关于房地产开发项目区位因素分析与研究

房地产开发项目开发时机的分析，首先应展望开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机。但是必须充分估计到办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型的房地产开发项目通常应考虑分期分批开发，或称滚动开发。 由于房地产开发通常需要的时间较长，一般应采取“反周期”和“逆向思维”运作。所谓反周期运作，是说房地产市场在一定程度上是周期性波动的，有高潮、有低谷。除了房地产投机炒作和“短平快”的项目之外，如果在房地产市场低潮时进入，可供选择的项目多，竞争对手少，取得开发场地的成本低，但开发完成后往往迎接的是高潮；而在房地产市场高潮时进入，则刚好相反；可供选择的项目少，竞争对手多，取得开发场地成本高，开发完成后往往迎接的是低潮。因此，在房地产市场高潮时反而要持相当审慎的态度。

所谓逆向思维运作，是说大家都想做的项目最好不要去做，避免一哄而起；相反，大家都不想做的项目此时如果去做，将会有意想不到的收获。正如美国一本投资著作所言：“当舆论普遍对某种投资的评价不乐观时，此刻加入投资，通常可以提高你的投资报酬率。”“反周期”和“逆向思维”应当结合起来运用。

房地产开发项目风险一般按风险来源、投资阶段或风险的可控性进行分类，本文根据项目风险的不同特点，按照风险的属性进行分类。

（1）宏观环境风险

政治环境风险。指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险。社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险；经济环境风险。经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条；政策环境风险。主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。 www.mypm.net

（2）区域环境风险

区位风险。商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响；周边设施风险。城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险；环保风险。包括空气污染、噪音污染、水污染等；自然风险。指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。 项目管理培训 （3）土地风险 项目管理论坛

土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；征地拆迁风险。取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。

（4）资金风险

资金充足性风险。房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约；利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。

（5）设计风险

先进性风险。项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险；适用性风险。过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险；经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。

（6）工程风险