内大翡翠城

项目效果图 项目效果图

1.项目简介

项目位置 玉泉锡林南路内大新校区旁，滨河景观带北 开 发 商 内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司 占地面积 96658平方米 环线位置 二环以外 容 积 率 3.25 开盘时间 2012-01-08 主力户型 40-81㎡

建筑面积 314244平方米 装修状况 精装修 绿 化 率 35% 入住时间 2013-12-1 均 价 均价7500元/平方米

优 惠 全款95折，按揭99折，分期97折+送家电+送装修+买一层送一层

2.装修情况

装修标准 1000元/ ㎡

地 面 一二楼均为复合木地板 吊 顶 腻粉刮白 厨 房 整体橱柜 卫生洁具 洗面池及马桶

家 电 电视、冰箱、洗衣机、电磁炉 墙 面 四白落地 房间隔墙 轻质材料 卫 生 间 卫生间墙砖到顶 门 复合门（含五金件）

3.户型设计

C-4户型 A-3（右）户型

C-3户型 C-1户型

A-3（左）户型 B-1户型

A-1户型

4.项目分析

近期内大翡翠城的销售比较火爆，相比于二环内的几个公寓项目，我觉得它的项目有几个很大的特点：

①价格的优势

内大翡翠城的公寓均价在7500元/平方米左右，但实际价格很有可能只在7000-7200元/平方米左右，因为通过暗调发现，实际的成交价格比广告宣传中的价格要低，例如9#中的A-3（右）户型，面积为40.17（80.34）平方米，实际使用面积为65平方米，1F的表面价格是7080元/平方米，实际经过优惠之后的价格是6868元/平方米（按揭最低97折），最后其单价仅为4244元/平方米，这样的价格对于很多的购房者来说不得不说是一个致命的诱惑。

②精致装修提升公寓档次

内大翡翠城公寓的精装修为1000元/平方米的标准，而且在此基础上还赠送电视、冰箱、洗衣机、电磁炉等家电，做到了“拉着皮箱即可入住”的理念标准。

③中小户型降低投资风险

内大翡翠城的公寓面积为40-81㎡ ，均以小面积为主，降低了投资者的投资风险，增加了收益的回报率。

5.呼市其他项目 项目名称 区位 书香门第尙座 丰泰金翡丽 云鼎 兰德京玉华都 赛罕区 均价 9000元/㎡ 13000元/㎡ 9400元/㎡ 9000元/㎡ 装修标准 未定 家具家电 无 索尼电视；西门子洗衣机；西门子冰箱 无 电视、热水器、电磁炉、油烟机（都是海尔） 装修情况 墙面刮白80㎝地板砖 墙纸、软皮、镜面墙体 墙面乳胶漆；普通地板 墙纸，乳胶，圣象木地板 在售面积 50--120㎡ 回民区 4000元/㎡ 1500元/㎡ 1500元/㎡ 60--80㎡ 回民区 40--108㎡ 玉泉区 38--165㎡

通过调查对于舒心园周边的公寓项目得出以下结论： ①市场概况

由于受到限购、贷款政策和房地产市场的影响，整个区域在售和待售的公寓项目较多，总体来说竞争比较激烈，但销售情况良好。

②价格情况

公寓的价格主要受区位、交通、投资小环境、装修材料费用的影响。就根据之前调查结果来看，呼市市区公寓价格由几经济商业中心向城市边缘逐级递减。城市中心公寓均价一般都在10000元/㎡以上，部分高档精装公寓价格可达到15000元/㎡左右，城市边缘公寓均价一般在7000元以上，而舒心园周边区域的价格约在7000元/㎡左右。其中，内大翡翠城，7500元/㎡；上上城，7280元/㎡；亿科公园2010,11000元/㎡；万锦枫泽湾，起价3000元/㎡；银泰尊邸，未定；

③装修情况

根据本次调查结果来看，舒心园周边区域在售公寓项目大部分属于精装修，小部分简单装修，几乎没有毛坯的公寓项目。待售公寓项目也有根据市场和客户反馈进行装修的意向。装修费用一般在1000----1500元/㎡左右；精装修还至少配有电视、洗衣机、冰箱；厨卫用具大件齐全，至少配有热水器、油烟机、灶具（一般为电磁炉，个别为天然气灶；洗浴是淋浴基本没有盆浴）。家电家具一般都是知名品牌，部分没有确定牌子的项目也明确表示会选择名牌。墙体一般为墙纸和乳胶漆地板木质和石质基本持平。

④在售户型及面积

通过调查发现在售公寓面积在35----160㎡，而60---90㎡的销售情况最好， 有独立卧室的要比卧室客厅一体的销售情况好。

三、商业 1.周边商业概况 项目 丰瑞公园一号 位置 面积（平米） 单价（元/每平方米） 租金（元/年） —— —— —— 其他 一拖二，无单层。一层层高4.5米，二层3.8米 一拖二，入口处 100-120㎡ 32000——34000 赛罕南二环以北仕奇公园以南 160-200㎡ 28000——30000 400㎡ 36800 汇商广场 首府国际公馆 昭乌达路与南二环交叉西北角(赛汗区政府旁) 160—200㎡ 140㎡ 32000——35000 32000 28000 —— —— —— —— —— 25000 60000 可单层，可一拖二。一层5米，二层3.8米 超市、日用百货 汽车维修，保养 一拖二、一拖三，无单赛罕区政府广场东30米 160㎡ 70㎡ 90㎡ 亿科公元2010 114-400 赛罕兴安南路金岁大酒店向南300米路西 280.00 25000——35000 —— 层，面积多样，可自由分割 一拖二，一层层高4.535000 —— 米，二层层高3.8米，路边入口处 金花园 皮革厂 赛罕区政府斜对面（南二环与昭乌达路交汇处东南角） 赛罕区政府北，仕奇公园东南 70多㎡ 总价130——150万 15000.00 —— —— 1-5层为商业办公区，招商自营 自营超市，准备出手

2.个案分析 汇商广场

物业类别 商业 建筑类别 框剪 环线位置 二环 容 积 率 6.20 建筑面积 133000平方米 总 户 数 1000户

开 发 商 内蒙古华麟房地产开发有限公司

项目特色 综合商业体 装修状况 毛坯 所属商圈 赛罕区政府 绿 化 率 30% 占地面积 20000平方米 车位配比 1:1

汇商广场成功的因素：

①紧靠赛罕区政府，黄金的区位，优越的地理位置，便利的交通，成熟的周边社

区，保证了投资经营的收益回报率，也造就了汇商广场的成功。

②银行、邮局等完善的商业配套，为项目商业的发展推波助澜。 ③底商可单层，可一拖二，面积多选，商业业态选择丰富。 ④以看得见的、实实在在的收益打动投资者，降低投资风险。

3.区域分析