事处一带、广梅汕铁路。

③三级地分布在二级地的外围，东至评估边界、南厝村

委会一带、西洋路北段、渔光村委会一带、团友村委会一带；南至十一路南100米、渔支一路南100米、仙桥河、槎桥村道南190米、南三路东段150米、环市南路；西至环市西路中段西120米、梅五街北段、阳美路、下寨村委会一带、评估边界；北至广梅汕铁路。

④四级地分布在三级地的外围：

第一部分：东至渔湖路北段、环市东路中段、环市东路南段东100米、二十号街南段、塘埔村委会西侧道路；南至凤美办事处南侧道路西段以南50米；西至三级地边界及榕江南河；北至榕江北河。

第二部分：东、南、西皆至榕江南河；北至渔支一路南100米。

第三部分：东至三级地边界；南至仙桥办事处以北300米一带；西至仙桥大圆一带、梅六街南段、梅三街南段、梅二街北段、西一街；北至榕江北河。 ⑤五级地分布在四级地的外围：

第一部分：东至榕江北河；南至榕江南河支流、京冈办事处以北80米一带；西至四级地边界及榕江南河；北至榕江北河。

第二部分：东至评估边界；南至西岐、禄宜村委会一带；西至揭阳学院前省道西100米；北至四级地边界。 第三部分：东至四级地边界；南至内畔村委会南侧道路

以南一带；西至圩场路和梅一街西780米、评估边界；北至榕江北河。

⑥六级地主要分布在评估区内一级、二级、三级、四级、五级地范围之外的地方。 (二)住宅用地

揭阳市区住宅用地土地级别分布与其商服中心分布较为一致，受医院、中学、小学等基础公用设施和文体设施的影响，住宅用地的级别分布与商服用地的分布在边界上有一定的差异。住宅用地土地级别主要空间分布如下： ①一级地东至东至新河路北段、榕江北河、榕东办事处东侧道路、凤林村委会西侧道路；南至榕江南河；西至东环城路、临江北路、淡浦路；北 47

至环市北路。

②二级地分布在一级地的外围, 东至评估边界、西洋路北段、渔湖路中段、榕江南河；南至渔支一路南100米、环市南路；西至环市西路中段、阳美路、蓝和路；北至广梅汕铁路。

③三级地分布在二级地的外围：

第一部分：东至渔湖路北段、环市东路中段、环市东路南段东100米、二十号街南段、陇上村委会东侧道路；南至凤美办事处南侧道路西段以南50米；西至二级地边界及榕

江南河；北至榕江北河。

第二部分：东、南、西皆至榕江南河；北至渔支一路南100米。

第三部分：东至二级地边界；南至仙桥河；西至仙桥大圆一带、梅七街南段、梅三街南段、梅二街北段、西一街；北至榕江北河。

④四级地分布在三级地的外围：

第一部分：东至榕江北河；南至榕江南河支流、京冈办事处以北80米一带；西至三级地边界及榕江南河；北至榕江北河。

第二部分：东至评估边界；南至西岐、禄宜村委会一带；西至揭阳学院前省道西100米；北至三级地边界。 第三部分：东至三级地边界；南至内畔村委会南侧道路以南一带；西至圩场路和梅一街西780米、评估边界；北至榕江北河。

⑤五级地主要分布在评估区内一级、二级、三级、四级地范围之外的地方。 (三)工业用地

揭阳市区工业用地土地级别主要受交通条件、产业集聚规模影响，其土地级别主要空间分布如下：

①一级地东至仁义路北段东140米、新河路中段、市政府西侧、东湖路北段、梅兜村委会西150米、凤林村委会西