西安市房地产价格走势分析

2009年国内各大城市房价、人均收入、购房年限比较

深圳均价22304元/平米，人均收入：24870元，需不吃不喝90年。 北京均价19725元/平米，人均收入：21989元，不吃不喝80.7年。 上海均价17000元/平米，人均收入：23623元，需不吃不喝64.7年。 广州均价10937.3元/平米，人均收入：22469元，不吃不喝43.8年。 杭州均价21036.5元/平米，人均收入：21689元，不吃不喝87.2年。 厦门均价11946.8元/平米，人均收入：21290元，不吃不喝50.5年。 南京均价8594元/平米，人均收入：20317元，需不吃不喝38年。 合肥均价4654元/平米，人均收入：18000元，需不吃不喝23.2年。 长沙均价4090元/平米，人均收入：10457.13元，不吃不喝35.2年。 成都均价6418元/平米，人均收入：16900元，需不吃不喝34.1年。 重庆均价4675元/平米，人均收入：15950元，需不吃不喝26.3年。 郑州均价4457元/平米，人均收入：26476元，需不吃不喝15.1年。 （来源：华龙网）

一、 西安市房地产业发展成就

西安市房地产业从80年代中期开始起步,历经房屋统建、低洼棚户区改造、旧城改造、安居工程及经济适用房建设、房地产开发等阶段,从无到有、从小到大、从乱到治,逐步发展壮大起来,现已步入持续、快速、健康发展的轨道,对我市国民经济的发展、人民群众居住水平的提高,以及城市面貌和基础设施的改善所起的作用日益显著。

近二十年西安市房地产业生产总值由1992年的1.58亿元,上升到2007年的60.24亿元,增长了37倍,占我市国内生产总值的份额由1992年的0.96%上升到

2007年的3.4%,增长了近3倍，房地产业在我市经济发展中的重要地位愈加显现。2009年全市商品房销售面积1256万平方米，增长66%，销售金额657亿元，比08年增长一倍多，房地产市场空前繁荣。1992-2007年全市累计竣工住宅面积达6778万平方米，购置居住环境良好、各项设施完备的商品住宅已成为百姓安居的主要渠道。同时，全市人均居住面积已由1992年的6.3平方米,提高到2008年的26.32平方米,人均居住面积净增20余平方米,增长了3倍,提前实现并超过了原来提出的到2000年人均8平方米的小康目标。

二 西安市房地产价格走势分析

在异常活跃的房地产市场中，投资额、开发面积、销售面积、销售均价等指标均可从不同侧面反映房地产市场的状态，其中，销售均价是一个综合供需双方、研判市场情况的重要指标，同时也是政府、开发商、购房者关系的焦点问题。因此，我们可以通过商品房销售均价这个视角来分析西安市房地产市场的发展。

由于1992年至1996年数据无法获得，下图为1997-2009年西安市商品房销售均价走势图，结合政策、规划等因素，可将西安市房地产市场分为如下两个发展阶段。

第一阶段：80年代中期——1998年。这一阶段是西安市房地产市场的起步阶段。这一时期的特点是，福利分房逐步转变为个人购房，旧城改造的住宅拆迁安置逐渐向货币拆迁转变，以规划为龙头的住宅建设进入了综合开发的轨道，住宅产业发展加速了城市建设的步伐。

1992年11月发布的《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》指出,“房地产业在我国是一个新兴产业,是第三产业的重要组成部分,随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进,将成为国民经济发展的支柱产业之一。”这个通知首次确认了房地产业在国民经济中的重要地位，是我国房地产市场发展历程中具有里程碑式的一个重要文件。

1998年,中央根据国内经济形势,提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点和消费热点,发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，西安市房地产市场快速发展的新局面。

80年代中期至1998年，西安市房地产市场刚刚起步，房地产开发企业少，市场规模较小，居民住房需求不大，商品房价格较低，在1000元至2000元之间

震荡。在这一时期，西安市先后进行了城区低洼危旧房改造、房改，建立了住房公积金制度，建设安居工程等。1998年提出的取消实物分房、实行住房分配货币化,无论从观念上还是政策上,标志着长期以来由国家和单位包住房的体制开始终结,对居民个人、家庭的生活、消费和财产拥有方式,对金融业,对国有企业改革,都产生了长远而深刻的影响。这一系列改革举措为后续的房地产市场发展奠定了重要基础作用。

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图1 西安市1997年至2009年商品房销售均价走势图

第二阶段：1999年至今。这是西安市房地产市场发展的全新阶段，这一个阶段，西安市房地产市场持续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，成交价格持续攀升，市场成交活跃，空置量持续减少，表明西安市房地产市场逐步走向了良性循环的轨道。

1999年至2009年，西安市商品房销售价格波动上升，从1999年的1185元/平方米上涨到2009年的5232元/平方米，年均涨幅16%。其中，2001年商品房销售均价冲破2000元，增长速度也最为迅猛，由2000年的1527元/平方米上升到2095元/平方米，增幅高达37.2%。2002年至2003年，西安市房地产市场出现小幅调整，2002年商品房销售均价下跌3.1%,2003年销售均价上涨5.8%，同时，销售面积较02年下降约3%。2004、2005年西安市房地产市场再次迎来持续高速发展的两年，销售均价分别较前一年上升24%和29%，在2005年，商品房销